案情簡介：無權(quán)處分人簽訂房屋買賣合同

雷某與樊某系夫妻關(guān)系，雙方婚后共同購買了位于重慶市長壽區(qū)的商品房一套（全款支付），登記在雷某名下。2016年5月，雷某因做生意需要流動資金，與歐某簽訂了《房屋買賣合同》，約定將房屋以35萬元的價格賣給歐某，對此合同，樊某不知情。后因房屋過戶問題產(chǎn)生糾紛，雷某以房屋系其與樊某的夫妻共同財產(chǎn)，自己無權(quán)單獨處分為由，主張合同無效。歐某以房屋登記在雷某名下，不知是雷某與樊某的夫妻共同財產(chǎn)，且自己支付了合理對價，已善意取得該房屋為由，起訴至法院，請求：1.確認《房屋買賣合同》有效；2.雷某協(xié)助辦理房屋過戶登記手續(xù)并交房。

法院判決：

法院經(jīng)過審理認定《房屋買賣合同》有效；歐某不構(gòu)成善意取得，但無權(quán)要求雷某辦理房屋過戶登記手續(xù)并交房。

律師說法：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！笨芍I賣合同并不因無權(quán)處分而無效。本案中，雷某擅自處分其與樊某的夫妻共同財產(chǎn)是無權(quán)處分，但是這并不影響其與歐某簽訂的《房屋買賣合同》的效力，即該合同有效。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”可知，本案歐某主張善意取得該房屋須同時具備三個要件：1.簽訂房屋買賣合同至辦理過戶登記時是善意的，即對雷某無權(quán)處分該房屋不知情且不應(yīng)當(dāng)知情；2.支付了合理對價；3.已經(jīng)辦理了房屋過戶登記手續(xù)。但是，本案中買賣的房屋并未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，且在糾紛發(fā)生時歐某對該房屋是雷某和樊某的夫妻共同財產(chǎn)已知悉。所以，歐某雖然支付了合理對價，但是因不具備其他兩個要件而不能構(gòu)成善意取得。故對歐某的第二個訴訟請求應(yīng)予駁回。

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