隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)逐年增多，它較好地解決了企業(yè)發(fā)展中資金短缺的問題，同時(shí)也在新的領(lǐng)域拓展了金融業(yè)務(wù)。但是在房地產(chǎn)抵押過程中存在不少問題，如企業(yè)不按法定程序辦理抵押登記手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)把關(guān)不嚴(yán)；有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款方面的規(guī)范性文件滯后，執(zhí)行不一；房地產(chǎn)多頭管理，單位間溝通不夠；企業(yè)破產(chǎn)、抵押房地產(chǎn)處置受阻；評(píng)估機(jī)構(gòu)無序競(jìng)爭(zhēng)，超值評(píng)估等等。這不僅給房地產(chǎn)主管部門造成管理上的混亂，而且給金融機(jī)構(gòu)帶來不同程度的貸款損失和風(fēng)險(xiǎn)。如何認(rèn)識(shí)和防范、化解這些問題和風(fēng)險(xiǎn)、把損失降低到最低程度。

　　一、用假證抵押，重復(fù)抵押，債權(quán)落空

　　首先，不法分子利用制造的假證，或利用拆遷應(yīng)注銷的房地產(chǎn)權(quán)證，到金融部門直接貸款，而盡量避開房地產(chǎn)主管部門在辦理他項(xiàng)權(quán)利抵押登記時(shí)進(jìn)行的審查。其次，多頭抵押。不法分子先進(jìn)行房產(chǎn)抵押，然后又到另一家銀行進(jìn)行土地抵押登記，造成多頭抵押。再者，重復(fù)抵押。即同一宗土地到兩家銀行抵押，過去往往根據(jù)評(píng)估報(bào)告總額來測(cè)算抵押面積的相應(yīng)的抵押金額，只在抵押合同或他項(xiàng)權(quán)利證明書上標(biāo)明，未在土地證或?qū)嵉胤指畹牡盅旱貕K上作標(biāo)記。結(jié)果容易出現(xiàn)重復(fù)抵押，當(dāng)處置債權(quán)時(shí)，無法保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。還有一種情況，不法分子先將房地產(chǎn)在一定銀行辦理了抵押登記后，又假借掛失，騙取新證，再到另一家銀行辦理抵押貸款，造成重復(fù)抵押。

　　分析：這類問題，多發(fā)生在開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的初期階段，原因是房地產(chǎn)多頭管理，部門間溝通不夠，有關(guān)抵押登記方面的規(guī)范性文件滯后，造成金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行一度混亂，無所適從，往往注意到房證而忽略了地證，抵押登記手續(xù)不完善，造成金融機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)損失和房地產(chǎn)部門管理上的混亂。

　　對(duì)策：金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款必須堅(jiān)持兩證齊全，堅(jiān)持在兩主管部門辦理完他項(xiàng)權(quán)利證書時(shí)，方可簽訂貸款合同。另外，房地產(chǎn)主管部門與金融三家應(yīng)經(jīng)常溝通，有條件時(shí)，相關(guān)基礎(chǔ)信息聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)信息共享或相互查詢信息以便堵塞漏洞。對(duì)同一宗地多家貸款抵押時(shí)，金融機(jī)構(gòu)要堅(jiān)持在圖上和實(shí)地標(biāo)出抵押范圍分割出相應(yīng)資產(chǎn)的土地面積，然后根據(jù)評(píng)估報(bào)告折合抵押金額，從而保證土地分割抵押的準(zhǔn)確性，債權(quán)實(shí)現(xiàn)的可靠性。

　　二、企業(yè)破產(chǎn)，債權(quán)難以實(shí)現(xiàn)

　　分析：相當(dāng)部分企業(yè)，從金融機(jī)構(gòu)貸款后，未能改善經(jīng)營(yíng)狀況，由于包袱沉重，不能按時(shí)還貸。有的很快宣告破產(chǎn)，待破產(chǎn)處置資產(chǎn)時(shí)，出現(xiàn)了幾種情況：

