山東省淄博市博山區(qū)人民法院

行 政 判 決 書

原告中某集團（淄博）城建開發(fā)股份有限公司訴被告沂源縣綜合行政執(zhí)法局規(guī)劃管理行政處罰一案，于2020年11月26日向本院提起行政訴訟。本院于同日立案后，于2020年11月27日向被告送達了起訴狀副本及應(yīng)訴通知書。本院依法組成合議庭，于2020年12月22日組織原、被告進行了證據(jù)交換，并送達了證據(jù)清單副本。本院于2021年2月7日公開開庭審理了本案，原告中某集團（淄博）城建開發(fā)股份有限公司的委托代理人朱某某、趙金明，被告沂源縣綜合行政執(zhí)法局的負責(zé)人張發(fā)軍及委托代理人王立華、伊斌到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

被告沂源縣綜合行政執(zhí)法局于2020年11月11日作出源執(zhí)罰字[2020]綜合執(zhí)法第323號行政處罰決定書。主要內(nèi)容為：被告于2020年6月2日，對原告涉嫌未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)翡翠山居一案立案調(diào)查。現(xiàn)查明：原告自2009年9月至2015年7月開發(fā)建設(shè)沂源縣翡翠山居一期至六期工程期間，未按照沂源縣規(guī)劃部門規(guī)劃許可的規(guī)定，擅自在上述工程中的55棟樓(樓號見附頁)一樓南側(cè)建設(shè)院落(材質(zhì)為實體院墻或者PVC柵欄)。經(jīng)山東同誠土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估測繪有限公司評估，院落影響55棟多層住宅一樓價值即違法所得總計15612028元人民幣。經(jīng)沂源公明有限責(zé)任會計師事務(wù)所對55棟多層住宅一樓南側(cè)院落建設(shè)工程造價評估，總造價為1464931.91元。原告上述行為違反了《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條第一款之規(guī)定，依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條之規(guī)定，給予原告1、沒收違法所得15612028元(壹仟伍佰陸拾壹萬貳仟零貳拾捌元整)；2、并處建設(shè)工程造價5%的罰款，即73246元(柒萬叁仟貳佰肆拾陸元整)罰款的行政處罰。

原告中某集團（淄博）城建開發(fā)股份有限公司訴稱，被告沂源縣綜合行政執(zhí)法局于2020年11月11日作出的源執(zhí)罰字[2020]綜合執(zhí)法第323號行政處罰決定書，以所謂原告自2009年9月至2015年7月開發(fā)建設(shè)沂源縣翡翠山居一期至六期工程期間，未按照沂源縣規(guī)劃部門規(guī)劃許可的規(guī)定，擅自在上述工程中的55棟樓一樓南側(cè)建設(shè)院落。經(jīng)評估認定院落影響一樓價值，即違法所得總計15612028元人民幣，院落工程造價1464931.91元。據(jù)此根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法第64條規(guī)定，對原告作出沒收違法所得15612028元、并處罰款73246元，合計15685274元的行政處罰。原告認為，該“處罰決定書”在認定原告違法建設(shè)院落的事實，以及處罰適用法律上均是缺乏法律依據(jù)的，請求依法撤銷。理由如下：一、處罰決定書認定原告所謂違法建設(shè)院落的數(shù)量與事實不符，據(jù)此作出的處罰從事實上依法不成立。原告在沂源建設(shè)的翡翠山居1-5期一樓中帶有院落，系經(jīng)沂源縣規(guī)劃服務(wù)中心出具的測量報告簽字蓋章認可的；且都經(jīng)過了規(guī)劃、住建、園林、市政、消防等相關(guān)部門的驗收和綜合備案。而且，沂源縣違法建設(shè)治理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室在“通告”中也承認“翡翠山居1-2期院落”不屬于違法建設(shè)。而“翡翠山居”6期14棟單體住宅帶有院落也有相關(guān)圖紙證明，且經(jīng)過住建、園林、市政、消防等相關(guān)部門驗收備案。因此，原告認為，被告處罰決定書認定的所謂違法建設(shè)院落的事實，與現(xiàn)有證據(jù)不符，屬于認定事實錯誤。二、處罰決定書對原告處以沒收違法所得及罰款15685274元的處罰，缺乏明確的法律依據(jù)，屬于適用法律錯誤。“處罰決定書”是引用的“城鄉(xiāng)規(guī)劃法”第64條“……不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款”的條款對原告進行處罰的。但是，該條款并未對“違法收入”進行法律界定。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳《關(guān)于對違法建設(shè)進行行政處罰計算違法收入有關(guān)問題的函》“沒收的違法收入應(yīng)當與依法沒收的實物相當”的意見和“城鄉(xiāng)規(guī)劃法”64條的立法本意，“違法收入”只能是違法建設(shè)院落的收入或違法建設(shè)的院子實物。而被告處罰決定書卻無視上述法律法規(guī)，以一樓和二樓以上樓層的銷售價評估換算得出違法收入1568萬余元，顯屬不合法，在適用法律上是錯誤的。綜上，原告認為，被告作出的處罰決定書認定原告違法建設(shè)院落的事實與實際不符，其處罰結(jié)果缺乏法律依據(jù)。因此，特依法提起行政訴訟，訴訟請求：1、撤銷被告于2020年11月11日作出的源執(zhí)罰字[2020]綜合執(zhí)法第323號行政處罰決定書，依法判決原告不支付罰沒款總計15685274元；2、案件訴訟費用由被告承擔(dān)。

