案情簡介：開發(fā)商采取欺騙手段交付房屋

2010年9月6日，冉某、張某（乙方）與某公司（甲方）簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：冉某、張某購買某公司某樓盤二期房屋一套，房屋總成交價366180元。交房條件為甲方應當在2011年12月10日前，依照有關規(guī)定，將已進行建設工程竣工驗收備案登記的商品房交付乙方使用。逾期交付的違約責任約定為：逾期超過60日后，乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之三的違約金，并于該商品房交付之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金。合同簽訂后，冉某、張某依約向某公司支付了全部購房款。合同履行過程中，某公司在未取得建設工程竣工驗收備案登記的情況下，將一期工程竣工驗收備案證的復制件粘貼到質(zhì)量保證書和使用說明書上，于2011年12月10日將房屋交付給冉某、張某。經(jīng)向有關部門核查，冉某、張某所購房屋竣工驗收備案登記日期為2012年5月28日。冉某、張某認為開發(fā)商采取欺騙手段交房違約，按照合同約定應賠償違約金，遂起訴至法院。

法院判決：

重慶市第四中級人民法院二審審理后認為開發(fā)商部分違約，遂判決開發(fā)商承擔80%的違約責任，支付冉某、張某違約金14940.14元。

律師說法：

本案爭議焦點是：開發(fā)商以欺詐方式交房但未造成購房者實際損失的是否應當承擔違約責任？誠實守信是市場經(jīng)濟活動的一項基本原則。民法通則第四條規(guī)定，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。第一百零六條規(guī)定，公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。合同法第五條規(guī)定，當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。第六十條規(guī)定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。第一百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第一百一十四條規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

本案中，雖然涉案商品房最后通過了竣工驗收，房屋質(zhì)量也是合格的，并且開發(fā)商遲延取得竣工驗收備案登記證并未實際影響購房人接收商品房后對房屋的占有、使用、收益和處分，即購房人實際上并沒有損失。但是，作為開發(fā)商采取欺詐的方式交付房屋，侵犯了購房人的知情選擇權。法院依法判決開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任，既可以維護買房人的合法權益，又可以給開發(fā)商以警示，有利于促進開發(fā)商增強法治意識，遵守市場經(jīng)濟規(guī)則，在全社會弘揚誠信原則，減少紛爭的產(chǎn)生。因此，法院判決開發(fā)商部分違約，承擔80%的責任比較合理。

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