　　第一種情況，貸款時(shí)，金融機(jī)構(gòu)要求企業(yè)以房地產(chǎn)抵押，并辦理了合法的房地產(chǎn)登記手續(xù)。但根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處置收入，要首先用于安置職工。其次要交納國(guó)家的有關(guān)稅費(fèi)。這二項(xiàng)往往使企業(yè)所處置的財(cái)產(chǎn)收入尚不夠償付，哪有資金再償付金融機(jī)構(gòu)呢？所以，金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)先受償是空的。

　　第二種情況，對(duì)瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)抵押貸款，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)盡早要求企業(yè)處置房地產(chǎn)以抵償債務(wù)。企業(yè)使用的土地，絕大多數(shù)是劃撥性質(zhì)的國(guó)有土地，處置到金融機(jī)構(gòu)，必須經(jīng)過土地主管部門辦理出讓手續(xù)，因企業(yè)無力出錢辦理出讓手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)要想獲取房地產(chǎn)，必須代企業(yè)出款交納土地出讓金，才能獲得土地、房產(chǎn)。獲取了房地產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)既不易經(jīng)營(yíng)，也不好出手。面臨的是政府收回參與市場(chǎng)招、拍、掛，最后能收到的補(bǔ)償往往抵不上企業(yè)貸款數(shù)額。

　　第三種情況是個(gè)別企業(yè)土地屬于集體性質(zhì)的建設(shè)用地，處置還要經(jīng)過補(bǔ)辦征為國(guó)有性質(zhì)土地，這道手續(xù)補(bǔ)辦難度比第二種情況更為復(fù)雜，涉及集體補(bǔ)償?shù)葘徟?

　　第四種情況，金融機(jī)構(gòu)抵押貸款受償獲得的出讓性質(zhì)的國(guó)有土地，可以通過土地主管部門辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，以實(shí)現(xiàn)貸款的償付。防止抵押的土地資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)前后，容易產(chǎn)生的違法占地和隱形交易的問題。

　　對(duì)策：金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)貸款企業(yè)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況以及預(yù)期收益能力，以及抵押物土地的性質(zhì)，規(guī)范用途趨向，其他產(chǎn)權(quán)狀況，要進(jìn)行全面審查，對(duì)屬國(guó)家限制發(fā)展的企業(yè)、瀕臨倒閉的企業(yè)更要慎重處置。經(jīng)審查可給予貸款的，要求企業(yè)以合法的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保，包括集體性質(zhì)的土地，由該集體所有人出具同意用該宗地抵償債務(wù)，征地費(fèi)是否沖抵的賠付處置證明等；并辦理好相關(guān)的合法登記。房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)也應(yīng)主動(dòng)積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，特別對(duì)金融機(jī)構(gòu)前幾年抵押登記手續(xù)不完善的地方予以理解、支持，協(xié)調(diào)相關(guān)部門補(bǔ)辦完善抵押登記手續(xù)，以便化解金融風(fēng)險(xiǎn)，確保信貸安全。

　　三、房產(chǎn)暢銷、一房多賣，房產(chǎn)滯銷、資不抵貸，債權(quán)實(shí)現(xiàn)受阻

　　第一種情況，現(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商在房產(chǎn)暢銷時(shí)，隨著價(jià)格的攀升，個(gè)別開發(fā)商見利忘義，對(duì)于先期預(yù)售的房產(chǎn)在預(yù)購(gòu)戶沒辦理好所有權(quán)登記的情況下，又將其預(yù)售的商品房再出售于第三人，造成一房多賣的糾紛。

