案情回顧：開發(fā)商不履行購房意向書
2005年3月25日，陳某與房地產(chǎn)公司簽訂“城市花園購房意向書”，雙方對認(rèn)購房屋的面積、單價、總價及其優(yōu)惠項(xiàng)目進(jìn)行了約定，并明確規(guī)定此后雙方還需簽訂商品房預(yù)售合同。
合同簽訂后，陳某按約交納了2萬元訂金。因房地產(chǎn)價格普遍上漲，同年6月至2006年2月，房地產(chǎn)公司及其委托代理人數(shù)次致函陳某，要求解除購房意向書、退還訂金或調(diào)整購房方案，但陳某認(rèn)為購房意向書屬商品房買賣合同，不同意變更。
陳某到法院起訴，要求房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同，按購房意向書約定的價格把房屋賣給她。房地產(chǎn)公司認(rèn)為，購房意向書不是商品房買賣合同，陳某的要求既無事實(shí)根據(jù)，又無法律依據(jù)，要求法院駁回。
法院判決：房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任
法院在審理過程中形成兩種意見。
第一種意見認(rèn)為，陳某與房地產(chǎn)公司簽訂的購房意向書，是雙方的真實(shí)意思表示且不違背法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬有效合同，受法律保護(hù)。意向書的條款雖然包含了認(rèn)購房屋的面積、單價及總價，并對其他優(yōu)惠項(xiàng)目進(jìn)行了約定，但因缺少我國《商品房銷售管理辦法》所規(guī)定的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的主要條款，而且意向書中已明確雙方還需簽訂商品房預(yù)售合同，故該意向書僅系雙方當(dāng)事人對所確定的商品房達(dá)成買賣意向的約定，屬一種預(yù)約合同，旨在約束當(dāng)事人訂立商品房買賣合同，并非有效的商品房買賣合同。因此陳某主張購房意向書是有效的商品房買賣合同，并要求房地產(chǎn)公司履行，缺乏法律依據(jù)。但鑒于陳某簽訂購房意向書的真意是為了購房，由于房地產(chǎn)公司的行為致使雙方?jīng)]能簽訂正式的購房合同，房地產(chǎn)公司存在過錯，應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。
第二種意見認(rèn)為，房地產(chǎn)公司構(gòu)成違約責(zé)任。
合議庭采納了第二種意見，認(rèn)為房地產(chǎn)公司構(gòu)成違約責(zé)任。經(jīng)過法官釋法，陳某將訴訟請求變更為要求房地產(chǎn)公司返還購房意向訂金2萬元并賠償因不能履行購房意向書給她造成的實(shí)際損失。
律師說法：不履行購房意向書是違約還是締約過失
第二種意見是正確的。理由如下：
依法成立的合同對當(dāng)事人具有約束力，雙方應(yīng)當(dāng)依照合同約定全面履行各自的義務(wù)，任何一方違反約定均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。陳某與房地產(chǎn)公司簽訂的購房意向書屬于預(yù)約合同。預(yù)約合同簽訂后，銷售公司在房地產(chǎn)價格普遍上漲的情況下，無視預(yù)約合同的存在，拒絕與陳某簽訂商品房買賣合同，且不能提供合理理由，致使預(yù)約合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，故預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)終止履行，房地產(chǎn)公司應(yīng)返還陳某2萬元訂金，并賠償陳某的實(shí)際損失。賠償損失的范圍包括直接損失和間接損失，間接損失體現(xiàn)為陳某另行購買同樣品質(zhì)房屋時應(yīng)當(dāng)支付的差價。
依照民法原理及我國《合同法》的規(guī)定，締約過失責(zé)任是指在合同訂立過程中，一方因違背依其誠實(shí)信用原則所應(yīng)盡的義務(wù)，使合同未成立、被撤銷或無效而致另一方信賴?yán)鎿p失時應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任；而違約責(zé)任是指合同當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定時所承擔(dān)的法律后果。締約過失責(zé)任是在締約過程中基于合同不成立、合同無效或被撤銷的情形而產(chǎn)生的責(zé)任，產(chǎn)生的根據(jù)是先合同義務(wù)；而違約責(zé)任只能發(fā)生在合同成立后且已生效，產(chǎn)生的根據(jù)是合同義務(wù)；締約過失責(zé)任具有法定性，它是基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生的，而違約責(zé)任具有約定性。
陳某和房地產(chǎn)公司簽訂的購房意向書已經(jīng)產(chǎn)生合同的效力。房地產(chǎn)公司的責(zé)任系其不按購房意向書的約定，履行簽訂商品房買合同的義務(wù)而產(chǎn)生，并非在締約合同過程中違反法定義務(wù)而產(chǎn)生，因此房地產(chǎn)公司承擔(dān)的是違約責(zé)任而不是締約過失責(zé)任。
