一、案情簡(jiǎn)介：房屋出賣(mài)方未按約定遷出戶口

2016年4月15日，原告王某與被告劉某、鄭州某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》一份，合同約定：雙方經(jīng)協(xié)商一致，由原告王某以1280000元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)劉某名下位于某號(hào)的房屋。被告保證自本合同簽訂后的10個(gè)工作日內(nèi)向貸款銀行提出還款申請(qǐng)，按照貸款銀行確定的還款日期還清按揭銀行貸款。原告應(yīng)于還款現(xiàn)場(chǎng)向甲方支付解押款300000元，用于辦理解押事宜，剩余解押款由甲方自行籌集。被告應(yīng)在房屋過(guò)戶到原告名下30日內(nèi)，將系爭(zhēng)房屋內(nèi)的戶口遷出，但被告到原告起訴之日已經(jīng)超出期限且仍未遷出，其行為已構(gòu)成違約，故原告請(qǐng)求法院按房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定判令被告向原告支付違約金10萬(wàn)元。

二、法院判決：房屋出賣(mài)方構(gòu)成違約

法院經(jīng)過(guò)審理查明，原、被告雙方已到房地產(chǎn)交易中心將系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至原告名下，依照雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同第十三條的約定，被告應(yīng)在房屋過(guò)戶到原告名下30日內(nèi)，但被告戶口逾期仍未遷出，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)按房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定向原告支付違約金。原告請(qǐng)求被告支付違約金的訴訟請(qǐng)求，事實(shí)清楚、證據(jù)充分，但原告請(qǐng)求被告按100000元支付違約金的數(shù)額過(guò)高，法院依法予以調(diào)整，結(jié)合被告的過(guò)錯(cuò)程度，違約可能給原告造成的損失等因素，違約金酌定為30000元。

三、律師說(shuō)法：應(yīng)如何處理

《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”?！蓖ǔＴ谟馄谶w出戶口的情況下，違約造成的損失往往難以計(jì)算，或者并不能給購(gòu)房者帶來(lái)實(shí)際的損失，所以，實(shí)踐中法院往往會(huì)根據(jù)公平原則，酌定違約金的承擔(dān)數(shù)額。

那么，是否可以起訴要求違約方強(qiáng)制將戶口遷走呢？《民事訴訟法》第三條規(guī)定，人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟，而戶籍管理屬于行政管理范疇，不屬于民事訴訟的受案范圍。在實(shí)踐中，購(gòu)房者可以根據(jù)房屋所在地的戶籍管理部門(mén)的規(guī)定不同情況，區(qū)別處理此類(lèi)戶口問(wèn)題，目前鄭州市的，戶籍部門(mén)可以應(yīng)雙方要求，將房屋出賣(mài)方的戶口“空掛”在購(gòu)房者房屋戶籍下，“空掛”之后，不影響購(gòu)房者戶籍的正常遷入和業(yè)務(wù)辦理?！督K省常住戶口登記管理規(guī)定》規(guī)定，因房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、離婚等原因，失去現(xiàn)戶口登記住址所在地房屋所有權(quán)或者使用權(quán)的，公民應(yīng)當(dāng)將戶口遷往本人的合法穩(wěn)定住所處或者直系親屬處;本人無(wú)合法穩(wěn)定住所、無(wú)直系親屬投靠，現(xiàn)工作單位設(shè)立單位集體戶的，應(yīng)當(dāng)遷往本人單位集體戶處;本人無(wú)合法穩(wěn)定住所、無(wú)處投靠、且無(wú)工作單位或者工作單位未設(shè)立單位集體戶的，可以遷往兄弟姐妹家庭戶;不具備上述條件的，應(yīng)當(dāng)遷往戶口所在地的社區(qū)家庭戶。

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