案情介紹：因?qū)Ψ竭`約要解除合同

2014年，經(jīng)某房屋中介公司介紹，原告溫某與被告熊某簽訂了一份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方在合同中約定，被告熊某自愿將座落于清華大道金?；▓@的一套面積為136．25平米的房屋出售給原告溫某，房屋總價(jià)款為46萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)合同生效之日原告向被告支付房款16萬(wàn)元，余款30萬(wàn)元在房屋辦理權(quán)屬登記之日付清。被告承諾所出售的房屋的權(quán)屬明晰，無(wú)其他任何產(chǎn)權(quán)糾紛，確保該房屋權(quán)屬的真實(shí)性。

若雙方有一方違約，則需向守約方支付違約金20000元。后房屋在辦理權(quán)屬登記過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，該標(biāo)的房屋于2013年在某商業(yè)銀行辦理了銀行抵押貸款30萬(wàn)元。被告熊某在合理期間不能消除該房屋的抵押行為。后原告訴至法院，要求法院判決解除原告溫某與被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，返還已支付的房款16萬(wàn)元，并要求被告向原告支付房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的違約金20000元。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：解除合同后能否索要違約金

被告熊某以標(biāo)的房屋辦理了抵押貸款，構(gòu)成房屋買(mǎi)賣(mài)交付不能，且被告又不能再合理期間消除房屋的抵押行為，故被告的行為構(gòu)成違約，雙方簽訂的合同應(yīng)當(dāng)予以解除，各方均無(wú)異議。房屋買(mǎi)賣(mài)合同解決后，雙方在約定的違約金是否應(yīng)當(dāng)予以支持存在爭(zhēng)議。

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！焙贤獬馕吨贤臋?quán)利義務(wù)關(guān)系消滅，違約金條款作為原合同的一部分，不具有獨(dú)立性，因此違約金條款也應(yīng)隨之消滅。根據(jù)合同法的規(guī)定，合同解除的法律后果表現(xiàn)為返還不當(dāng)?shù)美①r償損失等形式的民事責(zé)任，而不是違約責(zé)任。故本案中原告要求被告支付違約金20000元的訴請(qǐng)不應(yīng)當(dāng)予以支持。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，違約金是當(dāng)事人預(yù)先確定的一種獨(dú)立于合同債務(wù)履行之外的給付?！逗贤ā返?8條規(guī)定：“合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。違約金條款屬于“合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款”，因此，即便合同解除，違約金條款也繼續(xù)有效。因此，對(duì)原告要求被告支付20000元的訴請(qǐng)應(yīng)予以支持。

律師說(shuō)法：合同解除后違約金條款是否繼續(xù)有效

贊成第二種意見(jiàn)。即在一方違約情形下導(dǎo)致合同解決的，原合同約定的違約金條款應(yīng)當(dāng)繼續(xù)有效。

合同當(dāng)事人約定的違約金條款在合同依法解決后是否有效的問(wèn)題，其實(shí)質(zhì)是違約金條款是否具有獨(dú)立性的問(wèn)題。違約責(zé)任條款是否具有獨(dú)立性，關(guān)鍵是應(yīng)視消滅或否定合同效力的原因和違約責(zé)任的形態(tài)而定。針對(duì)合同效力消滅后處理有關(guān)事宜的依據(jù)，我國(guó)《合同法》分別在第57條和第98條作出相應(yīng)規(guī)定?！逗贤ā返?7條規(guī)定：“合同無(wú)效、被撤銷(xiāo)或終止，不能影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的條款的效力?！薄逗贤ā返?8條規(guī)定：“合同權(quán)利義務(wù)的終止，不影響結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。”無(wú)論是“解決爭(zhēng)議的條款”還是“結(jié)算和清理?xiàng)l款”，都是當(dāng)事人為合同效力消滅后如何處理相關(guān)事宜而事先約定具有相對(duì)獨(dú)立效力的條款，它不因合同效力的終止或被否認(rèn)而失去效力，否則這種約定將變得毫無(wú)意義。

根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，合同解除分為約定解除和法定解除，只有當(dāng)事人的行為構(gòu)成根本性違約，才可以適用法定解除。本案中被告熊某已先行將標(biāo)的房屋抵押給了商業(yè)銀行，該行為可能導(dǎo)致原告無(wú)法獲得房屋所有權(quán)，導(dǎo)致合同無(wú)法正常履行，其行為構(gòu)成根本性違約。原告先行向被告支付了16萬(wàn)元購(gòu)房款，且浪費(fèi)原告的時(shí)間與精力，根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，原告有權(quán)要求被告承擔(dān)相應(yīng)的賠償損失。雙方在合同中約定，一方構(gòu)成違約，則需向守約方支付20000元違約金。該合同約定是雙方在合同訂立之時(shí)，對(duì)合同后續(xù)履行過(guò)程中存在違約行為的約定，依據(jù)當(dāng)事人意思自治原則，應(yīng)當(dāng)予以支持。且當(dāng)事人在合同中約定違約金的處理?xiàng)l款，有利于簡(jiǎn)化后續(xù)損害賠償金的計(jì)算，方便當(dāng)事人履行并予以履約，減少雙方二次糾紛的發(fā)生。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第26條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持；但約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理”。所以本案原告溫某要求被告支付合同約定的違約金于法有據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以支持。通過(guò)違約條款的適用有利于督促合同雙方當(dāng)事人在合同履行過(guò)程中遵守誠(chéng)信規(guī)則，故本案原告原告的訴請(qǐng)應(yīng)予以支持。