案情簡(jiǎn)介：分期付款買房

2010年12月3日，原告佛山市南海時(shí)代盛譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告張某某簽訂一份編號(hào)為20100415325852號(hào)《廣東省商品房買賣合同》，約定被告購(gòu)買位于佛山市南海經(jīng)區(qū)＊＊房；總價(jià)款611995元，被告于2015年3月20日前分期付清；被告如未按合同時(shí)間付款，逾期超過180日后，自合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，被告按日向原告支付逾期應(yīng)付款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行。同日，原、被告簽訂一份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定對(duì)付款期限進(jìn)行變更，首期131995元于2011年1月30日前付清，余下款項(xiàng)于2015年12月20日前分二十期支付，每期支付24000元，分別于2011年至2015年每年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日前付清。被告已將涉訟房屋首期及第一、二期房款支付予原告。2012年1月5日，時(shí)代盛譽(yù)公司以與張某某發(fā)生商品房銷售合同糾紛提起訴訟，請(qǐng)求被告支付截至2011年12月27日的房款48000元及第三、四期逾期付款違約金。

法院判決：

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《廣東省商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，其內(nèi)容沒有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按約定全面履行義務(wù)。依《補(bǔ)充協(xié)議》約定，被告應(yīng)于2015年3月20日前支付第五期至第十七期房款合共312000元予原告，但被告至今分文未付，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百六十七條第一款“分期付款的買受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部?jī)r(jià)款”的規(guī)定，原告有權(quán)要求被告支付剩余第五期至第二十期全部房款384000元，原告該項(xiàng)請(qǐng)求合法有據(jù)，本院予以支持。依《補(bǔ)充協(xié)議》約定，第五期至第十七期房款的付款期限已屆滿，被告未能依約支付各期購(gòu)房款，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。原告請(qǐng)求被告依照合同約定以24000元為本金分別從逾期之日起至實(shí)際清償日止按日萬分之三標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付第五期至第十七期房款的逾期付款違約金符合法律規(guī)定及雙方約定，本院予以支持。

律師說法：

根據(jù)《買賣合同司法解釋》第38條的規(guī)定，買受人將應(yīng)付的總價(jià)款在一定期間內(nèi)至少分三次向出賣人支付的，為《合同法》第167條規(guī)定的分期付款買賣合同。

房屋買賣合同一般都約定價(jià)款分兩期或三期或更多期支付，如果房屋價(jià)款分三期或三期以上支付，就是合同法意義上的分期付款。根據(jù)《合同法》第167條第一款的規(guī)定，分期付款的買受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部?jī)r(jià)款或者解除合同。根據(jù)《買賣合同司法解釋》第38條的規(guī)定，分期付款買賣合同的約定違反合同法第167條第一款的規(guī)定，損害買受人利益，買受人主張?jiān)摷s定無效的，人民法院應(yīng)予支持。即如果《房屋買賣合同》約定只要買房人逾期付款（不管多少）超過一定限期（如15天）或者（經(jīng)賣房人書面催告）超過催告期限仍不履行，就構(gòu)成根本違約，賣房人就有權(quán)解除合同并主張違約金。

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