案情回顧：簽訂購房協(xié)議后又拍賣到該房屋

2002年9月，甲公司與乙銀行簽訂房屋買賣協(xié)議，乙銀行將原辦公樓賣給甲公司，價款240萬元；協(xié)議簽訂后甲公司即交付定金20萬元。2003年10月，乙銀行將該處房產(chǎn)拍賣，甲公司預交拍賣保證金20萬元后，以240萬元競買成功，并付房款100萬元。后因客觀原因無法辦理房產(chǎn)證。經(jīng)協(xié)商，乙銀行退還甲公司140萬元，甲公司一次性開具暫收款收據(jù)。甲公司現(xiàn)提起訴訟，要求解除房屋買賣協(xié)議，并要求乙銀行雙倍返還定金20萬元。

爭議焦點：前后兩個合同哪個有效

本案在審理時出現(xiàn)兩種不同觀點，一種觀點認為后一拍賣合同是對前一買賣協(xié)議的內(nèi)容之變更，主張支持原告的訴訟請求，解除房屋買賣協(xié)議，判令被告雙倍返還定金。另一種觀點認為后一拍賣合同可視為是對前一買賣協(xié)議的自行解除，房屋買賣協(xié)議既不存在，何來訴請將其解除之說。經(jīng)協(xié)商雙方均認可無法辦理房產(chǎn)證這一事實且被告已退還所有房款，故應判決解除拍賣合同，雙倍返還定金并無依據(jù)，不予以支持。

律師說法：定金是否應雙倍返還

第二種觀點是正確的，后一拍賣合同應視為雙方當事人對前一個房屋買賣協(xié)議的自行解除。第一種觀點混淆了合同的變更和解除之關(guān)系。

（一）合同解除和變更的區(qū)別

合同解除與合同變更有許多相似之處，如都改變了原合同關(guān)系、原合同關(guān)系都不需再履行、法律規(guī)定的條件和程序也雷同等。也許正因為如此，現(xiàn)行教科書和《民法通則》等都將合同的變更和解除列在一起。但是，合同的變更與合同的解除是兩個完全不同的法律制度，不可將其混淆。兩者的區(qū)別主要在于：

第一，合同變更是對原合同的非實質(zhì)性條款作出修改和補充，并沒有根本改變合同的實質(zhì)內(nèi)容，更不需要消滅原合同關(guān)系；而合同解除則要消滅原合同關(guān)系，這種消滅是合同關(guān)系的絕對消滅。

第二，合同的變更主要因雙方的協(xié)商一致而發(fā)生，即使因產(chǎn)生不可抗力需要變更合同，一般認為也要經(jīng)過雙方協(xié)商。如果不能達成協(xié)議，也可以要求法院予以變更。合同解除可以有多種原因，協(xié)商只是其中一種方式。即使就協(xié)議本身來講，變更和解除合同的內(nèi)容也是不同的。

第三，合同的解除是一種違約后的補救方式，它是在一方違約的情況下，另一方可以享有的解除合同的權(quán)利。但合同變更并非與違約補救聯(lián)系在一起，一方違約以后，非違約方也并不產(chǎn)生變更的權(quán)利。也正因為如此，合同法第97條是將違約與合同解除聯(lián)系在一起，而不是與合同變更聯(lián)系在一起。

第四，由于合同的變更不與違約聯(lián)系在一起，因此一般不存在損害賠償問題；但是在一方違約的情況下，另一方不僅有權(quán)解除合同，并且有權(quán)要求賠償損失。