　　第二種情況，開發(fā)商預(yù)售了部分房產(chǎn)，沒有辦理完分割土地的手續(xù)，然后又拿土地證到金融機(jī)構(gòu)抵押貸款，待開發(fā)商不能償還銀行欠款而經(jīng)法院處置房地產(chǎn)時(shí)，法院把該房產(chǎn)處置給了金融機(jī)構(gòu)，而預(yù)售房產(chǎn)戶雖然已購(gòu)買了該房產(chǎn)，又辦不了土地手續(xù)，造成“一女二嫁”的房地產(chǎn)糾紛。

　　第三種情況，開發(fā)商取得土地使用權(quán)后，即辦理土地抵押貸款，獲取資金后進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)、銷售。開發(fā)商往往邊建設(shè)邊銷售，到后期銷售不好，不能償還貸款時(shí)，只能通過處置剩余的房產(chǎn)還貸，這就給銀行造成貸款損失。

　　對(duì)策：房產(chǎn)部門針對(duì)上述問題應(yīng)把好房產(chǎn)預(yù)售許可證制度實(shí)施關(guān)。土地部門應(yīng)把好土地分割許可證制度實(shí)施關(guān)。房產(chǎn)部門積極推行涉房產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記制度，預(yù)購(gòu)商品房的當(dāng)事人可向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理預(yù)告登記，使其登記的予購(gòu)商品房具有對(duì)抗第三人的效力，從而保護(hù)自己的權(quán)益。這些措施到位了，就能有效地填塞漏洞，減少糾紛，化解信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　針對(duì)第三種情況，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與開發(fā)商簽訂房地產(chǎn)銷售還貸協(xié)議，還貸與房產(chǎn)銷售掛鉤，要求開發(fā)商將銷售收入按一定比例以償還貸款，記入指定賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目借款期限一般不超過項(xiàng)目的預(yù)計(jì)開發(fā)完成期，開發(fā)完成后，應(yīng)及時(shí)辦理未銷售房產(chǎn)抵押登記，保證以房產(chǎn)處置收入償還貸款。

　　四、涉案房地產(chǎn)抵押貸款處置受阻，債權(quán)落空

　　分析：由于部門間的工作缺少必要的溝通與協(xié)調(diào)，在土地抵押物依法處置時(shí)，法院往往忽略了土地的產(chǎn)權(quán)屬性及國(guó)務(wù)院有關(guān)企業(yè)破產(chǎn)、資產(chǎn)處置主要用于安置工人的規(guī)定。處置時(shí)受償順序執(zhí)行就會(huì)受阻；往往土地部門考慮涉案土地資產(chǎn)處置程序復(fù)雜，涉及職工的切身利益和地方社會(huì)安定等因素，不便配合法院執(zhí)行，致使土地處置受阻。在法院的判決和裁定無法執(zhí)行下去的情況下，最后結(jié)局往往是土地資產(chǎn)由土地部門代表政府收回，通過市場(chǎng)競(jìng)拍，按規(guī)定順序受償；金融機(jī)構(gòu)債權(quán)受償?shù)谋嚷示秃苌倭恕?

　　對(duì)策：金融機(jī)構(gòu)應(yīng)充分考查貸款企業(yè)狀況，建立預(yù)警機(jī)制，最好搶在企業(yè)破產(chǎn)前處置抵押物，以減少貸款損失；一旦企業(yè)破產(chǎn)，要加強(qiáng)與房地產(chǎn)和法院等有關(guān)部門聯(lián)系，依法處置抵押物，以期使損失減少到最少。防止抵押權(quán)人對(duì)設(shè)定抵押物（土地）實(shí)現(xiàn)后不能及時(shí)到土地部門辦理過戶手續(xù)，或者再轉(zhuǎn)于其他地方，就會(huì)造成抵押權(quán)人違法占地及隱形交易、程序違法等問題。

