一、房屋優(yōu)先購買權(quán)被侵犯

霍明奇有一處閑置的房屋。2003年b月，霍明奇與麻群簽訂了房屋租賃合同，約定:麻群租賃霍明奇的樓房兩居室一套，租金每年15000元，按年度支付;租期自2003年7月至2005年7月。麻群交納了1年的租金，霍明奇將住房交付給其使用。2004年4月，霍明奇因工作調(diào)動至外地，擬將該住房出賣。單位同事單小紅有意購買。經(jīng)雙方協(xié)商，于2004年5月簽訂了房屋買賣合同，單小紅以30萬元的價格購買該房屋?；裘髌嫱ㄖ槿?，該房屋已經(jīng)出賣，麻群可與新房主協(xié)商繼續(xù)租賃事宜。麻群表示異議，認為霍明奇在未通知自己的的情況下將房屋出賣給第三人，侵犯了自己的優(yōu)先購買權(quán)。雙方無法協(xié)商一致。此后，麻群拒絕遷出房屋或向新房主交納房租。2005年11月，單小紅向人民法院提起訴訟，要求麻群遷出房屋。麻群提出反訴，認為霍明奇與單小紅的房屋買賣法律關(guān)系無效，請求人民法院確認自己與霍明奇同等條件的房屋買賣法律關(guān)系成立。

二、應(yīng)當在多長時間內(nèi)提起訴訟

《合同法》第230條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！睆纳鲜鲆?guī)定看，出租人在出賣租賃房屋時，應(yīng)提前通知承租人，如果沒有通知，就違反了法律規(guī)定，構(gòu)成對承租人優(yōu)先購買權(quán)的侵害，承租人就可以主張買賣合同無效。但是承租人在什么時間可以主張買賣合同無效，法律沒有規(guī)定，有人認為承租人隨時可以主張買賣合同無效，顯然是不妥的，因為如果承租人一直不主張優(yōu)先購買權(quán)，那么買賣合同的效力就一直處于不穩(wěn)定狀態(tài)，這樣不利于交易秩序的穩(wěn)定，所以應(yīng)當確定一個合理的期限，來促使承租人行使權(quán)利。超過合理期限，承租人就喪失優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人與買受人買賣租賃房屋沒有提前通知承租人，該買賣合同并不是必然無效，只有當承租人在一定的合理期限內(nèi)主張權(quán)利時，才有可能使買賣合同無效。因此，對承租人主張權(quán)利的期限必須給予限制，究竟給承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限為多長，如果以法律關(guān)于除斥期間的規(guī)定，即1年計算，雖然符合侵權(quán)行為訴訟時效的規(guī)定，有其合理性，但是時間還是過長，不利于維護交易的穩(wěn)定，也不利于維護房屋買受人的權(quán)利。

根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，雖然買賣出租房屋未通知承租人，但承租人應(yīng)在知道房屋買賣后的3個月內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利，比較合理，也與出賣前3個月通知承租人的規(guī)定相吻合。這樣，即維護了承租人的權(quán)利，也保護了房屋買受人的權(quán)利。在本案中，出租人霍明奇在未通知承租人的情況下將出租房屋出賣給他人，侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。但作為承租人的麻群應(yīng)當在獲悉權(quán)利被侵害之日起3個月內(nèi)提起訴訟，主張自己的權(quán)利。而其在1年零6個月后才作為被告在反訴中主張優(yōu)先購買權(quán)，顯然超出了行使權(quán)利的合理期限，優(yōu)先購買權(quán)已經(jīng)歸于消滅。其訴訟請求無法得到支持。麻群既不向房主單小紅交納租金，又不騰退房屋，侵犯了所有人的財產(chǎn)權(quán)益，人民法院應(yīng)當依法排除妨礙，判令其騰退房屋。

另外，根據(jù)2009年出臺的撮高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若千問題的解釋》第21條的規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持”。在該司法解釋出臺后發(fā)生的同類糾紛，如果被告與第三人已經(jīng)簽訂房屋買賣合同的情況下，原告不能請求確認合同無效，但可以向被告請求賠償。