一、什么情況的房地產(chǎn)合同無效？

合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人各方乃至第三人的強制力。那么，怎樣的才能對當事人或第三人產(chǎn)生法律上的約束力呢

當事人訂立合同是一種經(jīng)過合意的民事行為，如果符合法律規(guī)定的條件，則是一種民事法律行為，在法律上產(chǎn)生約束力。《民法通則》第五十五條規(guī)定：民事法律行為應(yīng)當具備下列條件：

（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

（二）意思表示真實；

（三）不違反法律或者社會公共利益。也就是說訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為，合同在法律上就產(chǎn)生了約束有關(guān)當事人和第三人的效力，否則不產(chǎn)生法律效力。

不產(chǎn)生法律效力的合同為無效合同。原《經(jīng)濟合同法》第七條規(guī)定了合同無效的幾個條件：

（一）違反法律和行政法規(guī)的合同；

（二）采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同；

（三）代理人超越代理權(quán)限簽訂的合同或以被代理人的名義同自己或者同自己所代理的其他人簽訂的合同；

（四）違反國家利益或社會公共利益的經(jīng)濟合同。

經(jīng)濟合同被確認無效后，當事人依據(jù)合同所取得的財產(chǎn)應(yīng)返還給對方，有過錯的一方應(yīng)賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯，各自承擔相應(yīng)的責任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規(guī)定合同無效的條件是：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

因無效合同所取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有要求返還的，應(yīng)當折價補償；有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。

房地產(chǎn)合同是眾多合同中性質(zhì)較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》、《合同法》等的規(guī)定，所訂立的合同還要到當?shù)赜嘘P(guān)土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)的批準、登記等手續(xù)。所以應(yīng)使用上海市人大通過的標準版本的商品房預(yù)售合同和買賣合同。2003版的合同已從7月1日開始在上海市全面實施。但前些年房地產(chǎn)由于盲目開發(fā)、缺乏預(yù)見和規(guī)劃，加之當時有關(guān)這方面的法律法規(guī)不健全，出臺滯后，造成很多非正規(guī)合同的使用，其中有相當數(shù)量的合同是不公平的?，F(xiàn)在，已經(jīng)很少有人用這種合同了。但由于房地產(chǎn)的賣方市因素，銷售者往往拒絕和購房者在合同上討價還價，這屬于市場行為，目前國內(nèi)法律對此也無能為力。

二、合同無效時的訴訟時效

無效合同中一方要求返還財產(chǎn)或賠償損失是否應(yīng)受到時效限制？如應(yīng)受時效限制，時效從何時起算？

民法通則第135條規(guī)定：“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外?！薄胺闪碛幸?guī)定的”在我國僅指法律對時效期間的長短另有規(guī)定，而不是對是否受時效限制另有規(guī)定。按本條，任何情況下以任何方式向人民法院提出訴訟請求，都應(yīng)受時效限制，只不過不同情況下時效期間的長短不同、開始計算的時間不同、是否應(yīng)中止、中斷和延長的情況不同。無效合同中一方向人民法院要求返還財產(chǎn)或賠償損失，屬于向人民法院請求保護民事權(quán)利，應(yīng)當在法定的時效期間內(nèi)起訴，否則人民法院不予保護。

至于訴訟時效的起算問題，一種觀點認為，一方依據(jù)無效合同占有對方財產(chǎn)是非法的，因非法占有處于繼續(xù)狀態(tài)，因此任何時候權(quán)利人都可以要求對方返還，時效應(yīng)從一方要求返還而對方拒絕時起算；第二種觀點認為，應(yīng)從人民法院或仲裁機構(gòu)確認合同無效時開始計算；第三種觀點認為，應(yīng)從合同簽訂時或一方向?qū)Ψ浇桓敦敭a(chǎn)時起算。我們認為，應(yīng)以合同約定的履行期限屆滿之次日開始計算，履行期限沒有約定或約定不明確的，按合同法第61條、第62條、第66條、第161條等條規(guī)定確定，從確定的履行期限屆滿之次日開始計算。民法通則第137條第1項規(guī)定：“訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當知道權(quán)利被侵害時起計算?！焙贤▽Υ藷o另外規(guī)定。

因此，合同糾紛的訴訟時效仍應(yīng)遵循此規(guī)定，從知道或者應(yīng)當知道權(quán)利被侵害時起計算。合同是否有效由人民法院通過判決或仲裁機構(gòu)通過裁決確認，一方在起訴時合同效力并不確定，一方或雙方也無權(quán)自行確定。因此當事人只能按照合同約定的期限主張權(quán)利，時效期間應(yīng)從約定的履行期限屆滿之次日起計算。如企業(yè)之間的借款合同雖然無效，但時效的起算只能以約定的還款期限屆滿之次日為準，不能以銀行款項借出之次日開始計算，也不能以出借人主張權(quán)利被借款人拒絕之次日開始計算，更不能以法院或仲裁機構(gòu)確認合同無效之次日開始計算。前述第一種和第二種觀點實際上否定了當事人的權(quán)利請求應(yīng)受時效限制；第三種觀點則是建立在所有的無效合同簽訂時當事人都知道或應(yīng)當知道其無效的推定上，而這一推定不完全符合事實。實踐中不乏當事人在合同被確認無效之前不知道合同無效，因此仍期待合同履行而沒有及時提出返還或賠償?shù)恼埱?，此時權(quán)利人不知也不應(yīng)當知道權(quán)利受到損害，時效期間不應(yīng)開始計算。