案情簡(jiǎn)介：遲延支付租金引租房合同糾紛
2004年2月，原被告簽訂了《房屋租賃合同》，約定秦某將兩間店面出租給趙某，租期為3年，年租金為16萬(wàn)元。第一年租金于簽訂合同時(shí)一次付清，后兩年租金于每年的1月初支付。合同還約定如趙某違約，秦某有權(quán)隨時(shí)收回房屋。合同簽訂后，趙某支付了當(dāng)年租金，并經(jīng)秦某許可，對(duì)房屋進(jìn)行裝修，以開(kāi)辦培智班用。
2005年1月初，趙某未按約定支付租金。2月，原告書(shū)面通知被告要收回房屋，被告提出異議，雙方產(chǎn)生矛盾。3月底，趙某支付租金，秦某卻拒收。趙某于是將16萬(wàn)元租金通過(guò)他人轉(zhuǎn)交秦某，秦某依然拒收。4月底，趙某將16萬(wàn)元租金存入原告的銀行賬戶中。
2005年7月初，秦某向法院提起訴訟，訴稱趙未按合同要求期限支付租金，構(gòu)成違約，請(qǐng)求解除《房屋租賃合同》，收回房屋。
法院判決：繼續(xù)履行合同承租人支付違約金
法院認(rèn)為，被告趙某在履行合同過(guò)程中，有逾期履行支付租金的違約行為，但沒(méi)有出現(xiàn)根本性違約；被告已將租金存入原告銀行賬戶，也沒(méi)有對(duì)原告的合法權(quán)益造成損害。被告雖未按約定履行義務(wù)，但尚在法律規(guī)定允許的范圍以內(nèi)，法院駁回原告請(qǐng)求，同時(shí)判令被告按約定支付違約金。
律師說(shuō)法：出租人是否有權(quán)解除合同
本案原告是否有權(quán)解除合同？
解決本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)的關(guān)鍵是明確出租人解除房屋租賃合同的要件。以下根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，并結(jié)合本案具體案情，綜合分析出租人解除租賃合同的要件。
首先，明確出租人解除房屋租賃合同的法定事由。
《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條明確規(guī)定了房屋出租人單方解除房屋租賃合同的八種事由：1、將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；2、將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；3、將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；4、拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的；5、公用住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以上的；6、租用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；7、故意損壞承租房屋的；8、法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。
根據(jù)上述規(guī)定，承租人遲延支付租金，不是出租人解除房屋租賃合同的法定事由，只有在承租人拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的，出租人才有法定解除房屋租賃合同的權(quán)利。本案不存在出租人解除合同的法定事由。
其次，《房屋租賃合同》可以約定出租人解除合同的條件，但是不得違反《合同法》的相關(guān)規(guī)定。本案中，原被告簽訂的《房屋租賃合同》約定“如趙某違約，秦某有權(quán)隨時(shí)收回房屋”，從此約定的內(nèi)容來(lái)看，原告秦某解除合同的條件并不明確，是不是趙某的任何違約行為均可引起秦某單方解除合同的法律后果？根據(jù)《合同法》有關(guān)合同解除權(quán)的規(guī)定，答案是否定的。根據(jù)《合同法》有關(guān)合同解除的規(guī)定，只有在一方當(dāng)事人根本約定的情形下，對(duì)方當(dāng)事人才有權(quán)解除合同。本案中有關(guān)出租人單方解除房屋租賃合同的約定，一方面沒(méi)有明確解除合同的條件，另一方面違背了《合同法》有關(guān)合同解除的規(guī)定，因此，不能作為原告解除合同的依據(jù)，本案應(yīng)適用《合同法》的有關(guān)規(guī)定處理
再次，《合同法》第二百二十七條規(guī)定了承租人延期支付租金的法律后果，根據(jù)此規(guī)定，結(jié)合本案案情，在被告趙某未按合同約定時(shí)間支付租金的情況下，原告秦某并沒(méi)有解除合同的權(quán)利，但可以要求被告在合理的期限內(nèi)支付。如果被告逾期仍沒(méi)有支付的，原告就有權(quán)解除合同了。
綜上，本案原告沒(méi)有解除權(quán)。法院的判決是正確的，但適用《合同法》總則存在問(wèn)題?！蹲赓U合同》是有名合同，應(yīng)適用《合同法》分則的規(guī)定。
租期屆滿以前，當(dāng)事人一方隨意解除房屋租賃合同會(huì)給對(duì)方當(dāng)事人造成損失，因此，當(dāng)事人在簽訂《房屋租賃合同》時(shí)，一定要明確約定解除合同的條件。實(shí)踐中，出租人為了防范風(fēng)險(xiǎn)，一般都會(huì)約定出租人單方解除合同的權(quán)利，法律界提示，約定解除合同的條件一定要具體且符合《合同法》的規(guī)定，承租人要特別注意有關(guān)出租人單方解除合同的約定。
