居間服務義務未完成

2011年12月15日，案外人劉某（出賣人）與被告張某（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交版）》一份，雙方約定：出賣人所售房屋坐落為通州區(qū)東果園XX號樓XXX室。該房屋建筑面積共123．02平方米，房屋成交價格為165萬元，家具、家電、裝飾裝修及配套設施等作價為56萬元，上述價款由買受人一并另行支付給出賣人。買受人可以在簽訂本合同的同時支付定金1萬元，合同還約定了其他內(nèi)容。合同簽訂后，被告張某向劉某支付了10000元定金。

同日，劉某（甲方）、被告張某（乙方）與某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（丙方）三方簽訂《居間服務合同》一份，約定：鑒于甲乙雙方在丙方居間服務下就坐落于北京市通州區(qū)東果園XX號樓XXX號的房屋，于2011年12月15日簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》。甲乙丙三方在友好協(xié)商的基礎上，訂立本居間服務合同，以茲共同遵守。甲乙雙方同意，共同委托丙方作為交易居間人，丙方提供的居間服務包括：（4）促成甲乙雙方簽署合法有效的買賣合同。甲乙雙方簽訂《買賣合同》時，居間行為完成，甲乙雙方應向丙方支付本合同約定的居間代理費。各方同意，應向丙方支付的居間代理費為人民幣肆萬肆仟貳佰元整，其中，由甲方承擔人民幣零元整，乙方承擔人民幣肆萬肆仟貳佰元整，并應于本合同簽訂當日向丙方支付。合同還約定了其他內(nèi)容。

同日，被告張某為原告某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司出具書面欠條一張，寫明：本人張某因購買位于通州區(qū)東果園XX號樓XXX室房屋，欠某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司本房屋的交易服務費共計人民幣肆萬肆仟貳佰元整（￥44200），此筆款項于2011年12月18日前結(jié)清。每逾期一日，按照應付款的1%向某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司支付違約金。

2011年12月28日，出售方劉某的委托代理人王某（甲方）與張某（乙方）簽訂《解約協(xié)議書》，約定：甲乙雙方協(xié)商一致同意就上述房屋于2011年12月15日簽署的《北京市存量房屋買賣合同》予以解除，甲方退還乙方簽訂合同時支付的定金伍仟元整，協(xié)議還約定了其他內(nèi)容。

庭審中，被告張某稱在簽訂《房屋買賣合同》時，某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司稱其具備購房資格，但簽訂合同后向有關部門了解得知，其作為非本市戶籍人口于2009年11月1日因就學自吉林省長春市寬城區(qū)天裕新苑7棟遷入清華大學經(jīng)管學院集體戶口的，不能作為本市戶籍人員購房。故主張合同無效，并終止了合同的繼續(xù)履行。

2012年1月，原告某地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司提起訴訟，要求：1、被告張某向原告某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司支付居間報酬44200元；2、被告張某按合同約定向原告某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司支付違約金1000元。本案訴訟費由被告張某承擔。

中介無權主張居間代理費

北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)過審理后認為，依法成立的合同受法律保護。本案中，原告某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司是否有權向被告張某主張居間代理費，取決于某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的居間行為是否合法有效完成。根據(jù)《居間服務合同》的約定，某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司應促成雙方簽署合法有效的買賣合同?，F(xiàn)張某雖在某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的居間服務下，就涉案房屋與劉某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，但由于張某系因就學遷入學校集體戶口的非本市戶籍人口，依規(guī)定不具備作為本市戶籍人員購房的資格，合同目的無法實現(xiàn)。故某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司并未完成“促成甲乙雙方簽署合法有效的買賣合同”的居間服務義務，對其要求張某支付居間報酬及違約金的請求，于法無據(jù)，法院不予支持。最終法院判決駁回了原告某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的訴訟請求。

一審判決后，原被告雙方均未上訴，現(xiàn)該判決已生效。