一、商品房銷售的條件是什么

開發(fā)商銷售的商品房是否符合下列條件：

1、土地使用權(quán)以出讓方式取得，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金；

2、土地使用權(quán)已依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；

3、取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

4、取得商品房的建設(shè)工程施工許可證；

5、商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達(dá)到市房地資源局?jǐn)M定的標(biāo)準(zhǔn)；

6、已經(jīng)與本市從事房地產(chǎn)項目資金監(jiān)管的專業(yè)機構(gòu)簽訂了預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；

7、已經(jīng)確定了商品房的竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計劃；

8、已經(jīng)制定了房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務(wù)合同；

二、房屋買賣合同無效的情形

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認(rèn)定無效 。

3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓（含買賣）下列房地產(chǎn)：

（1）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（2）依法收回土地使用權(quán)的；

（3）權(quán)屬有爭議的；

（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。