一、如何處理購房合同定金？
所謂定金，是以確保合同履行為目的，由當(dāng)事人一方交付給另一方的金錢或其他替代物。買房時(shí)若出現(xiàn)違約情況，定金有多種處理方法。
1、若因買方?jīng)]有按認(rèn)購書規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)前去簽約，或賣方在認(rèn)購書規(guī)定的時(shí)限內(nèi)將認(rèn)購房屋轉(zhuǎn)售給他人，不論認(rèn)購書中是否規(guī)定定金的處理方法，屬買方違約的定金不予退還；賣方違約的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
2、買賣雙方因?qū)︻A(yù)銷售合同及補(bǔ)充合同內(nèi)容難以協(xié)商一致導(dǎo)致無法簽訂正式契約的，賣方應(yīng)將定金返還給買方。
3、若因賣方?jīng)]取得預(yù)銷售許可證、買方不具備購房資格或其他原因，導(dǎo)致買賣雙方未能簽訂正式合同或正式合同無效的，按無效合同處理，賣方應(yīng)將定金返還。過錯(cuò)方還應(yīng)當(dāng)賠償另一方的利息損失或因此所受到的其他損失。 4．賣方雖未將認(rèn)購書中所確定的房子轉(zhuǎn)售他人，但對于認(rèn)購書中的主要條款如價(jià)格、面積、付款方式等進(jìn)行修改，導(dǎo)致買方未能簽訂正式合同的，應(yīng)視為賣方違約，賣方雙倍返還定金。
5、如果認(rèn)購書中標(biāo)明“賣方保留修改上述房價(jià)在計(jì)算方面的錯(cuò)誤或疏漏的權(quán)利，正式房價(jià)將在正式預(yù)售合同中列明”或“房子位置、面積以正式合同為準(zhǔn)”，其主要條款不確定，合同不能成立，賣方應(yīng)將依認(rèn)購書取得的定金及利息返還買方。
二、購房合同定金糾紛怎么解決？
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
最高人民法院《關(guān)于適用（中華人民共和國擔(dān)保法）若干問題的解釋》第115條：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
需要說明的是在現(xiàn)實(shí)生活中有很多購房者認(rèn)為如果不簽訂購房合同，就表明自己違約也就不能要回定金，因此就違心的與開發(fā)商簽訂了對自己很不利的購房合同，其實(shí)這種認(rèn)識是錯(cuò)誤的。
購房者要注意：
1、去談購房合同時(shí)請公證人員一起去，如果不能談成，請公證人員就談判的事實(shí)作公證，這種方案是最穩(wěn)妥的，但缺點(diǎn)是成本過高；
2、請兩個(gè)以上證人一起去，如果談不成，今后訴訟時(shí)可請證人出庭作證，這種方案操作簡便，但有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在對證人的證明效力的認(rèn)定上；
3、自己去談，如果談不成，馬上要求開發(fā)商退還定金，如果開發(fā)商口頭答應(yīng)但又以各種理由推脫的話，應(yīng)要求其寫下保證退還定金的承諾；如果開發(fā)商拒絕寫下承諾，則可以在現(xiàn)場與公證人員聯(lián)系請求到現(xiàn)場作公證，或者可以求助公安機(jī)關(guān)，能爭取一個(gè)書面的報(bào)案記錄，目的都是在于固定證據(jù)予以證明自己在約定時(shí)間去談過購房合同這么一個(gè)事實(shí)；
4、在定金合同約定的時(shí)間內(nèi)以有證據(jù)證明的書面方式（通常的做法是以公證郵寄送達(dá)方式）向開發(fā)商提出合同條款或者修改意見，如果開發(fā)商不答應(yīng)所提合同條款或者修改意見，則要求依法退回定金。
律師提醒各位購房者，只要你在約定的時(shí)間去和開發(fā)商談合同了，你就履行了你在認(rèn)購合同中的合同義務(wù)，這里的定金約束的是你要如約給開發(fā)商一個(gè)商談合同的機(jī)會，并不是約束一個(gè)購房合同簽訂的結(jié)果，因此一定要澄清認(rèn)識，千萬不能隨便簽訂購房合同，這樣會為自己今后的合法權(quán)益埋下隱患。正如本案中所舉情形，在現(xiàn)實(shí)中也經(jīng)常會有這樣的情況，就是開發(fā)商會否認(rèn)購房者來與其協(xié)商過簽訂購房合同這一事實(shí)，據(jù)此來不予退還定金。對于這個(gè)問題，律師提醒各位購房者，一定要有證據(jù)意識，因?yàn)橐坏┌l(fā)生訴訟，購房者要求退還定金的請求得到支持的前提就是首先得舉證證實(shí)自己沒有違約，也就是在約定的時(shí)間曾去和開發(fā)商商談過購房合同。