原告向本院提供以下證據(jù)：1、源執(zhí)罰字[2020]綜合執(zhí)法第323號行政處罰決定書。2、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條。3、中房翡翠山居1-5期詳細規(guī)劃平面圖和修建性詳細規(guī)劃各一份。4、中房翡翠山居1-5期建設(shè)工程規(guī)劃許可證各一份。5、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條、《山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例第五十四條規(guī)定。6、中房翡翠山居1-5期建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證各一份。7、中房翡翠山居1-5期竣工測量報告書四份（4-5期合二為一）。8、中房翡翠山居1-5期綜合驗收備案表各一份9、中房翡翠山居6期規(guī)劃許可證及詳細規(guī)劃平面圖各一份。10、沂源縣翡翠山居6期竣工測量報告書及14棟樓編號情況。11、中房翡翠山居6期竣工規(guī)劃核實合格證。12、中房翡翠山居6期竣工綜合驗收備案表。13、沂源縣違法建設(shè)治理行動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2018年8月30日《關(guān)于對翡翠山居違法建設(shè)業(yè)戶處罰通告》。14、沂源縣違法建設(shè)治理行動領(lǐng)導(dǎo)小組2018年8月30日《關(guān)于對中房集團淄博市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司處罰通告》。15、沂源縣綜合行政執(zhí)法局等七部門2017年5月15日下發(fā)的“翡翠山居居民小區(qū)違建治理標準公示”。16、山東鴻潤土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估測繪有限公司的房地產(chǎn)咨詢報告。17、翡翠山居七期2號樓、5號樓、6號樓，1至5層商品房買賣合同（預(yù)售）各五份。法律依據(jù)：1、中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳《關(guān)于對違法建設(shè)進行行政處罰計算違法收入有關(guān)問題的函》建辦法函[2011]25號。2、中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃行政處罰裁量權(quán)的指導(dǎo)意見》第十一條規(guī)定。原告提供上述證據(jù)、依據(jù)，證明被告作出的行政處罰決定書在認定原告違法建設(shè)院落數(shù)量與事實不符，適用法律錯誤，應(yīng)當依法撤銷。

被告沂源縣綜合行政執(zhí)法局辯稱，一、被告作出的源執(zhí)罰字[2020]綜合執(zhí)法第323號行政處罰決定書認定事實清楚，證據(jù)確鑿充分。1、被告依法立案后，對原告的違法行為進行了調(diào)查取證。經(jīng)調(diào)查，原告存在建設(shè)涉案樓房院落的行為，被告針對原告建設(shè)的樓房規(guī)劃材料進行了調(diào)取，通過調(diào)取的規(guī)劃材料完全能夠證實原告未按照規(guī)劃部門規(guī)劃許可的規(guī)定擅自建設(shè)涉案院落，其行為違反了《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，屬于違法行為。根據(jù)原告的違法事實，被告委托有資質(zhì)的機構(gòu)，對原告違法收入及院落工程造價進行評估，被告根據(jù)評估報告認定了原告的違法收入及建設(shè)工程造價。根據(jù)以上事實和相關(guān)證據(jù)作出的行政處罰決定書認定事實清楚，證據(jù)確鑿充分。2、原告訴稱，其建設(shè)的翡翠山居1-5期一樓中的院落經(jīng)過沂源縣規(guī)劃服務(wù)中心做出的測量報告簽字蓋章認可，翡翠山居6期14棟單體住宅帶有院落也有相關(guān)圖紙證明，并且經(jīng)過相關(guān)部門驗收備案，原告據(jù)此認為被告認定事實錯誤，原告的以上理由不能成立。依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)的應(yīng)當經(jīng)過規(guī)劃部門的規(guī)劃許可。經(jīng)過被告的調(diào)查取證，原告的規(guī)劃許可中無涉案的院落，原告建設(shè)涉案院落的行為屬于違法行為，而原告訴稱的測量報告、相關(guān)圖紙及驗收都不是規(guī)劃部門的規(guī)劃許可，不能作為認定原告建設(shè)的院落符合規(guī)劃許可的依據(jù)，因此，原告的理由不能成立。3、原告違法建設(shè)了涉案院落，并在違法建設(shè)行為的基礎(chǔ)上，對一樓帶有院落的事實進行宣傳，通過建設(shè)一樓院落及宣傳的行為，提升了一樓房屋的實際價值。翡翠山居的一樓價格遠高于沂源縣同期、同級別居民小區(qū)的一樓價格，原告獲取的與沂源縣同期、同級別居民小區(qū)的一樓價格的差價正是基于違法行為而獲取的違法收入?；谝陨鲜聦崳桓嬉婪ㄎ杏匈Y質(zhì)的機構(gòu)，對原告違法收入進行了評估，認定事實清楚，證據(jù)確鑿充分。二、被告作出的源執(zhí)罰字[2020]綜合執(zhí)法第323號行政處罰決定書程序合法。被告在作出處罰決定書前依法履行了立案、調(diào)查取證、委托鑒定、處罰告知、組織聽證及相關(guān)文書的送達等程序，被告嚴格按照法定程序依法作出處罰決定書，程序合法。被告作出的源執(zhí)罰字[2020]綜合執(zhí)法第323號行政處罰決定書適用法律正確。被告在查清原告違法事實的情況下，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條第一款及第六十四條之規(guī)定，依法作出沒收違法所得15612028元，并處建設(shè)工程造價5%的罰款的行政處罰，適用法律正確。綜上所述，被告作出的源執(zhí)罰字[2020]綜合執(zhí)法第323號行政處罰決定書認定事實清楚，證據(jù)確鑿充分，程序合法，適用法律正確，依法應(yīng)當維持。望貴院對本案審理后，依法維持被告作出的行政處罰決定書。

