2017年7月18日，廣州出臺重磅消息，《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》提出了中國住房租賃史上具有里程碑意義的一條措施：租購?fù)瑱?quán)。不到十天，7月26日另一條新聞瞬間刷屏各大媒體網(wǎng)絡(luò)，住建部有關(guān)負責(zé)人在接受新華社采訪的時候，做出了將通過立法明確“租售同權(quán)”的表示。租售同權(quán)已然成為霸占公眾關(guān)注點的最新詞匯，不少人已經(jīng)開始憧憬租賃時代的到來，終生不做房奴的愿望終將實現(xiàn)。

       事實上，租售同權(quán)并不是一個最新鮮的字樣兒，日前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場，其中廣州、深圳、廈門等12個城市成為首批開展住房租賃試點的單位。就宏觀背景來看，“租售同權(quán)”是對中央“租售并舉”的住房改革新方向的呼應(yīng)，是實現(xiàn)百姓安居夢的最新舉措。然而，對于“租售同權(quán)”這一霸榜舉措并不能完全樂觀地“一刀切”，而是應(yīng)該一分為二的進行客觀分析，理性看待。本篇文章僅對“租賃同權(quán)”進行法律層面的有限分析，重新從律師的視角進一步回答“租售同權(quán)”在法律上究竟哪些是同權(quán)，哪些不是同權(quán)？

      “租售同權(quán)”不論是使用權(quán)還是所有權(quán)，探討的核心標的都是房屋。作為一直以來人們安身立命的根本，房屋不再是一個僅供個人休息娛樂的私人空間，更是一個能夠遮風(fēng)擋雨的家的化身。正因為此，任何涉及房屋的政府消息一經(jīng)發(fā)布便會產(chǎn)生牽一發(fā)動全身的巨大社會效果。作為一名律師，在專業(yè)法律的視角下分析“租售同權(quán)”，其內(nèi)涵絕不僅僅只是這四個字可以概括。我們對于租賃市場的完善與發(fā)展當(dāng)然可以期盼與憧憬，對于租賃時代的到來當(dāng)然可以興奮與激動，但同時也要注意避免對新舉措斷章取義地解讀。法律作為修身、治國、齊家的根本基石，必須在解決任何社會問題的過程中保持嚴肅性與體系性，因此只有在法律層面充分理解和定義“租售同權(quán)”，才能在未來更深一步地推動“租售同權(quán)”的真正落實。

       根據(jù)目前我國法律規(guī)定來看，“租”與“售”并不是“同權(quán)”二字可以定義的。房屋作為法律中“物”的一種，具體分屬于不動產(chǎn)范疇，為了維護國家的基本經(jīng)濟制度與市場經(jīng)濟秩序，保護權(quán)利人的物權(quán)，國家制定了諸多法律法規(guī)來配套執(zhí)行。其中，作為民生熱點的房屋問題，所涉及的主要法律法規(guī)有以下幾項：《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和過合同法》、《中華人民共和國婚姻法》、《中華人民共和國繼承法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》等。除上述實體法外房屋問題所涉及的政府部門也不勝枚舉，大到住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、國土資源部，小到房管局、稅務(wù)局等?？梢钥闯觯白馐弁瑱?quán)”并非一個簡單的政策性口號，而是一種國家房地產(chǎn)市場布局的深刻調(diào)整，其真正地落實需要的一套強有力的“組合拳”而非“一刀切”。下面我們就對“租”與“售”在法律層面上的“權(quán)”進行對比、分析。

      《中華人民共和國物權(quán)法》第二條明確規(guī)定：“本法所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定?！蔽覈少x予權(quán)利人依法對特定的物直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。“租售同權(quán)”中的“租”在法律層面上指的就是租房居民依法獲得的使用權(quán)，“購”指的則是買房居民依法獲得的所有權(quán)，兩種權(quán)利之間并非絕對獨立，而是具有法律上的內(nèi)在邏輯性即使用權(quán)是所有權(quán)的一種具體職能，所有權(quán)中包含著使用權(quán)。那具體來說，所有權(quán)都包括哪些權(quán)能呢？我國《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定：“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。第四十條規(guī)定“所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動產(chǎn)或動產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人行使權(quán)利，不得損害所有權(quán)人的權(quán)益。”所有權(quán)通?？梢哉J為是由占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)四項權(quán)能所構(gòu)成。

       那房屋的所有權(quán)和使用權(quán)又有什么具體的聯(lián)系與不同呢？在“租售同權(quán)”的新舉措下，我們可以在本文中做出如下兩種分類，一是租房居民，二是買房居民。租房居民是通過依法與房屋權(quán)利人簽訂房屋租賃合同獲得標的房屋占有權(quán)、使用權(quán)的居民，即有權(quán)在合同期限內(nèi)合法占有并按照其性質(zhì)、用途對房屋進行使用。這類居民通過交納租金而獲得一定期限內(nèi)合法使用標的房屋的對價，使用期內(nèi)房屋權(quán)利人須嚴格按照合同約定尊重租房居民的使用權(quán)，不得進行非法干涉，否則將承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。而買房居民是通過依法與有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商或房屋所有權(quán)人簽訂商品房買賣合同而獲得標的房屋完整所有權(quán)的居民，即對標的房屋享有一定期限內(nèi)占有、使用、收益、處分的權(quán)利。買房居民除有權(quán)占有使用外，還有權(quán)收取房屋所生孳息，例如將房屋合法出租后收取的租金。同時買房居民還享有處分權(quán)，處分權(quán)作為所有權(quán)的核心與根本標志，是指對所有物依法予以處置的權(quán)利，包括事實上的處分與法律上的處分。例如，買房居民無需征得其他人同意對房屋進行改動或是依法對房屋進行出租、轉(zhuǎn)讓甚至放棄。

       由于“租”與“售”分屬于不同法律性質(zhì)的行為，其引發(fā)的法律效果、產(chǎn)生的法律效力也因此并不相同，在這方面“租”與“售”是不同權(quán)的。相較于買房居民，租房居民不能享有法律規(guī)定的所有權(quán)的其他權(quán)能，如收益權(quán)、處分權(quán)，只能享受租賃合同約定期限內(nèi)的占有使用權(quán)。而買方居民由于其依法獲得了房屋的所有權(quán)，因此可以對標的房屋進行多種形式的處分并收取相應(yīng)的收益，如設(shè)置不動產(chǎn)抵押、進行婚前公證、作為身后遺產(chǎn)等，這些都是租房居民在本質(zhì)上不能享有和行使的民事權(quán)利。

       當(dāng)然，本文僅是對目前法律層面上“租”與“購”這兩種法律行為及各自的法律效果進行簡單分析，毫無疑問的是“租售同權(quán)”這項新舉措將在子女就近上學(xué)等公共資源分配上使租房居民與購房居民更加平等，其制度化進程的加快也能夠在一定程度上減少人們對于購房的焦慮,對正在推進的樓市調(diào)控起到輔助作用。隨著相應(yīng)立法工作將要穩(wěn)步有序地推進，我們共同期盼著“租售同權(quán)”的真正落實與完善。