案情簡(jiǎn)介：

2003年4月29，鄒克友與張守忠簽訂一份樓基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)，約定張守忠將位于日照市東港區(qū)安東衛(wèi)街道東街（后更名為“日照市嵐山區(qū)安東衛(wèi)街道東街”，以下分別簡(jiǎn)稱(chēng)“東港安東衛(wèi)東街”、“嵐山安東衛(wèi)東街”）的一處拆遷補(bǔ)償置換的樓基地（土地性質(zhì)為集體所有制土地），以56 900元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給外村村民鄒克友，協(xié)議載明款項(xiàng)當(dāng)面付清，張守忠的同村村民周同業(yè)作為證明人在協(xié)議書(shū)上簽字。之后該處樓基地一直閑置，鄒克友未在上面建設(shè)房屋。2013年，因未能辦理樓房建設(shè)手續(xù)，嵐山安東衛(wèi)東街居委將該樓基地收回，并向張守忠補(bǔ)償位于日照市嵐山區(qū)安東衛(wèi)街道鳳凰山社區(qū)7號(hào)樓西單元102室的安置房一處。鄒克友認(rèn)為，其已受讓了樓基地，因此，基于該樓基地補(bǔ)償?shù)纳鲜霭仓梅繎?yīng)歸其所有。因與張守忠就安置房的歸屬問(wèn)題協(xié)商不成，鄒克友遂起訴至本院，要求張守忠返還購(gòu)買(mǎi)樓基地的款項(xiàng)56 900元，并賠償其因此所遭受的損失

庭審中，張守忠辯稱(chēng)，1、涉案樓基地系本村村委按照統(tǒng)一規(guī)劃分配的宅基地，依法不得買(mǎi)賣(mài)，雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反法律規(guī)定；2、雙方已于2004年通過(guò)證明人周同業(yè)（已去世）辦理了退還樓基地的事宜，被告向鄒克友支付60 000元作為補(bǔ)償，鄒克友將樓基地返還給被告，并提交有“周同業(yè)”簽字的收到條（復(fù)印件）一張，內(nèi)容為：“收到張守忠一次性買(mǎi)回樓基款陸萬(wàn)元60 000元，經(jīng)辦人：周同業(yè)，2004年9月15日”，并加蓋“中共日照市嵐山區(qū)安東衛(wèi)街道東街居總支部委員會(huì)”公章及嵐山安東衛(wèi)東街居委主任石光華的私人印章。經(jīng)法院調(diào)查核實(shí)，石光華表示未經(jīng)手辦理此事，且在當(dāng)時(shí)還沒(méi)有收到條所加蓋的黨支部的章。在法院要求繼續(xù)核實(shí)該收到條時(shí)，張守忠稱(chēng)原件已經(jīng)丟失。經(jīng)對(duì)比，收到條與雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)上周同業(yè)的簽名差別較大。

裁判結(jié)果：轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效

山東省日照市嵐山區(qū)人民法院生效裁判認(rèn)為，涉案樓基地所占土地性質(zhì)系集體所有土地，且張守忠取得該樓基地系基于原宅基地及房屋重新規(guī)劃、拆遷后的補(bǔ)償利益，其性質(zhì)等同于宅基地。張守忠將該樓基地轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的鄒克友，違反了我國(guó)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，法院依法確認(rèn)該轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，鄒克友不能取得涉案樓基地的使用權(quán)。

張守忠提交的收到條，上面加蓋的公章在2004年9月15日尚不存在，且與轉(zhuǎn)讓協(xié)議上周同業(yè)的簽名差別較大，另一簽章人亦否認(rèn)經(jīng)手此事，在該份收到條存有諸多疑點(diǎn)的情形下，張守忠以丟失為由無(wú)法提供原件，致使無(wú)法進(jìn)一步辨別證據(jù)的真?zhèn)危瑧?yīng)當(dāng)承擔(dān)不利的法律后果，法院對(duì)該收到條不予采信，對(duì)張守忠據(jù)此主張的雙方已解除合同，并通過(guò)周同業(yè)返還60 000元的事實(shí)，不予認(rèn)定。因無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。張守忠應(yīng)向鄒克友返還購(gòu)買(mǎi)樓基地款56 900元。

張守忠明知涉案樓基地依法不能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員仍進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛔鳛槿粘Ｉ畲笞诮灰?，鄒克友在未確認(rèn)土地性質(zhì)的情況下即購(gòu)買(mǎi)涉案樓基地，雙方對(duì)于合同無(wú)效均有過(guò)錯(cuò)。張守忠在雙方轉(zhuǎn)讓行為歷經(jīng)十余載，涉案樓基地升值并存有巨大利益后，才以違反法律規(guī)定為由主張合同無(wú)效，雖然符合法律規(guī)定，但從道義、情感角度而言，屬于典型的違反誠(chéng)實(shí)信用原則。因此，裁判張守忠以轉(zhuǎn)讓款為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率賠償張守忠損失。

律師說(shuō)法：集體所有土地能外轉(zhuǎn)嗎

近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，城市近郊的土地持續(xù)增值，涉及上述區(qū)域的房屋買(mǎi)賣(mài)、宅基地轉(zhuǎn)讓糾紛迅猛增長(zhǎng)。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定及國(guó)家政策，宅基地等集體所有土地使用權(quán)帶有很強(qiáng)的社會(huì)保障功能，只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部享有、流轉(zhuǎn)；否則，一律無(wú)效。但在實(shí)踐中，違法流轉(zhuǎn)大量存在，若雙方正常履約，這種違法現(xiàn)象也“合理”地存在著，并無(wú)其他部門(mén)監(jiān)管。但糾紛一旦進(jìn)入法院，認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效毋庸置疑。轉(zhuǎn)讓被判無(wú)效后，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定，“合同無(wú)效或者被撤消后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。在司法實(shí)踐中，通常對(duì)于無(wú)效合同損失賠償?shù)奶幚硪彩恰案鞔蛭迨蟀濉?。但是?duì)于近年來(lái)基層司法實(shí)踐中屢見(jiàn)不鮮的涉及集體所有土地使用權(quán)及房屋轉(zhuǎn)讓糾紛案件，如果機(jī)械地適用法律條文，不僅讓失信的行為人堂而皇之地獲取法外利益，也不利于在社會(huì)上弘揚(yáng) “誠(chéng)信”的社會(huì)主義核心價(jià)值觀。