一、二手房交易風險包括哪些方面
1、來自出賣人方面的風險
主要表現為出賣人不是房屋所有權人，也未獲得房屋所有權人的有效授權，導致雙方簽訂的房屋買賣合同無效，甚至在交付房款后，買受人不能取得房屋。或者出賣人只是房屋的共有人之一，其出賣房屋的行為沒有得到其他共有人的同意，其他共有人對房屋買賣行為提出異議。這其中以夫妻一方擅自處置房屋導致買賣行為無效最為典型。因為登記產權人的配偶根據《婚姻法》的規(guī)定往往共有產權，但產權證上沒有對配偶予以登記。而按照法律規(guī)定，共有財產必須經所有共有人的一致意思表示，處置行為才為有效。
為了防范此類風險，在交易時要注意取得其他登記的共有人或隱性共有人，比如夫或妻另一方的同意或授權。在購買產權人為成年人的房屋時，要注意同時查看其結婚證或到婚姻登記部門核實其婚姻狀況，并分析該房屋是否屬于夫妻共有財產。
2、來自房屋方面的風險
此類風險中最常見的是在買賣前房屋的交易已受到限制。主要有：用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；已抵押，又不能得到抵押權人書面同意轉讓；已被司法機關查封。
在以上幾種情況下，房屋將不能從出賣方過戶到買方名下，買受人可能面臨房、錢兩空的結局。
有的房屋已出租他人，但出賣人未依法通知承租人，侵害了承租人在同等條件下的優(yōu)先購買權，在交易后可能由于承租人主張優(yōu)先購買權而導致交易無效；或者租期未到，由于買賣不破租賃，造成買受人在購買房屋后不能即時入住，必須等到租賃結束，才能自行居住。有的房屋甚至還有大量的物業(yè)及水電等費用沒有結清，買受人在入住后要替出賣人的此類支出買單。
一般來說，房屋的產權變更是否受到限制，房屋產權登記管理部門都有記載，為了防范此類風險，買受人可以在交易前到房地產管理部門查看房屋的產權登記檔案，核查房屋產權交易是否受到限制，以防無法過戶。同時要到房屋中現場查看使用狀況，如果其中有人租住，則要詢問租住人是否有購買意愿，如果租住人表示也要購買房屋，則要讓其行使在同等條件下的優(yōu)先購買權利；如果表示不購買，則應當要其出具書面意見，以免日后反悔。如果租期未到，則要做好購買后不能立即入住的心理準備。
3、來自產權變更登記過程中的風險
在二手房交易稅費調整后，有的買賣雙方為了避免由于交易房屋建成之后未滿五年，而要支付較高交易成本，會在交易中約定在房屋建成滿五年后再辦理過戶手續(xù)，這一約定對于買受人一方風險較大。如果在過戶之前出賣人出現意外，喪失了行為能力，則無法為過戶出具必要的手續(xù)；如果出賣人在此期間因其他債務被人民法院強制執(zhí)行，由于這套房屋仍登記在出賣人名下，可能被人民法院認定為出賣人的財產，進而被查封或拍賣。
為了防止日后夜長夢多，出現以上的交易風險。買受人可以要求出賣人在日前出具授權委托書，委托一到兩個買受人信任的人代為其辦理房屋產權變更登記手續(xù)，以避免由于出賣人的意外原因，造成無法完成產權變更登記。買受人還可以要求出賣人先暫時將房屋抵押給買受人，待建成期限滿五年后再解除抵押，辦理過戶手續(xù)，這樣一來，只需花費少量抵押登記費用，就避免了由于出賣人的其他債務，造成買受人房錢兩空。
二、怎樣簽二手房交易合同
1、首先，查看出賣方是否具有交易資格。
（1）要求查看產權證，看出賣方是否為房屋合法產權人。為了穩(wěn)妥起見，建議除了要查看房產證外，還要到房產登記機關查看一下不動產登記簿的記載是否與房產證一致。依據《物權法》第17條規(guī)定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿記載有錯誤外，以不動產登記簿為準?！?/p>
（2）確認是否還有其他共有人，其是否與住房單位有產權份額劃分等。依據《物權法》第97條、第99條、第101條、《城市房地產管理法》第38條，為保證買方的交易安全，建議要求共有人簽字，如果確因特殊原因共有人不能簽字，那必須要有共有人的授權委托書。
2、查看房屋屬性，確認該交易房屋是商品房、經濟適用房、還是房改房。只有商品房才有完整的所有權，可以自由轉讓，不受任何單位和個人的限制和干涉；經濟適用房是政府提供的具有保障性質的政策性住房，其取得和轉讓均受到限制；房改房（已購公房）價格構成不一致，分成本價、標準價、優(yōu)惠價，每種類型的房屋交易方式有所不同。
3、要明確約定房屋價格、交房時間、條件、辦理相關手續(xù)的過程及費用。
4、通過約定特別條款保障買方的合法權益。
（1）約定合同失效條件，建議依具體需要，可以約定房屋如果已被出租、抵押、轉讓、贈與、出賣給他人或改變房屋使用性質、房屋被查封，房屋所在地區(qū)將被拆遷等則本轉讓行為無效。
（2）約定違約條款：建議依據情況約定出賣方如果有欠繳物業(yè)管理、水電煤暖氣等應繳費用、延期交付、墻體裂縫、漏水之類的質量通病等，出賣方支付一定數額的違約金。
5、最后，要防止出賣方“一房兩賣”。
房屋買賣通常需要一個漫長的過程，買方可以通過預告登記防止“一房兩賣”?！段餀喾ā返?0條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力”。但是預告登記有時間限制-----“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”。
