一、簽訂購房合同應(yīng)注意哪些條款

（一）關(guān)于出賣人懲罰性賠償?shù)囊?guī)定。

買受人需要特殊情形之下的出賣人的違約責(zé)任和締約過失責(zé)任問題。出賣人可能因?yàn)檫`約行為、欺詐行為或者締約過失行為，需要承擔(dān)“懲罰性賠償”——“承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。

（二）關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。

如果出賣人已將該商品房出租，買受人并非該商品房承租人，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)關(guān)系到購房者能否實(shí)現(xiàn)買賣合同，否則，有被人民法院宣告該房屋買賣無效的可能。

（三）商品房面積糾紛。

在商品房買賣合同糾紛中，面積誤差糾紛所占比重最大。房屋面積“縮水”“增肥”、多算公攤減少套內(nèi)面積、重復(fù)計(jì)算甚至編造虛假面積等行為，嚴(yán)重侵害著購房者的利益。

（四）開發(fā)商逾期交房和買受人遲延付款的違約責(zé)任條款以及其他違約責(zé)任的條款違約責(zé)任的后果是一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任，承擔(dān)違約責(zé)任的形式有支付違約金、支付賠償金、解除合同、定金制裁等。

購房者需要注意違約責(zé)任情形，免責(zé)事由、時(shí)效問題以及慎重行使自己的“解除權(quán)”。

（五）共有權(quán)益的約定條款。

《物權(quán)法》有關(guān)于對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的約定。商品房所在樓棟的屋面、外墻使用權(quán)歸全體產(chǎn)權(quán)人共有，有的合同約定歸開發(fā)商所有。因屋面、外墻面屬于業(yè)主共有，故購房者可對(duì)此提出異議。

（六）爭(zhēng)議解決條款。

在多元化爭(zhēng)議解決機(jī)制中，發(fā)生商品房買賣糾紛之后，一般可以有協(xié)商和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等解決辦法。商品房買賣糾紛屬于民事糾紛，因商品房買賣合同糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地即商品房所在地人民法院管轄。

（七）其他條款及補(bǔ)充協(xié)議。

在《商品房買賣合同》中，有許多條款都是空白的，需要買賣雙方進(jìn)行協(xié)商后填寫，買賣雙方都有權(quán)利對(duì)合同中的部分條款進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。作為購房者，多問自己幾次真的看懂了補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容嗎，若沒看懂可別草率簽字。

二、購房者如何審查五證

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

開發(fā)商的“五證”是最重要的證明材料，分別是《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。不過重中之重是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。對(duì)于初次購房者來說，將上述材料作為合同附件，要求開發(fā)商在合同中保證“五證”的真實(shí)性，否則應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。