一、物業(yè)供暖溫度不符合約定的 

劉德敏是某小區(qū)居民。小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一供暖。按照該小區(qū)供暖協(xié)議的規(guī)定，供暖溫度需要達(dá)到政府規(guī)定的25度以上。2004年冬，小區(qū)供暖開始后，劉德敏發(fā)現(xiàn)溫度低于25度，遂多次找到物業(yè)管理公司商談，但始終未見改善。劉德敏拒絕級(jí)納全部供暖費(fèi)用。物業(yè)管理公司向人民法院提起訴訟

二、住戶能否拒付全部費(fèi)用

在本案中，當(dāng)事人雙方所簽訂供暖協(xié)議屬于《合同法》上的供用熱力合同。用暖人欲主張拒絕支付全部供暖費(fèi)，其應(yīng)具有法定理由，如合同撤銷權(quán)、合同解除權(quán)、合同抗辯權(quán)等。本案不存在撤銷合同的情形(欺詐、脅迫、乘人之危、顯失公平或重大誤解)，那是否存在合同解除權(quán)呢?合同解除權(quán)分為法定解除權(quán)與約定解除權(quán)。因當(dāng)事人并未在合同中約定，若供暖人供暖不合格，則用暖人可解除合同，故不存在合同約定解除權(quán)。

依《合同法》第94條的規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。本案中，需要討論的是，供暖人供暖不符合合同約定是否致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的?在供暖協(xié)議中，當(dāng)事人訂立合同的目的在于獲得暖氣以抵御寒冷，對(duì)于抵御寒冷的程度或許有別，但只要供暖人提供了暖氣，即可部分實(shí)現(xiàn)合同目的，而不能謂為根本無法實(shí)現(xiàn)合同目的，故除非供暖一點(diǎn)不起作用，不能稱為不能實(shí)現(xiàn)合同目的而主張解除合同。

既然用暖人不存在法定解除權(quán)，那是否存在合同抗辯權(quán)呢?依CC a同法》第6}條的規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。依此規(guī)定，在雙務(wù)合同中，先履行一方當(dāng)事人履行義務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。在供暖協(xié)議中，由供暖人先履行供暖義務(wù)，若履行義務(wù)不符合合同約定，如供暖未達(dá)到約定溫度等，則用暖人有權(quán)拒絕供暖人相應(yīng)的履行要求。此即用暖人享有的抗辯權(quán)，但該抗辯權(quán)并不支持用暖人拒絕支付全部供暖費(fèi)用，而僅支持其對(duì)供暖人供暖不合格部分的供暖費(fèi)用的請(qǐng)求權(quán)提出抗辯。

雖然政府對(duì)供暖溫度有最低標(biāo)準(zhǔn)的要求，但該規(guī)定乃是行政性法規(guī)，其目的在于保障居民的基本生活要求，對(duì)于未達(dá)到該要求的供暖單位，應(yīng)負(fù)行政責(zé)任。但基于供暖合同基本上屬于私法合同，其內(nèi)容應(yīng)依私法予以規(guī)范，故供暖合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)仍應(yīng)依《合同法》規(guī)定加以調(diào)整。換言之，供暖單位行政責(zé)任的承擔(dān)不影響其民事責(zé)任的承擔(dān)，也不損害其私法利益，故對(duì)于供暖不足的單位，從行政角度，自可依據(jù)行政法規(guī)予以處罰，其目的在于維護(hù)居民基本生活保障的公共利益;從民事角度，則應(yīng)依其供暖程度如何作為其收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，以實(shí)現(xiàn)民事權(quán)利義務(wù)的公平配置。