一、商品房預售合同生效的條件

商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將正在建設(shè)中的商品房預先出售給承購 人，由承購人根據(jù)合同的約定支付房款，并在房屋竣工驗收合格后經(jīng)登記取得房屋所有權(quán)的房屋買賣形式。商品房預售方式首創(chuàng)于香港。由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地預售給、“大投資者，如“落英片片墜落”，故商品房預售又被稱為“賣樓花”。

商品房預售合同作為買賣合同的一種方式，首先應(yīng)當符合合同生效的一般要件，即：

1、合同當事人具有相應(yīng)的民事行為能力。

2、意思表示真實。

3、合同內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)范。在絕大多數(shù)情況下，合同只要具備以上實質(zhì)要件就發(fā)生法律效力，但在某些特殊情況下，合同還需具備某些形式要件才發(fā)生效力。這些形式要件或由法律作出明確規(guī)定，或由當事人雙方達成一致進行約定。如（擔保法）規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同須經(jīng)登記生效，或者雙方當事人在合同中約定合同生效的附加條件。

二、房屋預售合同登記的效力是什么

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋買賣必須辦理登記，不經(jīng)登記者不發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。一般民法原理認為，房屋買賣登記是取得所有權(quán)的必要條件，登記是不動產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變化的依據(jù)和憑證。通過登記制度，人們還可以憑借它了解物權(quán)變動的事實，在很大程度上起著維護不動產(chǎn)交易安全的作用。