一、房屋租賃合同有效的條件是什么

房屋租賃合同有效的條件是：

1 、《民法通則》規(guī)定的民事法律行為應(yīng)具備的條件，但是，根據(jù)《合同法》第5條及第54條的規(guī)定，以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，屬可撤銷合同。

2、合同約定的租賃期限，住宅不超過八年，其他用房不超過十五年。因特殊情況需要超過上述期限的，須經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

3、出租人未經(jīng)政府主管部門審批同意擅自改變房屋的使用功能后將房屋出租的，租賃合同無效；承租人承租房屋后未經(jīng)政府主管部門審批同意擅自改變房屋的使用功能的，租賃合同不因此而無效；出租人與承租人未經(jīng)政府主管部門審批同意而在租賃合同中約定改變房屋的使用功能的，租賃合同無效。

二、出租房屋由誰進(jìn)行維修

對出租房屋的修繕，因房屋的租用用途不同而不同。根據(jù)《合同法》的第220條之規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義 務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。”

《城市房屋租賃管理辦法》第21條規(guī)定：“出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕 的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事 故，造成承租人財產(chǎn)損失或人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！薄白庥梅课輳氖律a(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租 賃合同中約定?！?/p>

凡由于自然損壞而使出租住宅用房需要修繕的，應(yīng)由出租人負(fù)責(zé)修繕，此外出租人還須依合同約定承擔(dān)相應(yīng)的修繕責(zé)任。如果出租人不及時修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，依據(jù)《城市房屋稠貨管理辦法》的規(guī)定，出積人還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動，若房屋發(fā)生損壞．出租人和承租人應(yīng)根據(jù)雙方簽訂的房屋租賃合同中對修繕責(zé)任分擔(dān)的約定，分別情況，各自承擔(dān)相應(yīng)的修繕責(zé)任。

《城市私有房屋管理條例》第19條規(guī)定：“修繕出租房屋是出租人的責(zé)任。出租人對房屋及其設(shè)備，應(yīng)當(dāng)及時、認(rèn)真地檢查、修繕，保障住房安全。房屋出租人對出租房屋確實無力修繕的，可以和承租人合修。承租人修繕的費用可以折抵租金或出租人分期償還?！币罁?jù)該規(guī)定，承租人應(yīng)協(xié)助出租人檢查、修繕?biāo)凶獾姆课?。如果出租人對出租房屋確實無力修繕，可與承租人進(jìn)行協(xié)商，由承租人墊款修繕。出于房屋修繕是出租人而非承租人的責(zé)任，因此承租人修繕的墊款可如抵房屋租金或由出租人分期償還。