一、出租物在租賃前被抵押

徐盛春在某地有一套兩居室房屋。2003年6月，徐盛春因生意需要，將該套房屋向銀行抵鉀貨款。2004年2月，徐盛春將該套房屋又出租給在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯男蠟I海。2005年6月，由于徐盛春無(wú)法償還到期貨款，將該套房屋用于抵償銀行債務(wù)。2005年7月，銀行將該套房屋公開拍賣，被當(dāng)?shù)鼐用袢拒娨?0萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得。邢濱海獲悉后，向徐盛提出自己愿以相同的價(jià)格購(gòu)買該房屋。徐盛春則認(rèn)為該套房屋用于抵償銀行債務(wù)，銀行已將其公開拍賣，不能滿足邢濱海的要求。邢濱海向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求保護(hù)自己時(shí)承租房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

二、承租人是否優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

在本案中，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和銀行作為抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生了沖突。所謂承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指公民、法人作為承租人時(shí)，如果出租人出賣其出租物，在同等條件下，承租人享有的優(yōu)先于第三人購(gòu)買的權(quán)利。

抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)實(shí)際上不是單一的權(quán)利，它包含次序權(quán)、標(biāo)的物交付權(quán)和受償權(quán)。次序權(quán)和標(biāo)的物交付權(quán)屬清償處分權(quán)，為物權(quán);而受償權(quán)屬債權(quán)。由于抵押權(quán)人既是擔(dān)保物權(quán)人，又是債權(quán)人，因此其優(yōu)先受償?shù)倪^(guò)程，實(shí)際是擔(dān)保物權(quán)人向債權(quán)人交付標(biāo)的物的過(guò)程。而承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)亦非單一的權(quán)利，分為占有權(quán)和購(gòu)買權(quán)，占有權(quán)為物權(quán)，購(gòu)買權(quán)為債權(quán)。根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，兩種優(yōu)先權(quán)中的債權(quán)并無(wú)先后之后，但后成立的占有權(quán)顯然不應(yīng)優(yōu)于先成立的清償處分權(quán)。從法律原理上看，承租人之所以在與第三人同等條件下可以取得優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，就是因?yàn)榕c第三人可能享有的債權(quán)相比，承租人還享有占有、使用等物權(quán)，其在購(gòu)買上的優(yōu)先權(quán)不言而喻。但與先成立的優(yōu)先受償權(quán)相比，承租人對(duì)租賃物的占有、使用、管理明顯存在著風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榈盅簷?quán)人對(duì)承租人來(lái)講，不是僅可能享有債權(quán)的第三人，而是享有對(duì)租賃物“清償處分權(quán)”的“第二人”。除非出租人將租賃物賣給抵押權(quán)人以外的第三人，否則，其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)無(wú)法從期待權(quán)變成既得權(quán)。換言之，只有在租賃物出租時(shí)未設(shè)定抵押權(quán)的情況下，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)才是完全的;而在抵押物上設(shè)置的承租權(quán)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)將會(huì)因抵押權(quán)人行使優(yōu)先受償權(quán)而歸于消滅。故擔(dān)保法解釋規(guī)定，當(dāng)承租人知道或應(yīng)當(dāng)知道租賃物上存在抵押權(quán)時(shí)，“抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)?！?/p>

在本案中，抵押人徐盛春以爭(zhēng)議房屋為銀行借款設(shè)定抵押后，又辦理了相應(yīng)的抵押登記手續(xù)，其抵押依法成立，抵押權(quán)人某銀行自此時(shí)起享有對(duì)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。后因其不能清償?shù)狡诮杩?，以抵押物抵償債?wù)。至此，抵押權(quán)人某銀行已依法取得抵押物的所有權(quán)，亦即實(shí)現(xiàn)了其優(yōu)先受償權(quán)，后于此權(quán)設(shè)立的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)因受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)而告消滅。某銀行在取得抵押物的所有權(quán)后委托拍賣行拍賣，屬依法行使所有權(quán)的行為，與原債務(wù)人(即房屋出租人)無(wú)關(guān)，案軍在拍賣會(huì)上競(jìng)拍成功，其行為合法。邢濱海依據(jù)已經(jīng)歸于消滅的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主張二被告之間并不存在的買賣行為無(wú)效，顯然與擔(dān)保法解釋相悖，故應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。

2009年出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第22條規(guī)定:“出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院應(yīng)予支持?！钡?3條規(guī)定:“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”在本案中，抵押權(quán)人就抵押物優(yōu)先受償后進(jìn)行拍賣，不屬于上述司法解釋規(guī)定的情況，原告不能主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。