一、一房?jī)勺夂蟪凶馊苏加蟹课?/strong>

易齊山擁有一套平房，被其弟易齊峰占用。易齊山曾多次想收回平房，均被易齊峰拒絕。2009年5月，易齊山與聶春橋簽訂房屋租賃合同，雙方約定:易齊山將該平房出租給轟春橋，租金每月500元，按季度支付;租期自2009年6月至2011年6月。由于房屋被易齊峰占用，拒絕搬出，合同無法履行。易齊山表示:待易齊峰搬出后履行合同，聶春橋再交納租金。2009年9月，易齊山在沒有通知聶春橋是否解除已簽訂合同情況下，與勞建功簽仃了該套平房的房屋租賃合同，租金每月700元，租期3年。2009年10月，勞建功交付了半年的租金。易齊峰騰出房屋后，易齊山將該房屋交付給勞建功使用。聶春橋獲悉后，當(dāng)即找到易齊山，要求履行合同，遭到拒絕。易齊山認(rèn)為，聶春橋與自己簽仃房屋租賃合同后一直沒有交納租金，故應(yīng)視為雙方已自行解除合同。期間，聶春橋找到勞建功說明了自己先行租賃房屋的情況，要求其解除與易齊山的租賃合同。勞建功認(rèn)為，自己與易齊山簽訂的租賃合同合法有效，不同意解除;聶春橋先行租賃該房屋一事，是其與房主易齊山之間的糾紛，與自己無關(guān)。此后，勞建功按照合同約定入住和使用了承租房屋。無奈之下，聶春橋訴至法院，請(qǐng)求法院依法確認(rèn)自己與易齊山簽訂的房屋租賃合同有效，繼續(xù)履行合同。

二、前承租人能否主張繼續(xù)履行合同

在本案中，在同一租賃物上，先后成立了兩個(gè)租賃合同，出租人卻將租賃物交付給了后成立的租賃合同的承租人。在現(xiàn)實(shí)生活中，這樣的情況并不鮮見。為此，本案從承租人權(quán)利的法律性質(zhì)入手進(jìn)行分析，以期對(duì)此類糾紛作出正確的判斷和處理。物權(quán)法定，這是一個(gè)基本原則，其是指物權(quán)的種類和內(nèi)容均由法律規(guī)定，不允許當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)。之所以這樣規(guī)定，是因?yàn)槲餀?quán)具有直接支配性、排他性和優(yōu)先性，有極強(qiáng)的效力，不應(yīng)允許當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)，并且方便物權(quán)公示，確保交易安全。而承租人對(duì)租賃物的權(quán)利，法律沒有明確規(guī)定其為物權(quán)，并且，我國(guó)《合同法》將其規(guī)定在債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系的章節(jié)中，很顯然，該權(quán)利是來源于當(dāng)事人之間的租賃合同，應(yīng)屬債權(quán)之范疇，承租人只有債上請(qǐng)求權(quán)。但是，承租人對(duì)租賃物的權(quán)利，雖是基于債權(quán)，卻有明顯的物權(quán)特性，符合他物權(quán)的特征。

易齊山作為出租標(biāo)的物的所有權(quán)人，有權(quán)按照租賃合同出租標(biāo)的物，其與聶春橋所簽的租賃合同是合法有效的，聶春橋依據(jù)此合同已取得該標(biāo)的物的使用權(quán)，因租賃房屋的原占用人易齊峰正在使用，房屋沒有讓出，故聶春橋未能按合同及時(shí)取得使用權(quán)，但其依據(jù)合同享有了他物權(quán)。易齊山在未對(duì)該合同是否履行、是否中止、是否解除作出定論情況下，無權(quán)就同一標(biāo)的物另簽租賃合同，其行為違反一物上設(shè)定兩個(gè)不同使用權(quán)的規(guī)定，侵害了聶春橋的他物權(quán)，其與勞建功所簽合同應(yīng)屬無效合同，不應(yīng)受到法律保護(hù)。聶春橋在獲悉被告易齊山與勞建功簽訂房屋租賃合同后，即向易齊山、勞建功分別提出異議。作為他物權(quán)人的聶春橋根據(jù)其對(duì)出租標(biāo)的物的合法占有權(quán)要求易齊山按原有效房屋租賃合同履行是有法律依據(jù)的，聶春橋的主張應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?。勞建功在獲悉聶春橋與易齊山存在房屋租賃法律關(guān)系，并主張履行原租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)待易齊山與聶春橋就相關(guān)問題處理后再考慮履行合同，居住使用房屋的問題，但其對(duì)聶春橋提出的異議不予理睬，仍然入住和使用承租房屋。因此，其租賃房屋的使用權(quán)不符合善意取得。為保護(hù)承租人聶春橋的合法權(quán)益，易齊山與勞建功先前簽訂的房屋租賃合同也不宜認(rèn)定為有效。由此造成的損失，勞建功應(yīng)向易齊山主張賠償。由此可見，易齊山在未對(duì)原租賃合同作出明確的解除或中止情況下而與案外人勞建功另簽租賃合同，違反有關(guān)法律規(guī)定，所簽合同應(yīng)屬無效合同。因原合同合法有效，聶春橋因合法占有權(quán)而提起的排斥所有權(quán)人和第三人對(duì)占有物的侵害，主張繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>

另外，2009年出臺(tái)的椽高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定:“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;(三)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。”