案情回顧：借貸一方請(qǐng)求財(cái)產(chǎn)保全
原告劉某與被告侯某民間借貸糾紛一案，在審判過程中，原告劉某向法院提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，請(qǐng)求查封被告所有的位于湖南省桂陽縣城關(guān)鎮(zhèn)城南路的門面一間。法院依法作出查封裁定書，于2014年5月7日查封了上述門面，并向當(dāng)事人送達(dá)了查封的裁定書，同時(shí)在門面的顯眼處，貼上了查封公告。因是活查封，在查封期間由被告侯某經(jīng)營(yíng)、保管。后該案經(jīng)法院判決確定：由被告侯某償還原告劉某借款12萬元。判決生效后，侯某未自覺履行。劉某依據(jù)生效判決向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。在案件執(zhí)行過程中，查明除查封被執(zhí)行人侯某的門面外未發(fā)現(xiàn)其還有其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，于是法院依法作出拍賣上述查封門面。但在評(píng)估、拍賣過程中，案外人李某向法院提出執(zhí)行異議稱：該門面自己與侯某簽訂的租賃合同（雙方合同于2014年7月15日簽訂，李某對(duì)法院的查封并不知情），依據(jù)法律規(guī)定的“買賣不破租賃”原則，在自己與侯某租賃門面期間，法院不能執(zhí)行拍賣，就算法院評(píng)估拍賣租賃合同繼續(xù)有效。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)：財(cái)產(chǎn)保全與買賣不破租賃競(jìng)合怎么辦
第一種意見認(rèn)為：“依據(jù)《合同法》第229條規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的 ，不影響租賃合同的效力。在法理上我們稱之為“買賣不破租賃”，簡(jiǎn)單的講是指房屋有租賃約定的情況下，租賃期限內(nèi)，租賃權(quán)的效力大于轉(zhuǎn)讓效力。只有當(dāng)租賃約定到期時(shí)，買受人才可以行使房屋的使用權(quán)。此規(guī)定賦予了承租人基于租賃權(quán)對(duì)于第三人的權(quán)利和對(duì)抗租賃物的新買受人的權(quán)利。因此，該案在租租賃期間，租賃合同繼續(xù)有效。
第二種意見認(rèn)為：這實(shí)際是上法院財(cái)產(chǎn)保全效力與租賃效力發(fā)生沖突時(shí)看誰在先的問題。從本案中，法院查封在先。在此情形下，則在買受人依法定程序取得被查封財(cái)產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃合同并不適用于新的房屋受讓人，因此李某與被執(zhí)行人侯某的租賃合同隨之失效，除非新的買受人同意。
律師說法：財(cái)產(chǎn)保全后買賣能否破租賃
針對(duì)上述意見，第二種意見是正確的，其理由是：
1、法院財(cái)產(chǎn)保全的作用是對(duì)執(zhí)行對(duì)象的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行控制。當(dāng)本案中的侯某門面被法院查封之日起，侯某對(duì)該查封門面的A公司的所有權(quán)即受到限制，就是說侯某不能完全依其自由意志自由地占有、使用、收益、處分該門面，這種效力延伸到案件執(zhí)行完畢。該案系活查封，為保障雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，在門面被處分之前，法院指定由侯某保管、使用、收益并不違背法律規(guī)定。
2、依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋。第二十條的規(guī)定：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。同時(shí)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第26條之規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人”，況且法院對(duì)查封進(jìn)行了公示。本案中就算李某是善意第三人，也不能對(duì)抗法院的保全。
3、既然李某的租賃合同不能對(duì)抗法院的查封。在法院拍賣時(shí)，李某在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利。如果李某因此想與侯某解除合同可要求侯某承擔(dān)違約責(zé)任和由此造成的損失。退一步說，在房屋執(zhí)行拍賣后，李某要想租賃合同糾紛繼續(xù)有效，必須征得新買受人的同意（但應(yīng)視為新的契約）。
綜上，在法院采取財(cái)產(chǎn)保全措施后，在本案中“買賣不破租賃”的優(yōu)先性原則沒有對(duì)抗效力。
