一、承租人欲買承租房屋

廖光華是某企業(yè)退休職工，有一套閑置的兩居室房屋。2004年3月，廖光華與尚松峰簽訂房屋租賃合同，將兩居室房崖出租給尚松峰，租金每月1200元，租期2年。2005年6月，廖光華打算將房屋出售，原單位同事王家存獲悉后有意購(gòu)買。兩人經(jīng)協(xié)商，以30萬元的價(jià)格成交，簽仃了房屋買賣合同。尚松峰得知租貨的房崖被出售后，也要求購(gòu)買。廖光華認(rèn)為房崖已經(jīng)出售，不同意毀約。雙方為此發(fā)生爭(zhēng)議。尚松峰向人民法院提起訴訟，要求確認(rèn)廖光華與尚松峰的房崖買賣協(xié)議無效，并認(rèn)定自己與廖光華的房屋買賣法律關(guān)系成立。

二、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)如何實(shí)現(xiàn)

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)總的來說具有以下幾個(gè)特點(diǎn):(一)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種法定民事權(quán)利，是一種由法律直接創(chuàng)設(shè)而能夠?qū)沟谌说拿袷聶?quán)利。它并非基于租賃雙方當(dāng)事人協(xié)議而產(chǎn)生，也不能由雙方當(dāng)事人協(xié)商后事先取消。(二)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種具有物權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)，而非純粹債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)。理由主要有:第一，房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)系由法律直接規(guī)定的，這與債權(quán)純系當(dāng)事人自由設(shè)定原則不相符合。第二，根據(jù)債權(quán)相對(duì)性原則，純粹的債權(quán)不得對(duì)抗第三人，權(quán)利人只能獲得相應(yīng)賠償，而事實(shí)上我國(guó)的承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是可以對(duì)抗第三人的。在出租人違反有關(guān)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律規(guī)定，擅自將租賃房屋出賣給第三人的，承租人可以據(jù)此要求法院宣告該房屋買賣關(guān)系無效。第三，通常情況下，純粹的債權(quán)是一種獨(dú)立的權(quán)利，而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有附從性，是附從于租賃事實(shí)的。所以，我國(guó)房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種物權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)。(三)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種期待權(quán)。如果出租人不出賣房屋，則承租人不得以享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為理由要求出租人將房屋賣給承租人。只有當(dāng)房屋出租人出賣房屋時(shí)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)才可能轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的權(quán)利。(四)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種限制權(quán)。相對(duì)于出租人來講，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)其實(shí)是對(duì)他所有權(quán)行使的一種限制。承租人只要在同等條件下行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，出租人便不得將房屋賣給第三人。(五)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種可能權(quán)。所謂的可能權(quán)，是指“權(quán)利人依自己的行為而使他人與他人間的法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)的權(quán)利”。作為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)權(quán)利人的承租人可以以自己主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行為而使出租人與第三人之間就租賃房屋形成的房屋買賣關(guān)系無效，所以承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種可能權(quán)。

在本案中，尚松峰具有向廖光華行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件:(1)出租人要將房屋出賣給第三人;(2)承租人在合理期限內(nèi)向出租人主張了自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán);(3)必須是與第三人具有同等條件。根據(jù)《合同法》的原理，如果出租人在有出賣房屋的意思，與第三人協(xié)商的同時(shí)通知承租人的，等于是向承租人發(fā)出了要約，承租人向出租人主張的愿意在同等條件下購(gòu)買房屋的意思表示顯然是一種承諾，這在理論上當(dāng)無異議。對(duì)于出租人未依法履行通知承租人的義務(wù)，擅自將房屋賣給第三人，而承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，既然法律明確規(guī)定了出租人的這項(xiàng)義務(wù)，那么出租人在實(shí)踐中若不作為的，則為了保障該項(xiàng)義務(wù)的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)在法律上推定出租人在向第三人發(fā)要約的同時(shí)也向承租人發(fā)了要約，要約的內(nèi)容就是承租人在與第三人同等條件下是否要購(gòu)買租賃房屋，承租人獲知出租人出賣租賃房屋的事實(shí)后向出租人要求以與第三人同等條件購(gòu)買房屋的意思表示在法律上就是一項(xiàng)承諾。無論在哪種情形下，承租人與出租人之間事實(shí)上都已經(jīng)確立了一種房屋買賣法律關(guān)系，出租人必須以“同等條件”將租賃房屋賣給承租人，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。