本案中，原、被告于2002年9月簽訂房屋買賣協(xié)議，價款240萬元。協(xié)議簽訂后原告即交付定金20萬元，并約定一年后交付全部房款。然而2003年10月，被告將該處房產(chǎn)拍賣，原告以240萬元拍賣成功。房屋價款雖然不變，但合同的實質(zhì)內(nèi)容已經(jīng)改變。因為被告將同一標的物進行拍賣，原告沒有基于原房屋買賣協(xié)議提出異議，并參與了競買。此時，雙方基于原買賣協(xié)議所產(chǎn)生的權(quán)利義務已不復存在，且原告是否能競買成功也是處于不確定狀態(tài)的。至于原告后來競買成功，與被告再一次簽訂拍賣合同，只能認定是產(chǎn)生了新的權(quán)利義務關(guān)系。在簽訂房屋買賣協(xié)議之后，被告又拍賣房屋且原告也同意參與競買，雙方當事人的此一行為實際是一種協(xié)議解除，即協(xié)商一致將原房屋買賣協(xié)議加以解除，其內(nèi)容主要是把原來的合同廢棄，使基于原合同發(fā)生的債權(quán)債務歸于消滅，在雙方之間又重新成立了一個拍賣合同。本案原告訴請解除房屋買賣協(xié)議，并要求被告雙倍返還定金，然房屋買賣協(xié)議已經(jīng)因雙方當事人簽訂拍賣合同而自行解除，遂不存在解除與否的問題。后一拍賣合同成立后，因無法辦理房產(chǎn)證，致使合同目的不能實現(xiàn)，經(jīng)雙方協(xié)商，被告將原告交付的房款140萬元全部退還，原告開具收據(jù)收下，可見雙方當事人均無意再履行該合同，法院判決解除拍賣合同，不無道理。

（二）定金的性質(zhì)及適用

本案涉及到對定金形式與性質(zhì)的認定問題，定金最基本的形式是兩類：一是解約定金；二是違約定金。一般來說，如果當事人在合同中沒有特別指明定金的類型，則應當認為當事人約定的定金為違約定金。

從本案來看，當事人在房屋買賣協(xié)議中規(guī)定定金條款時，并沒有明確規(guī)定原告在交付定金以后，可以享有解除合同的權(quán)利，因此，原告在簽訂房屋買賣協(xié)議后交付的定金并非為解約定金，而只能理解為違約定金。又因為后一房屋拍賣合同既可視為雙方當事人對前一房屋買賣協(xié)議的解除，雙方已經(jīng)同意解除合同，權(quán)利義務也基于該協(xié)議的終止而終止，其定金的擔保作用也就隨之而消失了，因而不應適用定金罰則。

第二個問題是，本案被告于2003年10月將該處房產(chǎn)拍賣，原告預交的拍賣保證金性質(zhì)為何。我國《拍賣法》沒有對收取保證金有任何規(guī)定。按照我國的拍賣慣例，競買人通常在辦理競買手續(xù)時會按照拍賣公司的規(guī)則，向拍賣人支付一定數(shù)額的競買保證金，拍賣法第39條明確規(guī)定，買受人應當按照約定支付拍賣標的的價款，未按照約定支付價款的，應當承擔違約責。競買人如在拍賣活動中違約，拍賣人則可沒收其保證金，從這個意義上說，競買人交付保證金是對自己遵守競買規(guī)則和違約責任的一種承諾，事實上，這種保證金也被行業(yè)視為違約保證金，收取保證金的目的是約束競買人的行為，使其遵守拍賣規(guī)則。保證金不能作為為定金，保證金和定金是兩個不同的概念。在拍賣會召開前競買入和拍賣人簽定的競買協(xié)議書里面如有提到保證金在拍賣成交時自動轉(zhuǎn)化為成交定金的，則拍賣保證金在成交后便轉(zhuǎn)化為定金，如沒有此等條款約束的拍賣保證金只能作為防止買受人悔拍的保證金來定義，不能作為定金的形式來承擔違約責任，并以罰金的形式作為賠付。

從本案雙方當事人提交的拍賣合同中可以看到，并沒有拍賣成交后拍賣保證金轉(zhuǎn)化為定金的約定，而且雙方后因客觀原因無法辦理房產(chǎn)證，經(jīng)協(xié)商被告退還原告已付款項，原告開具暫收款收據(jù)收下，被告不存在違約行為，故此案并無定金罰則適用之余地，不能支持原告要求被告雙倍返還定金的訴訟請求。