一、房屋被法院查封后又出租

杭劍平為經(jīng)營需要向某銀行貨款30萬元，并將自有房屋一套作為貨款抵鉀。由于其到期未清償銀行貸款，經(jīng)某銀行申請，人民法院查封了杭劍平用于貨款抵鉀擔(dān)保的房屋，并到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理查封登記手續(xù)，通知該機(jī)關(guān)不予辦理該房屋過戶手續(xù)。此后，杭劍平將該房屋出租給巴宗靈，租賃合同約定:巴宗靈承租杭劍平的三居室樓房一套，租期自2009年6月至2011年6月;租金每月1500元，按半年一次支付。雙方到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦了登記備案手續(xù)。2010年7月，該房屋被人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，過戶給某銀行。某銀行要求巴宗靈騰退房屋，遭到拒絕，向人民法院提起訴訟。

二、應(yīng)否繼續(xù)履行租賃合同

我國法律并未禁止房屋被依法查封后不得出租，因此，在本案中，巴宗靈與杭劍平的房屋租賃合同是合法有效的，但是這并不是本案適用“買賣不破租賃”的充分要件。并不是所有有效合同都能得到全面有效的履行?！百I賣不破租賃”是債權(quán)的一個(gè)特例，有其嚴(yán)格的適用條件:(1)就同一標(biāo)的物上存有買賣合同和租賃合同;(2)買賣合同與租賃合同均有效成立;(3)租賃合同履約在先，亦即出租人將租賃物出租后又將租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)于他人，若出租人在出租租賃物之前已將此物所有權(quán)轉(zhuǎn)移于他人則不發(fā)生“買賣不破租賃”效果;(4)承租人在同等條件下未主張優(yōu)先購買權(quán)，若承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，則取得所有權(quán)，亦不發(fā)生“買賣不破租賃”。法律承認(rèn)“買賣不破租賃”原則是對成立在先的承租人租賃權(quán)的尊重與保護(hù)，承租人憑借其成立在先的租賃權(quán)不但可以對抗買賣合同之買受人，而且可以對抗成立在后的抵押權(quán)人。但前提是承租人之租賃權(quán)先于買受人之所有權(quán)、抵押權(quán)人之抵押權(quán)存在，否則原租賃合同對買受人、抵押權(quán)人不具有法律拘束力。

 若租賃后于查封存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財(cái)產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約并不適用于債權(quán)人，除非債權(quán)人同意(此時(shí)應(yīng)視為一個(gè)新的租賃契約成立)。對承租人的損失，若承租人知道或應(yīng)當(dāng)知道租賃物已被查封的，則損失由承租人自己負(fù)擔(dān)。這是因?yàn)椋馑甲灾问敲穹ㄖ械囊豁?xiàng)基本理念。所謂意思自治是指當(dāng)事人按照自己的理性判斷去設(shè)計(jì)自己的生活，管理自己的事務(wù)。從積極方面來講是指自主參與、自主選擇;從消極方面來講指自己責(zé)任，即自己要為自己的判斷、選擇負(fù)擔(dān)。若承租人知道或應(yīng)當(dāng)知道租賃物已被查封卻仍然與出租人訂立租賃契約，這是他自主選擇，其后果與他人無涉，由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。若承租人不知道或不應(yīng)當(dāng)知道租賃物已被查封的，則損失應(yīng)當(dāng)在承租人或出租人之間按照雙方過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。在此案件中，因巴宗靈的租賃權(quán)后于查封事實(shí)而存在，因此，不得主張“買賣不破租賃”。因?yàn)樽赓U物為房屋，而房屋則以登記為其公示方式，巴宗靈在締約時(shí)應(yīng)當(dāng)知道房屋已被查封的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)知道租約有不能履行的風(fēng)險(xiǎn)卻仍然與杭劍平訂立租約，這一風(fēng)險(xiǎn)只能由巴宗靈自己承受，其損失也只能由巴宗靈自已負(fù)擔(dān)。