一、哪些房屋買賣合同無效

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在上的，為土地的附著物，具有不可分離性， 因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán) 也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者 出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出 這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人的 房屋時，須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其它共有人同 意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。 房屋所有人出賣出租房時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承 租有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租優(yōu)先購買權(quán)的， 共有人、承租人可以請求法院宣告該無效。

4、單位違反規(guī)定購房，合同無效。

機關(guān)團體、部隊、企事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如 因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上民政部門批準。

5、價格上有欺詐行為，顯失公平，合同無效。

買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地 人民政府規(guī)定的私有房評價標準議定價格，于房屋所在地房管機關(guān)同意后 才能成交。買賣合同后，雙方均不得因價格高低無故反悔，應按合同 議定的價款、和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、 隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量有問題的，買賣雙方可重新議定價格， 協(xié)商不成的，可向法院起訴。

6、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。

二、房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形有哪些

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合房地產(chǎn)條件的；

2、司法機關(guān)和行 政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)的；

3、依法收 回土地使用權(quán)的；

4、共有房地產(chǎn)，未得到其它共有人書面同意的；

5、權(quán)屬 有爭議的；

6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn) 讓的其它情形。