一、抵押權(quán)實現(xiàn)的條件

抵押權(quán)的實現(xiàn)或稱抵押權(quán)的行使，是指抵押物所擔(dān)保的債權(quán)已到清償期而債務(wù)人未履行債務(wù)時抵押權(quán)人可以通過行使抵押權(quán)，以抵押物的價值優(yōu)先受償。依據(jù)我國法律規(guī)定，抵押權(quán)的實現(xiàn)必須具備以下四個條件：

1、抵押權(quán)必須有效存在。抵押權(quán)設(shè)定如果無效或者已被撤銷，則不能實現(xiàn)。

2、 必須是債務(wù)人履行期限屆滿。債務(wù)人履行債務(wù)的期限是否屆滿是決定債務(wù)人是否履行債務(wù)的時間標(biāo)準(zhǔn)。

3、債權(quán)人未受清償。債務(wù)履行期限屆滿債權(quán)人未受清償，表明債務(wù)人未按期履行義務(wù)，無論債務(wù)是遲延履行，還是拒絕履行，債權(quán)人都可以行使抵押權(quán)，使債權(quán)得到清償。

4、債務(wù)未受清償不是由于債權(quán)人造成的。只有在因債務(wù)人方面的原因未能清償債務(wù)而使債權(quán)人未受清償時，抵押權(quán)人才可以行使抵押權(quán)。如果債權(quán)人未受清償是由于其自己的原因造成的，則抵押權(quán)人不能行使抵押權(quán)。

二、抵押權(quán)實現(xiàn)時應(yīng)注意哪些問題

在抵押權(quán)實現(xiàn)的過程中，有以下幾個問題要注意：

1、同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得價款的清償順序根據(jù)我國擔(dān)保法第三十五條規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。如果財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

2、以城市房地產(chǎn)、特定的土地使用權(quán)抵押時，抵押權(quán)實現(xiàn)的問題

（1）當(dāng)城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。如果抵押權(quán)人需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一并拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

（2）依照擔(dān)保法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地的用途。

（3）以劃撥的國有土地使用權(quán)抵押的，拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，必須在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人才有優(yōu)先受償權(quán)。

3、第三人為抵押人時，其追償權(quán)如何實現(xiàn)的問題抵押人可以是債務(wù)人本人，也可以是第三人。當(dāng)債務(wù)人為抵押人時，債務(wù)履行期限屆滿，以抵押物折價或拍賣，變賣抵押物的價款恰好和債權(quán)額相抵，則債權(quán)消滅；如果多于債權(quán)數(shù)額，多出的部分歸債務(wù)人；如果不足以清償債權(quán)的，不足部分由債務(wù)人補(bǔ)償。當(dāng)?shù)谌藶榈盅簷?quán)人時，在抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)后，有權(quán)向債務(wù)人追償。

4、抵押物滅失所得賠償金應(yīng)作為抵押財產(chǎn)我國擔(dān)保法第五十八條規(guī)定，抵押權(quán)因抵押物的滅失而消失。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財產(chǎn)。這里所說的賠償金，主要是指因抵押人以外的原因?qū)е碌盅何餃缡r，抵押人可以要求侵權(quán)行為人給予的賠償或者取得保險賠償。