案情介紹：冒充房主簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同

2008年3月25日，被告趙某與房東蔡某簽訂了一份門面轉(zhuǎn)租合同，約定房東蔡某將其商鋪出租給被告趙某，租賃期限從2008年4月8日起至2010年4月7日止，并約定該門面可以轉(zhuǎn)讓，但需經(jīng)房東蔡某同意并向房東蔡某交轉(zhuǎn)讓費20000元。

2008年4月21日，被告趙某在沒有征得房東蔡某同意的情況下，私自將該門面轉(zhuǎn)租給原告王某經(jīng)營，并找人假冒房東蔡某與原告王某簽訂了一份租賃合同，并收取了原告王某轉(zhuǎn)讓費36000元及貨物折價款1500元，隨即被告趙某就不知所蹤。后房東蔡某找到原告王某，告知其與被告趙某簽訂的租賃合同無效，合同上并不是他本人簽名，原告王某才知被騙。

原告王某認為被告趙某在明知自己沒有轉(zhuǎn)讓權(quán)的情況下找人假冒房東蔡某與原告王某簽訂門面租賃合同，并私自收取原告王某門面轉(zhuǎn)讓金，使其經(jīng)濟上蒙受了巨大的損失，故訴至法院請求判令被告趙某賠償因其違約行為給原告王某造成的經(jīng)濟損失共計36000元。

法院判決：冒用房主之名簽訂的轉(zhuǎn)租合同無效

法院經(jīng)審理后認為，原告王某與假冒房主簽訂了房屋租賃合同，據(jù)此，趙某收取門面轉(zhuǎn)讓費36000元，其行為已涉嫌合同詐騙，因此認為本案不屬于該院主管范圍，最終作出駁回原告王某訴求的裁定。

法院做出以上裁定不能從根本上解決這起本來就屬于民事領域的糾紛。本案的焦點是，轉(zhuǎn)租合同到底應當認定為有效合同還是應當認定為無效合同。在是否認定轉(zhuǎn)租合同的有效性的基礎上，原告王某是否對這36000元轉(zhuǎn)租款中的20000元享有請求權(quán)出現(xiàn)兩種不同觀點。筆者則認為，原告王某對這 20000元享有請求權(quán)。

律師說法：如何認定房屋轉(zhuǎn)租的效力

在本案中，房東蔡某行使了自己對原始租賃合同所享有的解除權(quán)，且明確告知了原告王某其與被告趙某簽訂的轉(zhuǎn)租合同是無效的。此時，原、被告趙某之間的轉(zhuǎn)租已轉(zhuǎn)換成不合法轉(zhuǎn)租，且發(fā)生以下法律后果：就原告王某與被告趙某之間的關系而言，雙方之間的合同因被告趙某的無權(quán)處分行為而使合同從效力待定的合同轉(zhuǎn)換為無效的合同，即便有效也因被告的違約行為——違背合同的誠實信用原則，使合同目的不能實現(xiàn)而最終導致合同無效。

因被告趙某的單方面原因而使原告王某不能對租賃物行使使用收益的權(quán)利，對此，被告趙某當然負有責任，原告王某當然可以向被告趙某行使賠償損失的請求權(quán)。就被告趙某與房東蔡某之間的關系而言，被告趙某轉(zhuǎn)租未經(jīng)房東蔡某同意為嚴重違約行為，房東蔡某有權(quán)解除合同，在房東蔡某終止他與被告趙某之間的租賃關系時，被告趙某對房屋的處分則為無權(quán)處分。被告趙某在對房屋不享有處分權(quán)的情況下私自將房屋轉(zhuǎn)租給原告王某，在房東蔡某未對該處分行為進行追認的情況下，該合同則從效力待定的性質(zhì)轉(zhuǎn)化為無效合同。

由本案的相關情形可以看出，原、被告趙某之間的合同已屬無效合同，且是因為被告趙某不享有合同標的物的處分權(quán)且事后未得到享有處分權(quán)人的追認而致使合同無效的。根據(jù)《合同法》第五十八條，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或沒有必要返還的，應當折價補償，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失；雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。就本案而言，姑且不論被告趙某的過錯責任，就合同的標的物轉(zhuǎn)租款，原告王某是應該享有完整的請求權(quán)的。