一、商品房買賣合同簽約有什么風險

1、商品房買賣屬于不動產(chǎn)買賣，因其涉及金額較大，對于買方來講，風險較大，因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)商的選擇尤為重要。資質(zhì)等級高，信譽良好，資金實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商誠實守信度一般來講不庸置疑，并且其售后服務、嚴格執(zhí)行合同方面都比較良好?，F(xiàn)實情況是，在有些情況下，因預購房屋所處的位置、小區(qū)的規(guī)劃、樓盤設計較好等方面原因，買房者急于買房而導致開發(fā)商的房子供不應求，很容易忽視開發(fā)商的資質(zhì)審查，這對于買房者存在著極大的風險。因此，提醒廣大購房者，，在該種情況下，一定要看看開發(fā)商的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，了解一下開發(fā)商近幾年的開發(fā)項目，另外，使用政府主管部門提供的合同文本等，以最大限度降低風險。

2、房地產(chǎn)開發(fā)商銷售房產(chǎn)，必須符合一定的要件：土地使用證，建設工程規(guī)劃許可證，施工許可證，商品房預售許可證。該四證缺一不可，否則不具備銷售能力，所簽訂的購房合同無效。因此，對該四證的檢驗應是在簽訂商品房買實合同前中不可缺少的環(huán)節(jié)。

3、土地使用權(quán)的期限因用途的不同而不同，房屋用地為70年，其他用途的土地基本上50年。因此，不同的購房者應明確土地使用權(quán)的剩余期限。如果明顯不符合上述期限，則必須弄清楚，否則就不能實現(xiàn)物有所值的目的了。

4、房屋銷售價格應遵守一定的標準，有按建筑面積計價的，有按套內(nèi)建筑面積計價的，也有按單元計價的。不同的計價方式通常會導致“理解價格”與實際價格的差異，從而產(chǎn)生被欺騙的心理。但這個責任又不能歸結(jié)于開發(fā)商，因此，細節(jié)上注意很重要，總比以后吃后悔藥強。

二、購房合同無效的情形

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人的房屋時，須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣出租房時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、單位違反規(guī)定購房，合同無效。

機關(guān)團體、部隊、企事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上民政部門批準。

5、價格上有欺詐行為，顯失公平，合同無效。

買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房評價標準議定價格，于房屋所在地房管機關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故反悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量有問題的，買賣雙方可重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。