一、預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：但第四十五條又規(guī)定，商品房預(yù)售人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。因此，法律并沒有禁止預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，從其立法的本意來看，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓是允許的，并且已經(jīng)規(guī)定由國務(wù)院制定法規(guī)予以規(guī)范。

從實(shí)際操作來看，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓已被認(rèn)同，有的地方也制定了相應(yīng)的規(guī)定。如《福建省廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》中規(guī)定，商品房預(yù)售合同登記備案后，商品房竣工驗(yàn)收前，買受人需轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房的，應(yīng)與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同。一般情況下，商品房預(yù)售以登記備案為準(zhǔn)，否則不能對抗第三人，依法進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓也是以已經(jīng)進(jìn)行了預(yù)售登記為前提的，并且進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓時(shí)也應(yīng)進(jìn)行登記。

二、預(yù)售商品房能否抵押

對于預(yù)售商品房設(shè)定抵押在實(shí)踐中已普遍存在，如商品房按揭合同。從部門規(guī)章的規(guī)定上看，建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十條規(guī)定，預(yù)售商品房貸款抵押的，商品房必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證；第二十七條規(guī)定，以預(yù)售商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)售房屋合同。因此，購房方對預(yù)售的商品房是可以設(shè)定抵押的。

另外，開發(fā)商對已經(jīng)預(yù)售的商品房不得進(jìn)行抵押，但可以有條件地將已經(jīng)預(yù)售的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。如（廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例）規(guī)定，已經(jīng)預(yù)售的商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)不得設(shè)定他項(xiàng)權(quán)，預(yù)售人將已預(yù)售的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)擁有已預(yù)售商品房建筑面積的三分之二以上的預(yù)售人同意?！陡＝ㄊB門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》也禁止出賣人用已預(yù)售的商品房設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。