被告向本院提交以下證據(jù)、依據(jù)：1、行政處罰立案審批表。2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。3、沂源縣翡翠山居一期至六期規(guī)劃總平面圖。4、沂源縣翡翠山居四期規(guī)劃總平面圖。5、《沂源縣翡翠山居修建性詳細規(guī)劃、規(guī)劃及建筑設(shè)計方案》。6、《關(guān)于翡翠山居1-6期院落的說明》。7、沂源縣翡翠山居55棟多層住宅一樓儲藏室層施工圖紙。8、沂源縣翡翠山居55棟多層住宅一樓現(xiàn)場照片刻錄光盤一張。9、翡翠山居商品房買賣《補充協(xié)議》。10、原告（淄博）城建開發(fā)股份有限公司沂源縣分公司負責(zé)人以及工程主管等人的調(diào)查詢問筆錄。11、施工及安裝單位調(diào)查詢問筆錄。12、施工及安裝單位結(jié)算資料。13、宣傳單頁。14、翡翠山居部分業(yè)主詢問筆錄。15、設(shè)計單位筆錄。16、沂源縣翡翠山居一期至六期規(guī)劃驗收合格證。17、沂源縣翡翠山居一期至六期竣工測量報告。18、房地產(chǎn)估價合同。19、房地產(chǎn)評估報告。20、建設(shè)工程造價咨詢合同。21、同12號證據(jù)：施工及安裝單位結(jié)算資料。22、基建工程預(yù)算審核報告書。23、評估意見告知書及送達回證。24、《關(guān)于對沂源縣綜合行政執(zhí)法局評估意見告知書的回復(fù)函》（淄城開字[2020]18號）。25、《關(guān)于行政處罰案件協(xié)助調(diào)查函（回執(zhí)）》、《關(guān)于行政處罰案件協(xié)助調(diào)查函的復(fù)函》。26、原告向被告提供的房地產(chǎn)咨詢報告。27、辦案說明。28、委托估價合同。29、房地產(chǎn)價格咨詢報告。30、評估意見告知書及送達回證。31、《關(guān)于對沂源縣綜合行政執(zhí)法局評估意見告知書的回復(fù)函》（淄城開字[2020]22號）。32、集體討論記錄（2020年10月14日）。33、案件處理意見書。34、行政處罰事先告知書及送達回證。35、延時辦結(jié)審批表。36、行政處罰聽證申請書。37、行政處罰聽證會通知書（源執(zhí)聽字[2020]第002號）及送達回證。38、行政處罰聽證公告。39、關(guān)于申請延期召開聽證會的函（淄城開函發(fā)[2020]11號）。40、行政處罰聽證公告。41、行政處罰延期聽證會通知書及送達回證。42、聽證筆錄。43、行政處罰聽證會報告書。44、集體討論記錄（2020年11月5日）。45、行政處罰決定審批表。46、行政處罰決定書及送達回證。法律依據(jù)：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條第一款、第六十四條。被告提供以上證據(jù)、依據(jù)，證明其作出的行政處罰決定事實清楚、證據(jù)充分、程序合法、適用法律正確。

