案情回顧：簽訂購(gòu)房協(xié)議后又拍賣(mài)到該房屋

2002年9月，甲公司與乙銀行簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，乙銀行將原辦公樓賣(mài)給甲公司，價(jià)款240萬(wàn)元；協(xié)議簽訂后甲公司即交付定金20萬(wàn)元。2003年10月，乙銀行將該處房產(chǎn)拍賣(mài)，甲公司預(yù)交拍賣(mài)保證金20萬(wàn)元后，以240萬(wàn)元競(jìng)買(mǎi)成功，并付房款100萬(wàn)元。后因客觀原因無(wú)法辦理房產(chǎn)證。經(jīng)協(xié)商，乙銀行退還甲公司140萬(wàn)元，甲公司一次性開(kāi)具暫收款收據(jù)。甲公司現(xiàn)提起訴訟，要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并要求乙銀行雙倍返還定金20萬(wàn)元。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：前后兩個(gè)合同哪個(gè)有效

本案在審理時(shí)出現(xiàn)兩種不同觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為后一拍賣(mài)合同是對(duì)前一買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的內(nèi)容之變更，主張支持原告的訴訟請(qǐng)求，解除房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，判令被告雙倍返還定金。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為后一拍賣(mài)合同可視為是對(duì)前一買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的自行解除，房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議既不存在，何來(lái)訴請(qǐng)將其解除之說(shuō)。經(jīng)協(xié)商雙方均認(rèn)可無(wú)法辦理房產(chǎn)證這一事實(shí)且被告已退還所有房款，故應(yīng)判決解除拍賣(mài)合同，雙倍返還定金并無(wú)依據(jù)，不予以支持。

律師說(shuō)法：定金是否應(yīng)雙倍返還

第二種觀點(diǎn)是正確的，后一拍賣(mài)合同應(yīng)視為雙方當(dāng)事人對(duì)前一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的自行解除。第一種觀點(diǎn)混淆了合同的變更和解除之關(guān)系。

（一）合同解除和變更的區(qū)別

合同解除與合同變更有許多相似之處，如都改變了原合同關(guān)系、原合同關(guān)系都不需再履行、法律規(guī)定的條件和程序也雷同等。也許正因?yàn)槿绱?，現(xiàn)行教科書(shū)和《民法通則》等都將合同的變更和解除列在一起。但是，合同的變更與合同的解除是兩個(gè)完全不同的法律制度，不可將其混淆。兩者的區(qū)別主要在于：

第一，合同變更是對(duì)原合同的非實(shí)質(zhì)性條款作出修改和補(bǔ)充，并沒(méi)有根本改變合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，更不需要消滅原合同關(guān)系；而合同解除則要消滅原合同關(guān)系，這種消滅是合同關(guān)系的絕對(duì)消滅。

第二，合同的變更主要因雙方的協(xié)商一致而發(fā)生，即使因產(chǎn)生不可抗力需要變更合同，一般認(rèn)為也要經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商。如果不能達(dá)成協(xié)議，也可以要求法院予以變更。合同解除可以有多種原因，協(xié)商只是其中一種方式。即使就協(xié)議本身來(lái)講，變更和解除合同的內(nèi)容也是不同的。

第三，合同的解除是一種違約后的補(bǔ)救方式，它是在一方違約的情況下，另一方可以享有的解除合同的權(quán)利。但合同變更并非與違約補(bǔ)救聯(lián)系在一起，一方違約以后，非違約方也并不產(chǎn)生變更的權(quán)利。也正因?yàn)槿绱?，合同法?7條是將違約與合同解除聯(lián)系在一起，而不是與合同變更聯(lián)系在一起。

第四，由于合同的變更不與違約聯(lián)系在一起，因此一般不存在損害賠償問(wèn)題；但是在一方違約的情況下，另一方不僅有權(quán)解除合同，并且有權(quán)要求賠償損失。

