一、房屋買賣合同的無效情形
1、房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別轉(zhuǎn)讓與不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。
2、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，按份共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所以同等條件，主要是指房價(jià)同等，還包括房價(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
3、商品房預(yù)售違法，合同無效。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買賣無效。
4、與第三人惡意串通另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用導(dǎo)致買受人無法取得房屋的，買賣合同無效。
5、無民事行為能力人和限制民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效?！睹穹ㄍ▌t》第五十八條下列民事行為無效（一）無民事行為能力人實(shí)施的；（二）限制民事行為能力人實(shí)施的。
6、房屋買賣雙方惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同無效。《民法通則》第五十八條規(guī)定，下列民事行為無效：(四)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的;《合同法》規(guī)定，第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：(二)惡意串通損害國家、集體或者第三人利益。
二、房屋買賣合同無效的法律后果
1、出賣人返還房屋價(jià)款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修增值部分出賣可適當(dāng)給予補(bǔ)償。
2、有過錯的一方應(yīng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
3、在商品房買賣過程中，如涉及到開發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。
4、因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財(cái)產(chǎn)，歸國家所有或返還給第三人。
5、涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。
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