一、承租人能擅自改建租賃房屋嗎

承租人擅自改建租賃房屋是指承租人未經(jīng)出租方同意，私自改建、擴建、生建租賃房屋擴除或改變原租賃房屋的框架結構或外觀建筑，以致侵犯出租方產(chǎn)權的陷阱。承租人若需改建、擴建、生建租賃房屋應經(jīng)出租方同意，并應報房管、規(guī)劃部門審批，否則即違章建筑，同時也侵犯了出租房屋所有權。

出租方為了防止承租人擅自改建租賃房屋，應加強管理和巡視租賃房屋，同時在租賃合同中約定承租人的違約責任。

二、承租人拒不返還房屋咋辦

1、房屋租賃合同到期，承租人鳩占鵲巢，拒不返還房屋是一種侵權行為。

雙方在房屋租賃合同到期后，任何一方不愿意繼續(xù)租賃的，合同因履行期滿而終止，律師認為此時承租人繼續(xù)占有房屋就不是依據(jù)合同的規(guī)定，而是一種無權占有行為，對房屋所有權人的所有權是一種侵犯，所以是一種侵權行為。

2、因侵權行為造成的損失由侵權人承擔。

如果房屋所有權人在房屋租賃合同終止后，又將房屋出租給第三人或者出售房屋的，因原承租人拒不返還房屋導致的房屋所有權人無法履行其他合同的，因此導致的損失由侵權人，即原承租人承擔。律師舉例說房東將房屋出售給了第三人，約定一個日期交房，因原承租人拒不騰房導致不能按照房屋買賣合同交付房屋，房東對購房人承擔逾期交付房屋的違約金應當由原承租人承擔。

3、繼續(xù)占有房屋期間的租金還需支付。

原承租人繼續(xù)占有房屋期間的租金不得因為租賃期限屆滿而免除，相反應當繼續(xù)按照原租金的標準支付，如果出租人又將房屋租賃給他人的，如果租金低于原租金的，原承租人承擔原租金＋因出租人不能交房對新承租人承擔的違約責任，其中出租人對第三人的違約責任部分是原承租人對出租人的侵權賠償；如果新的租金高于原租金的，原租金－新租金的差額部分是出租人可得利益的損失，應當由侵權人賠償，同時出租人對新承租人承擔的交房不能的違約責任也應當由侵權人賠償。

4、以侵權之訴起訴原承租人，督促其早日返還房屋并承擔損失。

原承租人承擔的損失有出租人可得利益的損失，出租人對第三人承擔的違約賠償或侵權賠償，同時租金不能免除，并且還要承擔訴訟費用、執(zhí)行費用等。

5、如所租房屋有質(zhì)量瑕疵，不應當以拒不騰房方式維護權利，而是應當另行解決。

租賃期滿后，承租人因種種原因拒不返還房屋的情況時有發(fā)生，如果因為所租賃的房屋確有瑕疵并且給承租人造成損失的，承租人應當收集有關證據(jù)并計算正確的損失金額向出租人索賠，律師認為不應采取“一報還一報”的方式解決問題，如果出租人不同意承擔責任的，承租人可以根據(jù)合同選擇訴訟或仲裁的方式解決，而絕不能拒不騰房。