一、經(jīng)濟(jì)適用房抵押擔(dān)保合同是否有效？

案件詳情：

程某來(lái)電咨詢胡妍巖律師,今年六月份,朋友馬某借了我300萬(wàn)元,簽訂了一年的借款合同,并約定馬某將其所有的房屋為本次借款提供擔(dān)保,針對(duì)這份借款合同，想請(qǐng)律師看看該份協(xié)議是否有效?

胡妍巖律師審查雙方簽訂的借款合同后，發(fā)現(xiàn)案情中存在以下幾個(gè)問(wèn)題：

第一，馬某用于抵押的房屋是經(jīng)濟(jì)適用房;

第二，馬某的經(jīng)濟(jì)適用房在銀行辦理了貸款手續(xù)，借款尚未償還完畢;

第三，借款合同約定若到期未能按時(shí)償還借款,則借款人自動(dòng)將抵押的房屋過(guò)戶到小陳的名下;

第四，借款合同約定雙方一致同意無(wú)需到房管部門辦理抵押登記，并由第三人作為見(jiàn)證人在合同中簽字見(jiàn)證。

針對(duì)上述問(wèn)題，胡妍巖律師認(rèn)為：

首先，在該份借款協(xié)議中借款的意圖如果是雙方真實(shí)的意思表示，且借款行為和事實(shí)已實(shí)際產(chǎn)生，則針對(duì)借款部分的約定有效;

其次，借款合同中針對(duì)抵押部分的約定無(wú)效，沒(méi)有法律效力。

二、簽訂合同有哪些需要注意？

胡妍巖律師提醒：

第一，經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)特殊，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房不滿五年，不能交易，即不得買賣、轉(zhuǎn)讓、辦理抵押等;

第二，以按揭房屋為抵押進(jìn)行二次貸款或借款，除符合一定交易條件外，貸款金額或借款金額不得超出房屋剩余部分的價(jià)值，否則，超出部分抵押無(wú)效;

第三，合同約定的若到期未能按時(shí)償還借款，則借款人自動(dòng)將抵押的房屋過(guò)戶到小陳名下屬于無(wú)效約定，在法律上稱為“流抵押”，是指訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中約定，在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的契約?！段餀?quán)法》明文規(guī)定禁止抵押當(dāng)事人訂立流質(zhì)契約。

第四，《物權(quán)法》規(guī)定，以符合交易條件的房屋用于抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，也就是說(shuō)，不登記不發(fā)生法律效力。