一、承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋 

狄秋山是某城市居民，有一套閑置的三居室房屋。方佳良大學(xué)畢業(yè)后到該城市工作，無房居住。獲悉狄秋山有閑置房屋出租后，兩人取得聯(lián)系，經(jīng)協(xié)商后簽訂房屋租賃合同。合同約定:狄秋山將三居室房屋出租給方佳良，月租金1500元，按季度交納;租期1年。方佳良在居住和使用房屋的過程中，感到房屋太大，自己一個人無法充分利用，便想找人合租，以便分擔(dān)租金。由于擔(dān)心狄秋山可能會不同意，方佳良未征求其意見，便自行尋找合租人。經(jīng)協(xié)商，方佳良將三居室中的一間轉(zhuǎn)租給張敘。不久，狄秋山獲悉方佳良搜自轉(zhuǎn)租后，告知其不同意轉(zhuǎn)租，但方佳良里之不理。狄秋山向法院起訴，要求方佳良立即解除與張敘之間的租賃合同并承擔(dān)違約責(zé)任。

二、 租賃合同是否有效

未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，又稱非法轉(zhuǎn)租。審判實(shí)踐中，存在著大量因非法轉(zhuǎn)租引起的糾紛，如出租人以承租人未經(jīng)其同意擅自轉(zhuǎn)租為由要求收回房屋，次承租人則以與承租人簽訂了有效的租賃合同并已向次承租人交納相應(yīng)租金且已對承租房屋進(jìn)行了裝修為由拒絕交出房屋。根據(jù)《合同法》第X24條的規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人造成成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！庇纱丝梢姡瑢ξ唇?jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，依《合同法》規(guī)定出租人可以解除合同，但承租人與次承租人之間的租賃合同究竟是有效，還是無效或者效力待定，存在不同的看法。結(jié)合《合同法》的有關(guān)規(guī)定，分析租賃合同的性質(zhì)、功能，這種轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)是有效的。    

另外，2009年出臺的撮高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解黝對于租賃房屋的轉(zhuǎn)租問題作出了詳細(xì)的規(guī)定，其中:第1}條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外?！钡?6條規(guī)定:“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟?！钡?7條規(guī)定:“因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償?！?/p>