　　五、超值抵押房地產(chǎn)，貸款賠付受損

　　分析：前幾年，部分商業(yè)銀行由于對(duì)抵押貸款的土地性質(zhì)認(rèn)識(shí)不清，（如出讓、劃撥、國(guó)有、集體等）在實(shí)施貸款比率（貸款金額與評(píng)估價(jià)值比率）上掌握不準(zhǔn)。實(shí)際操作中，個(gè)別銀行抵押貸款，均按一個(gè)比率實(shí)施放貸，造成不同性質(zhì)的土地在處置時(shí)，出現(xiàn)過低（貸款額度不夠，保險(xiǎn)系數(shù)大一些）或過高，造成超值抵押，處置時(shí)貸款不能全額抵償，造成貸款損失。

　　近年來，評(píng)估中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些中介評(píng)估機(jī)構(gòu)出于營(yíng)利目的，往往屈從于委估方的需要，高估冒算房地產(chǎn)價(jià)格，這樣就造成超值抵押，若實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)處置這種產(chǎn)權(quán)，銀行就要受到經(jīng)濟(jì)損失。

　　對(duì)策：根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定，充分考慮處置變現(xiàn)稅費(fèi)和風(fēng)險(xiǎn)，確定合適的抵押貸款率。一般掌握標(biāo)準(zhǔn)：以出讓方式取得的土地使用權(quán)，抵押貸款率控制在80％左右；而以劃撥方式取得的，控制在50％左右；對(duì)集體性質(zhì)的土地，更要慎重，在考查能夠轉(zhuǎn)為國(guó)有性質(zhì)，能處置兌現(xiàn)時(shí)，方可同意抵押貸款。另外要選取合法的資信好的評(píng)估中介機(jī)構(gòu)合作，特別要與辦事效率高，誠(chéng)信度好的中介機(jī)構(gòu)合作，確保所評(píng)價(jià)格客觀、公正、公開。另一方面，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)盡量了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平，并要求評(píng)估機(jī)構(gòu)承諾評(píng)估結(jié)果客觀、科學(xué)、合理，以避免中介機(jī)構(gòu)的虛假評(píng)估行為。

　　金融機(jī)構(gòu)只要把握住房地產(chǎn)抵押貸款，必須同時(shí)辦理二證（房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證、土地他項(xiàng)權(quán)利證），方可與企業(yè)或個(gè)人簽定放貸協(xié)議，就能防止假證抵押和重復(fù)抵押等問題；同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款后，還應(yīng)跟蹤經(jīng)營(yíng)企業(yè)貸款的使用和生產(chǎn)情況，如發(fā)現(xiàn)企業(yè)未按《貸款合同》約定的用途使用貸款，金融企業(yè)有權(quán)利指出并要求企業(yè)更正其行為。金融機(jī)構(gòu)還應(yīng)經(jīng)常查看已抵押房地產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在已抵押土地上擅自變更產(chǎn)權(quán)，或擅自建設(shè)、違反城市規(guī)劃，或房產(chǎn)存有隱患的，屬舊城改造區(qū)范圍的，應(yīng)及時(shí)要求企業(yè)變更抵押內(nèi)容或采取其他保全措施，以最大限度地減少貸款損失。

　　房、地、金融等相關(guān)部門應(yīng)建立協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制；條件具備的，相關(guān)業(yè)務(wù)聯(lián)網(wǎng)，信息共享，就能防止和規(guī)避因信息缺欠所出現(xiàn)管理上漏洞及貸款損失等諸多問題。

　　土地管理部門應(yīng)盡快將開發(fā)商手中的大土地使用證分割注銷后分?jǐn)偨o每個(gè)購(gòu)房戶，使開發(fā)商失去侵害購(gòu)房戶權(quán)益的機(jī)會(huì)。同時(shí)，土地管理部門要和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)一起加強(qiáng)對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，對(duì)違法、違規(guī)的行為要從嚴(yán)懲處。另外，要加強(qiáng)對(duì)土地估價(jià)師的業(yè)務(wù)培訓(xùn)及道德修養(yǎng)方面的教育，從而提高執(zhí)業(yè)素質(zhì)和估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，杜絕高估地價(jià)的情況發(fā)生。