一、未約定房屋租賈期限

武信長在某地鬧市區(qū)購買了一處臨街店面，原準備自己做生意用，后因故未能起用，便考慮將其出租給他人。宣化民原是某企業(yè)梢售人員，從單位退休后想搞點個體經(jīng)營。經(jīng)過調(diào)查，宣化民看中了武信長在市區(qū)的店面。兩人經(jīng)過協(xié)商，簽仃了租賃合同。合同約定:由宣化民租武信長臨街門面房一間，租金每月2000元，租期1年。承租期滿后，武信長口頭通知宣化民，增加租金，按每月2300元交納。宣化民表示同意，即從當月按每月2300元給宣化民交納租金。3個月以后，武信長再次上調(diào)租金，每月2500元，道到宣化民的拒絕。宣化民堅持雙方應(yīng)按照原租金標準繼續(xù)履行合同。經(jīng)協(xié)商未果，武信長向人民法院提起訴訟，要求宣化民按每月2504元交納租金，并要求其于兩個月內(nèi)退出房屋。

二、出租人能否隨時解除合同

在本案中，武信長與宣化民原租賃合同期滿后，出租人兩次口頭通知提高房屋租金。在實踐中，對口頭合同的效力一般這樣處理:如果當事人雙方對口頭合同的主要條款無異議，且已實際履行，合同內(nèi)容又不違反法律法規(guī)、政策規(guī)定的，一般可確認合同有效;如果雙方當事人對合同成立有異議，且無其他證據(jù)可以證明，又未實際履行的，可以認定合同未成立。本案中，武信長第一次將房租從2000元提到2300元，被告宣化民接受并履行3個月之久，顯然符合前一種情況，故應(yīng)認定合同關(guān)系有效。武信長再次提高房租的要約后，雖通知宣化民，但宣化民并未作出承諾，且此后雙方亦未達成協(xié)議，符合后一種情形，故應(yīng)認定此合同關(guān)系未成立。

《合同法》第232條規(guī)定:“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當在合理期限之前通知承租人?！蔽湫砰L與宣化民之間未簽訂新的書面房屋租賃合同，而由武信長口頭通知被告應(yīng)增加租金，等于發(fā)出繼續(xù)承租的條件的要約;宣化民對此表示同意，并按此標準向武信長交納租金，是以意思表示及實際行為予以承諾。據(jù)此應(yīng)視為原、被告之間成立了一個新的房屋租賃合同關(guān)系。但是，該租賃合同欠缺一個主要內(nèi)容即租賃期限的約定。這在法律上意味著武信長有權(quán)隨時要求解除租賃合同關(guān)系，并自提出要求之日起，給予宣化民一段合理時間搬遷。此權(quán)利行使，并不以承租人是否同意為條件。因此，武信長要求解除合同，并給予了宣化民兩個月的期限，要求其退出租賃房屋，符合《合同法》的規(guī)定，應(yīng)當予以支持。但其要求被告按照每月2500元標準交納租金，沒有法定或約定的依據(jù)。租金標準的改變應(yīng)當由當事人雙方協(xié)商一致，才能發(fā)生法律效力，對雙方產(chǎn)生約束力。在當事人一方不同意變更租金標準的情況下，應(yīng)當按照原租金標準繼續(xù)履行合同。