經(jīng)庭前證據(jù)交換及庭審質(zhì)證，雙方當事人質(zhì)證意見如下：

對被告提供的證據(jù)、依據(jù)：原告對1號、2號、8-9號、11-17號、23-27號、31-46號證據(jù)真實性無異議，但對于證明原告違法建設(shè)院落的事實有異議，原告認為上述證據(jù)與規(guī)劃部門為原告頒發(fā)規(guī)劃許可證、驗收時出具的測量報告和驗收合格證及備案表所確認的事實不符，原告認為應(yīng)當以驗收備案表作為認定建筑物是否合法的依據(jù)。對3號、4號證據(jù)有異議，被告提供的這兩份證據(jù)與原告申請建設(shè)規(guī)劃許可證時向規(guī)劃部門提交的一至六期規(guī)劃平面圖以及修建性詳規(guī)是不一致的。原告取得規(guī)劃許可證就是依據(jù)的原告向規(guī)劃局報送的上述資料。上述資料中均含有一樓前帶院落的情況。對5號證據(jù)有異議，因為5號證據(jù)是2011年才制作的，與行政處罰決定書中認定的原告從2009年開始就開發(fā)建設(shè)，2010年8月10日就取得一期規(guī)劃許可證、2010年4月26日取得二期規(guī)劃許可證的時間是不相符的。由此證明，被告提供的該證據(jù)不是在原告取得規(guī)劃許可證之前的原始的詳細規(guī)劃和平面圖。因為按照相關(guān)法律法規(guī)，建設(shè)工程首先得有建設(shè)單位向規(guī)劃部門提供修建性詳規(guī)以及平面圖，經(jīng)審查符合規(guī)劃要求，方可辦理規(guī)劃許可證。對6號、7號證據(jù)有異議，該兩份證據(jù)是根據(jù)5號證據(jù)作出的，與規(guī)劃許可證頒發(fā)的事實不相符。對10號證據(jù)有異議，認為調(diào)查筆錄與沂源規(guī)劃局頒發(fā)的規(guī)劃驗收合格證和測繪報告認定的事實是矛盾的。對18號、19號證據(jù)有異議，這是被告單方委托第三方在沒有法律法規(guī)關(guān)于違法所得如何計算依據(jù)的前提下作出的。從報告作出到現(xiàn)在我們始終不予認可。對20-22號證據(jù)有異議，是院落造價，原告不認可。對28-29號證據(jù)有異議，我們對被告的重新評估結(jié)果不認可。被告委托事項是一個咨詢，不是一個價格評估。咨詢報告是僅僅為委托單位提供咨詢的，不能作為對原告的處罰依據(jù)。建設(shè)部國家質(zhì)監(jiān)總局出臺的房地產(chǎn)評估辦法有明確的規(guī)定。原告認為該咨詢報告，既有不合理部分，也有與客觀事實不符的情況。不能作為被告據(jù)此作出行政處罰沒收違法收入的證據(jù)和依據(jù)。具體為：一、原告開發(fā)建設(shè)的翡翠山居均為地上儲藏室和車庫，一層房屋實際為物理層2層，一層房屋通過外置樓梯或內(nèi)部樓梯可直接到達儲藏室、陽光房和院落等。因此，一樓和二樓的價差很小。被告咨詢報告中是將一樓和四樓價格對比后的價差，再乘以系數(shù)的評估做法，顯然不合理，也與現(xiàn)狀不符。二、原告院子只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，不能買賣，其權(quán)利受限，對房屋價值影響不大。被告評估咨詢報告認定房屋價值時，對此未予充分考慮，顯屬不合理。三、被告咨詢報告扣除陽光房、樓梯對房價的影響，僅僅是按照成本價扣除的做法不合理。因為原告建設(shè)院子和陽光房的目的是銷售和追求利潤，銷售價肯定高于成本價，因此，應(yīng)當按照投資成本加上利潤予以扣除，更合情理，更客觀。四、被告評估報告P4第七“測算思路”中是“以四樓為標準層，計算出一層不帶院落房地產(chǎn)價值，分析測算多功能儲藏室、車庫、樓梯、陽光房等因素對主體房屋價值造成的影響，得出院落價值，最后求得院落價值占主房總價值的比率?！痹嬲J為這一測算思路是錯誤的，不合乎情理。正如上述，因為原告的一樓屬于物理層二樓，按照房地產(chǎn)評估的做法，只能與二樓對比價格，而不能與四樓價格對比。那樣會使價差增大，從而使院落價值占主房總價值比率增高，故不認可被告的這一測算思路。五、被告提供的評估報告是2020年10月份進行的，而涉案房屋是2008年至2015年建成對外銷售的。從該報告中看不出參考當時房價的背景等參照物。報告中體現(xiàn)不出對當時的其他小區(qū)同類房屋比對參考。因此，該報告的事實依據(jù)不充分、不合理。六、被告的咨詢價格報告是基于對55棟都存在違章建筑的假設(shè)基礎(chǔ)上作出的，原告本身就對被告認定的違法建設(shè)院落的數(shù)量持有異議，所以這個咨詢報告的前提就是站不住腳的。鑒于以上分析，原告有理由認為，被告提供的咨詢報告存在上述諸多問題和不合理性，不能作為認定對原告處罰違法收入的證據(jù)和依據(jù)。相反，原告提供給被告的由山東鴻潤土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估測繪有限公司作出的“房地產(chǎn)咨詢報告”，對上述問題均有合法合理有依據(jù)的闡述或論證。該報告相比被告報告更合理，建議法院認定原告提供的該證據(jù)，并以此作為認定依據(jù)。對30號證據(jù)的真實性無異議，但對《價格咨詢報告》的效力不予認可。關(guān)于法律依據(jù)，原告對被告作出的處罰依據(jù)無異議，但認為城鄉(xiāng)規(guī)劃法第六十四條對違法收入沒有作出法律界定。

