案情簡介：原房屋租賃合同解除

H公司（出租方）與J公司（承租方）簽訂租賃合同，約定由J公司承租AB地塊全部商鋪，并可以對外轉(zhuǎn)租；后J公司將其中47號商鋪轉(zhuǎn)租給陳某。其后，H公司以J公司嚴(yán)重違約為由單方解除租賃合同，J公司向AB地塊承租商戶發(fā)出公告書，告知J公司與H公司已解除租賃合同，承諾在維持原來租金標(biāo)準(zhǔn)不變的基礎(chǔ)上將擇期安排重新簽訂商鋪?zhàn)赓U合同事宜等。但陳某未與Ｈ公司辦理承接租賃等相關(guān)手續(xù)，遂Ｈ公司訴至法院，要求陳某立即搬離商鋪并將該商鋪恢復(fù)原狀、支付至實(shí)際移交商鋪之日止的占有使用費(fèi)，Ｊ公司對上述陳某付款義務(wù)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。陳某認(rèn)為，其與Ｊ公司簽訂的轉(zhuǎn)租合同合法有效，不同意搬離商鋪等。

法院判決：

法院審理后認(rèn)為，Ｊ公司與H公司的租賃合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止，由此導(dǎo)致承租人J公司與次承租人陳某轉(zhuǎn)租協(xié)議已無法繼續(xù)履行，因此出租人H公司有權(quán)要求陳某返還租賃房屋并賠償相應(yīng)損失，J公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

律師說法：

原租賃合同解除后，轉(zhuǎn)租合同的效力。根據(jù)合同相對性的原理，原租賃合同的解除不當(dāng)然使轉(zhuǎn)租合同喪失其效力。但是，當(dāng)原租賃合同因承租人的違約而解除時(shí)，承租人即已喪失了租賃權(quán)，次承租人不得對出租人主張租賃權(quán)之存續(xù)，轉(zhuǎn)租合同在客觀上成為了不能履行的合同。此時(shí)，轉(zhuǎn)租合同可因次承租人或承租人的請求而解除，由造成合同無法履行的過錯(cuò)方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

出租人之于次承租人的權(quán)利。首先，如果出租人同時(shí)為物權(quán)權(quán)利人，則其可基于物上請求權(quán)要求次承租人返還租賃物。其次，出租人可基于債權(quán)請求權(quán)向次承租人主張權(quán)利，且承租人與次承租人就租賃物的返還等為連帶債務(wù)人?！督K省高級人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛若干問題的意見》第三十一條規(guī)定：“房屋租賃合同租賃期限屆滿、解除、確認(rèn)無效后，承租人逾期退房的，出租人有權(quán)要求承租人返還租賃房屋并賠償損失。租賃房屋被轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)要求次承租人返還租賃房屋并賠償損失，承租人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任?！?/p>

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