一、部分房屋的承租人要求優(yōu)先購買整棟房屋

申強(qiáng)在某城市工作。由于單位沒有提供宿舍，申強(qiáng)租賃了當(dāng)?shù)鼐用穹p民的三居室房屋中的一間居住(符雙民自用其余的兩間)。雙方簽定了書面的租賃合同，約定:租期1年，自2009年3月至2020年3月;租金每月600元，按季度交納;承租人不負(fù)擔(dān)水電費(fèi)、取暖費(fèi)等其他費(fèi)用。2009年7月，符雙民打算出賣該房屋，單位同事厲秋堂打算購買。雙方經(jīng)協(xié)商后簽訂了房屋買賣合同。申強(qiáng)獲悉后認(rèn)為，符雙民出賣房屋時(shí)未通知自己，侵犯了自己的優(yōu)先購買權(quán)，要求符雙民解除與厲秋堂的房屋買賣合同，自己愿以同等條件購買該房屋，遭到符雙民的拒絕。雙方經(jīng)協(xié)商未果，申強(qiáng)向人民法院提起訴訟。

二、 法院應(yīng)否支持

本案涉及到的是出租人出賣整棟房屋的，承租該房屋之一部分的承租人是否享有優(yōu).先購買權(quán)的問題。最高人民法院佚于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干意見》第118條規(guī)定:“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！薄逗贤ā返?30條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！备鶕?jù)上述法律規(guī)定，所謂房屋的優(yōu)先購買權(quán)，是指房屋承租人在出租人出賣所租賃房屋時(shí)，同等條件下有優(yōu)先于第三人購買所承租房屋的權(quán)利。其特征包括:(1)基于法律的規(guī)定。(2)是一種物權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)。(3)是一種附條件的形成權(quán)。即優(yōu)先購買人依自己一方的意思，形成以出租人與第三人同等條件為內(nèi)容的契約，無須出租人的承諾。(4)具有專屬性。此權(quán)利僅屬于承租人本身。

在出租人出賣涵蓋出租房屋的整棟房屋時(shí)，承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)，取決于整棟房屋與租賃房屋是否可以分割出賣，在可以分割出賣的情況下，出租人是分割出賣，還是整體出賣。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋可以分割出賣，出租人是分割出賣房屋，承租人只能就承租的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)榉少x予承租人的優(yōu)先購買權(quán)范圍僅限于租賃房屋范圍，出租人出賣租賃范圍外的房屋，沒有法律義務(wù)讓承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，否則，就侵犯了出租人的權(quán)利。在此情況下，不讓承租人行使超出租賃范圍外的房屋優(yōu)先購買權(quán)，也沒有侵犯承租人權(quán)利。因?yàn)榉少x予承租人的優(yōu)先購買權(quán)權(quán)限范圍到此為止。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋無法分割出賣，或雖可分割出賣，但出租人不同意分割出賣，要求整體出賣，承租人就整棟房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)槌霾糠峙c租賃部分不可分割，或雖可分割，但出租人不同意分割出賣，要求整體出賣，在此情況下，出租人出賣的房屋涵蓋了租賃房屋，其出賣行為直接影響到承租人的利益，必須考慮承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的范圍雖然超出了租賃范圍，但有充分的理由:超出部分與租賃部分房屋連為一體，無法分割，或雖可分割，但因出租人原因，要求整體出賣，均使承租人無法單獨(dú)行使優(yōu)先購買權(quán)。讓承租人行使優(yōu)先購買權(quán)并不影響出租人利益。反之，不讓承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，則侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，影響承租人利益。   

出租人整體出賣房屋，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，有利于維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，兼顧出租人和承租人利益，符合優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的。優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的就是要賦予承租人在購買承租房屋時(shí)的優(yōu)先性，使出租人和承租人的租賃法律關(guān)系不因出租人的出賣行為而受到影響，維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。出租人出賣租賃房屋，在同等條件下，賣給第三人和賣給承租人，其利益不受任何影響，出租人賣給承租人更有利于保護(hù)承租人利益?；诔凶馊顺凶獬鲎馊朔课莸氖聦?shí)前提，故法律規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)。出租人整體出賣房屋時(shí)，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，照樣對出租人利益不構(gòu)成影響，相反能兼顧承租人利益，使租賃房屋不因出租人出賣房屋受任何影響，符合優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的。在本案中，出租房屋整體出賣，出租人應(yīng)在出賣前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人申強(qiáng)享有優(yōu)先購買權(quán)。出租人出賣房屋時(shí)，并未通知承租人，侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第21條的規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持”。因此，在被告與第三人已經(jīng)簽訂房屋買賣合同的情況下，原告不能請求確認(rèn)合同無效，但可以向被告請求賠償。