對原告提供的證據(jù)：被告對1號、2號證據(jù)真實性無異議。對3號證據(jù)有異議，因為該平面圖和修建性詳細規(guī)劃并沒有加蓋規(guī)劃部門的印章，同時與被告到規(guī)劃部門調(diào)取的相關(guān)圖紙和材料內(nèi)容不一致，被告認定事實時只能依據(jù)規(guī)劃部門存檔并備案的相關(guān)材料認定相關(guān)原告是否違反規(guī)劃的事實，該證據(jù)被告不予認可。對4號證據(jù)真實性無異議，但不能證實原告是否已經(jīng)按照規(guī)劃部門的許可建設(shè)符合規(guī)劃的建筑物的行為。對5號證據(jù)本身無異議，對證明目的有異議，不能證明原告的證明目的。對6-8號證據(jù)真實性無異議，但原告所提供的證據(jù)所體現(xiàn)的內(nèi)容與被告調(diào)取的規(guī)劃部門初始規(guī)劃許可檔案的相關(guān)材料不一致，被告認為建設(shè)應(yīng)當以初始規(guī)劃許可的范圍進行建設(shè)，與初始規(guī)劃許可范圍不一致的應(yīng)當認定為規(guī)劃違法行為。對9-12號證據(jù)有異議，不能證實原告所建的六期符合規(guī)劃。對13-15號證據(jù)真實性無異議，但是這幾個部門以及領(lǐng)導(dǎo)小組、辦公室并非城鄉(xiāng)規(guī)劃的主管部門，其所作出的公示、通告與本案的行政處罰并無必然聯(lián)系，最終行政處罰的作出應(yīng)當是按照城鄉(xiāng)規(guī)劃的規(guī)定，以及相關(guān)法律程序充分保障行政相對人的相關(guān)權(quán)利的情況下，進行調(diào)查最終由法律授權(quán)的主管部門作出。該三份證據(jù)的內(nèi)容并不符合相關(guān)法律規(guī)定的程序，不能作為認定本案事實或者作為認定被告作出的行政處罰不合法的依據(jù)。對16號證據(jù)，認為該評估報告在原告向被告提交后，被告也進行了論證，也尊重原告的相關(guān)回復(fù)函的意見，在此基礎(chǔ)上，希望與原告共同委托評估公司進行評估，原告未予配合的情況下，被告再行委托相關(guān)評估部門，并將該評估報告的相關(guān)內(nèi)容及原告提出的異議向新的評估部門進行告知，新的評估部門綜合考慮了案件的實際情況，最終作出了客觀的報告。本案應(yīng)當以被告提供的29號證據(jù)咨詢報告作為依據(jù)。對17號證據(jù)，相關(guān)的樓房買賣以及樓房的情況是否與涉案樓房有關(guān)聯(lián)，以及市場因素等各種因素的認定均應(yīng)當由專業(yè)的評估機構(gòu)進行認定。原告提供的這些證據(jù)，并沒有專業(yè)機構(gòu)予以分析、論證并出具報告，以推翻被告提交的29號證據(jù)的報告書。原告提供該證據(jù)與本案無必然關(guān)聯(lián)。并且這些證據(jù)的真實性，被告無法核實，該證據(jù)依法不應(yīng)采納。

本院對上述證據(jù)、依據(jù)認證如下：

關(guān)于被告提供的證據(jù)：原告對1號、2號、8-9號、11-17號、23-27號、30-46號證據(jù)真實性均無異議，上述證據(jù)客觀真實、來源合法、與本案具有關(guān)聯(lián)性，其證明效力本院予以確認。

3號證據(jù)總平面圖，該平面圖雖然加蓋了沂源縣規(guī)劃局的公章，但并未注明審核時間，不能證明該平面圖系翡翠山居一期至六期規(guī)劃總平面圖。被告3號證據(jù)證明效力，本院不予確認。4號證據(jù)總平面圖加蓋了沂源縣規(guī)劃局用地規(guī)劃管理科審核章，標注審核時間為2011年6月30日，結(jié)合雙方提供的對真實性均無異議翡翠山居一期至六期建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的日期，能夠印證該圖為翡翠山居四期總平面圖，該圖紙未標注院落，被告4號證據(jù)證明效力，本院予以確認。5號證據(jù)加蓋了沂源縣規(guī)劃局用地規(guī)劃管理科審核章，標注審核時間為2011年1月20日，結(jié)合翡翠山居一至六期建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的日期，能夠證明《中房·翡翠山居修建性詳細規(guī)劃設(shè)計說明、規(guī)劃及建筑設(shè)計方案》，系在翡翠山居一、二期工程后三期工程前經(jīng)規(guī)劃部門審核的，故該方案僅系翡翠山居二期后修建性詳細規(guī)劃設(shè)計說明、規(guī)劃及建筑設(shè)計方案。6號、7號、10號證據(jù)系本案的爭議焦點，本院將結(jié)合全案證據(jù)作出綜合認定。18號、19號證據(jù)系被告執(zhí)法過程中形成的證據(jù)，該兩份證據(jù)被告在對原告作出行政處罰時，并未采用，故上述兩份證據(jù)，本院確認為無效證據(jù)。20-22號證據(jù)系被告委托有基建工程預(yù)決算審計資格的會計師事務(wù)所，對原告建設(shè)55棟樓院落造價所作出的基建工程預(yù)算審核報告書，原告雖有異議，但未提供有效反駁證據(jù)，上述證據(jù)證明效力本院予以確認。28號證據(jù)系被告委托山東同誠土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估測繪有限公司（由山東同誠房地產(chǎn)評估咨詢有限公司變更而來）對涉案房地產(chǎn)價格咨詢評估的合同，原告雖對該證據(jù)有異議，但對其真實性未提出異議，故該證據(jù)的證明效力本院予以確認。29號證據(jù)系被告委托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的《房地產(chǎn)價格咨詢報告》，被告的26號證據(jù)系原告委托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的《房地產(chǎn)咨詢報告》，兩份咨詢報告證明力的大小，本院將在本院認為部分論述。關(guān)于法律依據(jù)：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條第一款、第六十四條，適用于本案。