本案中，原、被告于2002年9月簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，價(jià)款240萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后原告即交付定金20萬(wàn)元，并約定一年后交付全部房款。然而2003年10月，被告將該處房產(chǎn)拍賣(mài)，原告以240萬(wàn)元拍賣(mài)成功。房屋價(jià)款雖然不變，但合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容已經(jīng)改變。因?yàn)楸桓鎸⑼粯?biāo)的物進(jìn)行拍賣(mài)，原告沒(méi)有基于原房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議提出異議，并參與了競(jìng)買(mǎi)。此時(shí)，雙方基于原買(mǎi)賣(mài)協(xié)議所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)已不復(fù)存在，且原告是否能競(jìng)買(mǎi)成功也是處于不確定狀態(tài)的。至于原告后來(lái)競(jìng)買(mǎi)成功，與被告再一次簽訂拍賣(mài)合同，只能認(rèn)定是產(chǎn)生了新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議之后，被告又拍賣(mài)房屋且原告也同意參與競(jìng)買(mǎi)，雙方當(dāng)事人的此一行為實(shí)際是一種協(xié)議解除，即協(xié)商一致將原房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議加以解除，其內(nèi)容主要是把原來(lái)的合同廢棄，使基于原合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)歸于消滅，在雙方之間又重新成立了一個(gè)拍賣(mài)合同。本案原告訴請(qǐng)解除房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并要求被告雙倍返還定金，然房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議已經(jīng)因雙方當(dāng)事人簽訂拍賣(mài)合同而自行解除，遂不存在解除與否的問(wèn)題。后一拍賣(mài)合同成立后，因無(wú)法辦理房產(chǎn)證，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，經(jīng)雙方協(xié)商，被告將原告交付的房款140萬(wàn)元全部退還，原告開(kāi)具收據(jù)收下，可見(jiàn)雙方當(dāng)事人均無(wú)意再履行該合同，法院判決解除拍賣(mài)合同，不無(wú)道理。

（二）定金的性質(zhì)及適用

本案涉及到對(duì)定金形式與性質(zhì)的認(rèn)定問(wèn)題，定金最基本的形式是兩類(lèi)：一是解約定金；二是違約定金。一般來(lái)說(shuō)，如果當(dāng)事人在合同中沒(méi)有特別指明定金的類(lèi)型，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)為當(dāng)事人約定的定金為違約定金。

從本案來(lái)看，當(dāng)事人在房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中規(guī)定定金條款時(shí)，并沒(méi)有明確規(guī)定原告在交付定金以后，可以享有解除合同的權(quán)利，因此，原告在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后交付的定金并非為解約定金，而只能理解為違約定金。又因?yàn)楹笠环课菖馁u(mài)合同既可視為雙方當(dāng)事人對(duì)前一房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的解除，雙方已經(jīng)同意解除合同，權(quán)利義務(wù)也基于該協(xié)議的終止而終止，其定金的擔(dān)保作用也就隨之而消失了，因而不應(yīng)適用定金罰則。

第二個(gè)問(wèn)題是，本案被告于2003年10月將該處房產(chǎn)拍賣(mài)，原告預(yù)交的拍賣(mài)保證金性質(zhì)為何。我國(guó)《拍賣(mài)法》沒(méi)有對(duì)收取保證金有任何規(guī)定。按照我國(guó)的拍賣(mài)慣例，競(jìng)買(mǎi)人通常在辦理競(jìng)買(mǎi)手續(xù)時(shí)會(huì)按照拍賣(mài)公司的規(guī)則，向拍賣(mài)人支付一定數(shù)額的競(jìng)買(mǎi)保證金，拍賣(mài)法第39條明確規(guī)定，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按照約定支付拍賣(mài)標(biāo)的的價(jià)款，未按照約定支付價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)。競(jìng)買(mǎi)人如在拍賣(mài)活動(dòng)中違約，拍賣(mài)人則可沒(méi)收其保證金，從這個(gè)意義上說(shuō)，競(jìng)買(mǎi)人交付保證金是對(duì)自己遵守競(jìng)買(mǎi)規(guī)則和違約責(zé)任的一種承諾，事實(shí)上，這種保證金也被行業(yè)視為違約保證金，收取保證金的目的是約束競(jìng)買(mǎi)人的行為，使其遵守拍賣(mài)規(guī)則。保證金不能作為為定金，保證金和定金是兩個(gè)不同的概念。在拍賣(mài)會(huì)召開(kāi)前競(jìng)買(mǎi)入和拍賣(mài)人簽定的競(jìng)買(mǎi)協(xié)議書(shū)里面如有提到保證金在拍賣(mài)成交時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)化為成交定金的，則拍賣(mài)保證金在成交后便轉(zhuǎn)化為定金，如沒(méi)有此等條款約束的拍賣(mài)保證金只能作為防止買(mǎi)受人悔拍的保證金來(lái)定義，不能作為定金的形式來(lái)承擔(dān)違約責(zé)任，并以罰金的形式作為賠付。

從本案雙方當(dāng)事人提交的拍賣(mài)合同中可以看到，并沒(méi)有拍賣(mài)成交后拍賣(mài)保證金轉(zhuǎn)化為定金的約定，而且雙方后因客觀原因無(wú)法辦理房產(chǎn)證，經(jīng)協(xié)商被告退還原告已付款項(xiàng)，原告開(kāi)具暫收款收據(jù)收下，被告不存在違約行為，故此案并無(wú)定金罰則適用之余地，不能支持原告要求被告雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求。