一、房屋買賣合同應包括哪些事項

1、交易房屋基本狀況，具體包括房屋位置、面積、產(chǎn)權(quán)證號、產(chǎn)權(quán)人、共有權(quán)人等。

2、房屋產(chǎn)權(quán)狀況說明，要求賣方書面承諾房屋產(chǎn)權(quán)無查封、無債務糾紛，共有權(quán)人同意出售房屋，提供的材料齊全、真實、有效，可以辦理權(quán)屬過戶、稅務登記、貸款等與交易有關(guān)的各項事宜，并保證所售房屋符合國家及北京市房屋上市交易的政策規(guī)定。如有違反賣方應當承擔違約責任。

3、房屋成交價格，應當明確該成交價格是否包括裝飾裝修、家具家電，公共維修基金款項。如果包括前兩項，應該用附件方式另行說明其具體狀況。

4、付款方式，要說明是通過資金監(jiān)管賬戶還是自行劃轉(zhuǎn)，是全款還是商業(yè)貸款（或公積金貸款），貸款沒獲銀行批準或者貸款申請額度不夠的處理辦法是否明確，分批付款的次數(shù)和時間是否說清楚。作為賣方律師來說，這個條款最首要的問題是要考慮該付款方式是不是安全。

5、稅費負擔約定，要明確約定買賣各方應當承擔的稅費種類，如約定不明或國家政策變化產(chǎn)生新的稅費，由誰來負擔。

6、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，也就是房產(chǎn)過戶手續(xù)，主要是哪天過戶一定要說清楚，買方交錢和過戶的時間間隔不宜過長，越短越好以免夜長夢多，如果能在交款當天過戶是最好不過了。

7、房屋交接，也就是交房問題，該條款包括交房時間，可以先交房再過戶也可以反過來，交房前賣方應當結(jié)清水電煤、暖氣、物業(yè)、電話、有線電視等一切費用，交房前（后）多少天賣方應當辦理戶口遷出手續(xù)。同時，還要考慮交錢、過戶和交房之間的銜接問題，過戶以后再交房的，買方的購房款不宜在過戶前全部支付給賣方。最好合同約定房屋交驗完畢、各項費用結(jié)清以后再支付剩余尾款，這筆款項哪怕只有一兩萬，也能起到約束賣方的作用。

8、違約責任，包括賣方逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)或者權(quán)屬產(chǎn)生爭議的違約處理，賣方一房多賣的特別處理辦法，買方逾期付款違約處理等等。違約金的違約數(shù)額也有一定技巧，我認為不宜過低，低了對賣方就沒有約束力。此外律師還需關(guān)注違約金與定金條款的競合問題。

二、一房二賣怎么處理

一處房產(chǎn)簽多家買賣合同是賣方最惡劣的違約行為，它可能導致買方錢房兩空。為了防止一房二賣，北京市建委和工商局的示范合同文本訂立了一個極具威懾力的條款：“出賣人將該房屋出賣給第三人，導致買受人不能取得房屋所有權(quán)證的，買受人有權(quán)退房，出賣人應當退還買受人全部已付款，按照約定利率付給利息，并按買受人累計已付房價款的一倍支付違約金。”如此高額的違約金——已付房價款的一倍，而不是定金的一倍，足以讓因房價上漲而反悔的賣方望而卻步。該條款參考了銷售新房的相關(guān)法律規(guī)制措施——最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋司法解釋》（法釋[2003]7號）。律師起草補充協(xié)議時可以加上此條款。

需要指出的是：加大違約責任是一房多賣行為的事后防范措施，遇上惡意行騙的產(chǎn)權(quán)人，他可以視高額的違約責任而不顧，拿著購房人的房款揮霍一空然后賣了房逃之夭夭。因此，它不能百分百保證買方?jīng)]有風險。有了預告登記制度，這種情況就可以被杜絕。