關(guān)于原告提供的證據(jù)：1號證據(jù)證明行政行為存在，其證明效力本院予以確認。2號證據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十條的規(guī)定，該條規(guī)定在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細規(guī)劃的建設(shè)項目，還應(yīng)當提交修建性詳細規(guī)劃。結(jié)合被告提供的5號證據(jù)，能夠證明原告申請辦理翡翠山居建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，需編制修建性詳細規(guī)劃，并提交修建性詳細規(guī)劃。該證據(jù)的證明效力，本院予以確認。3號證據(jù)原告提供的總平面圖及修建性詳細規(guī)劃，欲證明翡翠山居一至五期建設(shè)工程設(shè)計一樓均帶院落，但因該證據(jù)未經(jīng)規(guī)劃部門審核，故其與被告提供的4號、5號證據(jù)（經(jīng)規(guī)劃部門審核）不一致的事項，其證明效力本院不予確認。13-14號證據(jù)被告對真實性無異議，雖然沂源縣違法建設(shè)治理行動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室并非城鄉(xiāng)規(guī)劃的主管部門，但兩份通告中均載明，根據(jù)縣規(guī)劃部門出具的證明材料，一至二期有院落或有相對封閉式綠化空間。綜合原告3號、13-14號證據(jù)及被告4號、5號證據(jù)，結(jié)合原告的2號證據(jù)證明的事項，能夠證明原告建設(shè)的翡翠山居一至二期規(guī)劃有院落。4號證據(jù)，能夠證明翡翠山居一至五期建設(shè)工程均辦理了規(guī)劃許可證，但結(jié)合被告的4號、5號證據(jù)（經(jīng)規(guī)劃部門審核）及原告的3號證據(jù)，能夠證明翡翠山居一至二期涉案樓房一樓規(guī)劃有院落，不能證明翡翠山居三至五期涉案樓房一樓規(guī)劃有院落。5號證據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條、《山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》（2012年12月1日起施行）第五十四條規(guī)定，不符合規(guī)劃條件，建設(shè)單位不得組織竣工驗收；建設(shè)單位申請驗收須持建設(shè)工程規(guī)劃許可證、驗線確認書、竣工勘驗測繪報告等材料向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請竣工規(guī)劃核實。經(jīng)審核符合規(guī)劃許可內(nèi)容的，核發(fā)建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實認可文件。上述法律規(guī)定明確了規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實認可文件的前提條件。原告5號證據(jù)的證明事項，本院予以確認。6-8號證據(jù)被告對真實性無異議，該三份證據(jù)證明效力，本院予以確認。9-10號、11-12號證據(jù)，綜合該四份證據(jù)，能夠證明翡翠山居六期建設(shè)工程規(guī)劃許可范圍為一樓不帶院落。11號證據(jù)，能夠證明翡翠山居一至六期未標注院落的55棟樓工程編號、翡翠山居6期14幢樓工程編號及公安編號，但不能證明翡翠山居六期14幢樓一樓帶院落。15號證據(jù)僅涉及翡翠山居居民小區(qū)違建治理標準，與本案確認原告違建范圍的主要爭議焦點無關(guān)，該證據(jù)的證明效力，本院不予確認。16號證據(jù)即被告26號證據(jù)，論證意見同被告29號證據(jù)。17號證據(jù)系原告當庭提供翡翠山居七期2號樓、5號樓、6號樓1-5樓商品房買賣合同各五份。被告雖對其真實性提出異議，但被告未在本院指定的期限內(nèi)提供反駁證據(jù)，故上述合同的真實性本院予以確認。關(guān)于原告提供的依據(jù)，原告提供的規(guī)范性文件進一步明確了《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定的違法收入處罰機關(guān)的確認方式，雖然原告提供的依據(jù)均為規(guī)范性文件，但原告提供的規(guī)范性文件并未與相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定相抵觸，故原告提供的依據(jù)，適用于本案。

