一、什么是重復(fù)預(yù)售
所謂重復(fù)預(yù)售，是指出賣(mài)人在與前買(mǎi)受人訂立商品房預(yù)售合同后，又就同一商品房與后買(mǎi)受人訂立商品房預(yù)售合同的行為。出賣(mài)人與前買(mǎi)受人訂立商品房預(yù)售合同之后，作為買(mǎi)賣(mài)對(duì)象的房屋尚未建成，無(wú)法立即進(jìn)行交付和移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，這就為出賣(mài)人進(jìn)行嚴(yán)重侵害買(mǎi)受人權(quán)益的重復(fù)預(yù)售行為提供了可能。
二、重復(fù)預(yù)售的類(lèi)型
1、兩次預(yù)售均未辦理預(yù)售登記。因未辦理預(yù)售登記，前、后買(mǎi)受人享有的均是一般合同債權(quán)。就同一標(biāo)的物而設(shè)立的多個(gè)債權(quán)，其效力是平等的，不能以合同訂立的時(shí)間先后而使債權(quán)具有不同效力，故前、后買(mǎi)受人均有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人履行合同。在前、后買(mǎi)受人均請(qǐng)求出賣(mài)人履行合同的情形下，應(yīng)保障出賣(mài)人選擇合同相對(duì)人的自由，賦予其自主選擇房屋所有權(quán)歸屬的權(quán)利，以利于加速財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)和提高其使用價(jià)值。一般根據(jù)預(yù)售行為所具有的特殊因素，支持該預(yù)售行為中的買(mǎi)受人履行合同的請(qǐng)求。這些特殊因素主要有：買(mǎi)受人已交納了全部或大部分房款，或已辦理商品房抵押貸款登記手續(xù)，而另一買(mǎi)受人尚未交納房款；買(mǎi)受人已入住，并已對(duì)房屋進(jìn)行了裝修等改善行為；買(mǎi)受人屬于商品房消費(fèi)者，且其預(yù)售登記手續(xù)正在辦理過(guò)程中，而另一買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)商品房并非為居住使用等。對(duì)這些特殊因素的認(rèn)定必須符合公平原則的要求。需要強(qiáng)調(diào)的是如要支持后買(mǎi)受人履行合同的請(qǐng)求，則必須同時(shí)具備后買(mǎi)受人為預(yù)購(gòu)行為時(shí)為善意的要件，即其不具有侵害前買(mǎi)受人債權(quán)的故意，也不存在與出賣(mài)人惡意串通，后買(mǎi)受人對(duì)此負(fù)舉證責(zé)任，否則承擔(dān)舉證不能的法律后果。
2、其中一次預(yù)售已辦理預(yù)售登記。因辦理預(yù)售登記，買(mǎi)受人的期待權(quán)即獲得物權(quán)的排他性效力，同時(shí)該預(yù)售合同也取得較未辦理預(yù)售登記的預(yù)售合同優(yōu)先的效力。此時(shí)應(yīng)根據(jù)“登記者受保護(hù)”的原則來(lái)決定支持買(mǎi)受人履行合同的請(qǐng)求、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)登記的效力。已辦理預(yù)售登記的買(mǎi)受人可請(qǐng)求出賣(mài)人履行合同，能獲得產(chǎn)權(quán)登記，亦可請(qǐng)求宣告未辦理預(yù)售登記的買(mǎi)受人取得產(chǎn)權(quán)登記的行為無(wú)效。但后買(mǎi)受人已辦理預(yù)售登記，其期待權(quán)獲得保護(hù)必須同時(shí)具備為預(yù)購(gòu)行為須為善意的要件，并由其對(duì)此負(fù)舉證責(zé)任，否則承擔(dān)舉證不能的法律后果。
3、兩次預(yù)售均已辦理預(yù)售登記。買(mǎi)受人的期待權(quán)因辦理預(yù)售登記而具有物權(quán)化特征，故應(yīng)按“登記在先者受保護(hù)”的原則來(lái)決定支持買(mǎi)受人履行合同的請(qǐng)求、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)登記的效力。前買(mǎi)受人辦理預(yù)售登記在先，其不但可以請(qǐng)求出賣(mài)人履行合同，獲得產(chǎn)權(quán)登記，宣告后辦理預(yù)售登記的買(mǎi)受人取得產(chǎn)權(quán)登記的行為無(wú)效，而且可以直接請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)注銷(xiāo)后買(mǎi)受人的預(yù)售登記。實(shí)踐中亦有后買(mǎi)受人辦理預(yù)售登記在先的情況，此時(shí)保護(hù)后買(mǎi)受人登記在先的期待權(quán)，必須同時(shí)具備其為預(yù)購(gòu)行為須為善意的要件，并由其對(duì)此負(fù)舉證責(zé)任，否則承擔(dān)舉證不能的法律后果。
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