經(jīng)審理查明，2018年，沂源縣開展違法建設(shè)治理行動，工作中，被告發(fā)現(xiàn)翡翠山居違法建設(shè)問題比較突出，群眾反映強烈，社會關(guān)注度高，該小區(qū)開發(fā)商涉嫌存在較為嚴重的違建情形，集中表現(xiàn)為多層住宅違規(guī)建設(shè)院落。被告遂決定，對原告涉嫌未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)建筑物的違法行為立案調(diào)查。被告于2018年8月27日向原告下達了《行政處罰告知書》，下達《行政處罰告知書》后，原告提出書面陳述、申辯，其提出新的事實理由，被告經(jīng)審查認為該陳述、申辯需復(fù)查，經(jīng)復(fù)查，被告認為，該案件因重大復(fù)雜，最初《行政處罰告知書》認定的事實證據(jù)尚不充分，經(jīng)被告多次集體研究討論，最終自行撤銷已下達的《行政處罰告知書》，并擬重新立案調(diào)查。2019年5月，根據(jù)案件要做到事實清楚、證據(jù)確實充分、程序合法之要求，被告決定繼續(xù)對該案件進行全面詳實調(diào)查，補充完善證據(jù)材料，徹底查清案件事實，依法作出處理決定。為此，被告工作人員先后向縣規(guī)劃部門、住建部門、不動產(chǎn)登記部門、相關(guān)設(shè)計單位、施工單位、安裝單位、監(jiān)理單位及其相關(guān)工作人員等涉案單位及個人重新開展了全面調(diào)查。具體調(diào)查情況如下：2020年6月2日，被告工作人員制作《行政處罰立案審批表》，經(jīng)過審批立案。立案后，被告依法調(diào)取了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《沂源縣翡翠山居一期至六期規(guī)劃總平面圖》，《沂源縣翡翠山居四期規(guī)劃總平面圖》，《沂源縣翡翠山居修建性詳細規(guī)劃、規(guī)劃及建筑設(shè)計方案》，《沂源縣翡翠山居1-6期院落的說明》，《沂源縣翡翠山居55棟多層住宅一樓儲藏室層施工圖紙》，《沂源縣翡翠山居55棟多層住宅一樓現(xiàn)場照片》，《翡翠山居商品房買賣<補充協(xié)議>》。同時，對相關(guān)人員進行調(diào)查，制作了《原告（淄博）城建開發(fā)股份有限公司沂源縣分公司負責(zé)人以及工程主管等人的調(diào)查詢問筆錄》，《施工及安裝單位調(diào)查詢問筆錄》，還調(diào)取了《施工及安裝單位結(jié)算資料》，《宣傳單頁》,并對部分業(yè)主及設(shè)計單位進行調(diào)查，制作了《翡翠山居部分業(yè)主詢問筆錄》，《設(shè)計單位筆錄》。在此基礎(chǔ)上，被告還到相關(guān)部門調(diào)取《沂源縣翡翠山居一期至六期規(guī)劃驗收合格證》，《沂源縣翡翠山居一期至六期竣工測量報告》，在以上調(diào)查的基礎(chǔ)上，為了明確原告的違法所得，被告委托有資質(zhì)的相關(guān)部門對涉案住宅進行鑒定，相關(guān)鑒定機構(gòu)依法作出《房地產(chǎn)估價合同》，《沂源方正房地產(chǎn)評估有限公司評估報告》，《建設(shè)工程造價咨詢合同》，《沂源公明有限責(zé)任會計師事務(wù)所評估報告》，評估機構(gòu)作出評估報告后，被告依法向原告進行送達，并告知其對評估報告有陳述申辯的權(quán)利。原告在收到評估報告后向被告遞交《關(guān)于對沂源縣綜合行政執(zhí)法局評估意見告知書的回復(fù)函》（淄城開字[2020]18號），被告在收到復(fù)函后，根據(jù)原告復(fù)函內(nèi)容，向相關(guān)主管部門遞交《沂源縣綜合行政執(zhí)法局行政處罰案件協(xié)助調(diào)查函》，后沂源縣自然資源局向被告出具《關(guān)于行政處罰案件協(xié)助調(diào)查函的復(fù)函》。被告進一步調(diào)查、落實相關(guān)事實。2020年8月8日，被告收到原告遞交的（山東）鴻潤（2020）咨字0001號《房地產(chǎn)咨詢報告》，根據(jù)該報告，被告研究決定，告知原告雙方共同委托評估公司另行評估，但原告并未答復(fù)。鑒于原告遞交的復(fù)函及評估報告，被告認為，涉案房屋需進一步評估，為此，被告與山東同誠房地產(chǎn)評估公司簽訂《委托估價合同》委托評估，該公司最終向被告出具《房地產(chǎn)價格咨詢報告》，被告收到報告后，制作了《沂源縣綜合行政執(zhí)法局評估意見告知書》并送達給了原告。原告收到評估報告后，向被告遞交了《關(guān)于對沂源縣綜合行政執(zhí)法局評估意見告知書的回復(fù)函》（淄城開字[2020]22號），被告在收到該復(fù)函后，針對整個案件的證據(jù)材料，違法事實及原告的意見進行了集體討論，經(jīng)討論后形成討論意見，并最終形成《案件處理意見書》。處理意見決定后，被告依法制作了《沂源縣綜合行政執(zhí)法局行政處罰告知書》并依法向原告進行送達。鑒于該案案件復(fù)雜，辦案人員依法制作《延時辦結(jié)審批表》申請延時辦結(jié)，并經(jīng)批準。原告在收到被告做出的行政處罰告知書后，于2020年10月20日向被告遞交《行政處罰聽證申請書》，申請聽證，被告根據(jù)原告的申請，依法制作《沂源縣綜合行政執(zhí)法局行政處罰聽證會通知書》（源執(zhí)聽字[2020]第002號）并進行送達，同時于2020年10月22日制作《行政處罰聽證公告》并向社會公告。2020年10月26日，原告向被告遞交《中某集團（淄博）城建開發(fā)股份有限公司關(guān)于申請延期召開聽證會的函》（淄城開函發(fā)[2020]11號）申請延期召開聽證會，為此被告制作《行政處罰聽證公告》，向社會公告，同時還制作了《沂源縣綜合行政執(zhí)法局行政處罰延期聽證會通知書》（源執(zhí)延聽字[2020]第001號），并進行送達。2020年11月3日，根據(jù)確定的時間，被告組織并舉行了聽證會，并制作了《聽證筆錄》。2020年11月4日，被告根據(jù)聽證會的情況，依法制作并審批了《行政處罰聽證會報告書》。2020年11月5日，被告就原告未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)一案，聽證會中原告提出的異議和陳述申辯的理由以及是否作出行政處罰決定書進行集體討論，并制作《集體討論記錄》。根據(jù)集體討論的意見，辦案人員制作《行政處罰決定審批表》，并依法審批。根據(jù)查明的事實，被告依法制作了《沂源縣綜合行政執(zhí)法局行政處罰決定書》，并向原告進行送達。訴訟中，原告對被告上述執(zhí)法過程、程序無異議。

同時查明，原告自2009年9月至2015年7月在淄博市開發(fā)建設(shè)翡翠山居一期至六期工程，原、被告均認可翡翠山居四期、五期合二為一，一至六期原告共建設(shè)133棟樓房，每棟樓房一樓南側(cè)均帶有院落或有相對封閉式綠化空間。原告主張翡翠山居一至五期樓房均規(guī)劃有院落，六期樓房未規(guī)劃院落，六期樓房院落系規(guī)劃驗收完畢后加建。被告在行政執(zhí)法過程中，認定原告未按照規(guī)劃部門規(guī)劃許可的規(guī)定，在翡翠山居一期6棟、二期10棟、三期10棟、四期15棟、六期14棟，共計55棟樓房一樓南側(cè)建設(shè)院落。原告在銷售涉案55棟樓房時，將院落的使用權(quán)贈送給一樓主體房屋購買者。原告提供的翡翠山居建設(shè)工程規(guī)劃許可證顯示，原告于2010年4月26日、7月30日分兩次取得二期規(guī)劃許可證，于2010年8月10日取得一期規(guī)劃許可證，于2011年3月9日取得三期規(guī)劃許可證，于2011年11月14日、2012年3月9日分兩次取得四期規(guī)劃許可證，于2013年9月18日取得六期規(guī)劃許可證。被告提供的翡翠山居四期總平面圖，圖中顯示所需建設(shè)的樓房一樓不帶院落。被告提供的5號證據(jù)即《中房·翡翠山居修建性詳細規(guī)劃設(shè)計說明、規(guī)劃及建筑設(shè)計方案》，加蓋了沂源縣規(guī)劃局用地規(guī)劃管理科審核章，標注審核時間為2011年1月20日。結(jié)合翡翠山居一至六期建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的日期，能夠印證系在翡翠山居二期工程后三期工程前經(jīng)規(guī)劃部門審核的，并非翡翠山居一期至六期修建性詳細規(guī)劃設(shè)計說明、規(guī)劃及建筑設(shè)計方案。原告分別于2011年6月30日、2011年11月3日、2012年5月15日、2013年1月31日及2013年11月28日取得翡翠山居一至五期的建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證，該合格證載明竣工測量報告為其附圖及附件之一。由沂源縣規(guī)劃服務(wù)中心出具的翡翠山居一期、二期、四期竣工測量報告書所附附圖顯示，翡翠山居一期、二期、四期共計31棟樓一樓南側(cè)均有一封閉空間，該圖紙未標注圖例。雖然被告在訴訟中不認可這一封閉空間為院落，但結(jié)合被告提供的涉案55棟樓房的現(xiàn)狀照片光盤，可以認定竣工測量報告書所附附圖顯示的封閉空間現(xiàn)實狀態(tài)為院落。原告于2015年8月7日，取得翡翠山居六期的建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實合格證。原告自2012年4月24日至2015年11月30日持包括建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收（核實）合格證在內(nèi)的其他資料，先后分六次向相關(guān)部門辦理了翡翠山居一期至六期建設(shè)項目竣工綜合驗收備案手續(xù)。2018年8月30日，沂源縣違法建設(shè)治理行動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布的《關(guān)于對翡翠山居違法建設(shè)業(yè)戶處罰通告》及《關(guān)于對原告淄博市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司處罰通告》載明，根據(jù)縣規(guī)劃部門出具的證明材料，翡翠山居一至二期有院落或有相對封閉式綠化空間。被告委托有基建工程預(yù)決算審計資格的會計師事務(wù)所，對原告建設(shè)55棟樓一樓院落工程造價進行了預(yù)算審核，審核結(jié)果為工程造價1464931.91元。

再查明，被告（委托方）提供的山東同誠土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估測繪有限公司出具的《房地產(chǎn)價格咨詢報告》載明，咨詢對象：翡翠山居小區(qū)一期至六期部分多層住宅，總層數(shù)5層，一樓帶院。咨詢目的：為確定翡翠山居一樓房屋帶院與假設(shè)一樓房屋不帶院的價差提供價格咨詢。價值時點：以翡翠山居銷售時間為價值時點，一期2010年7月、二期2010年10月、三期2011年8月、四期2013年6月、六期2014年6月。測算依據(jù)：1、《委托估價合同》原件；2、委托方提供的估價所需資料復(fù)印件；3、估價人員現(xiàn)場勘查、市場調(diào)查所取得的相關(guān)資料。測算思路：通過調(diào)查、收集價值時點估價對象房地產(chǎn)市場價格，選取各期一層帶院和四層典型房地產(chǎn)，測算出一層主體房屋和四層主體房屋均價，通過調(diào)查估價對象及與估價對象類似房地產(chǎn)的市場價格，測算出各樓層修正系數(shù)，以四層為標準層，計算出一層不帶院房地產(chǎn)價值，分析測算多功能儲藏室、車庫、樓梯、陽光房因素對主體房屋價值造成的影響，得出院落價值，最后求得院落價值占主房總價值的比率。測算過程：1、選取翡翠山居各期一層帶院和四層典型房地產(chǎn)，測算出翡翠山居一、二、三、四、六期一層房屋（帶院落）單價（均價）分別為3360元、3513元、3990元、4647元、5054元和四層房屋單價（均價）為2865元、3077元、3450元、3689元、4039元。2、分析翡翠山居各樓層價差，調(diào)查與估價對象類似小區(qū)的房地產(chǎn)樓層價差，結(jié)合估價師經(jīng)驗，測算出樓層價差系數(shù)，以四層為標準層，系數(shù)設(shè)定為1.00，一層不帶院的系數(shù)為1.04。得出翡翠山居一、二、三、四、六期主體房屋（一層不帶院落）每平方米單價分別為2980元、3200元、3588元、3837元、4201元。3、經(jīng)現(xiàn)場勘查，(略)。經(jīng)綜合考慮確定樓梯對房地產(chǎn)價值的影響比率為1.5%；經(jīng)委托方介紹及翡翠山居規(guī)劃及建筑設(shè)計方案，三期房屋規(guī)劃時規(guī)劃了陽光房，房屋出售時房價中包含了陽光房的價值，考慮到該因素，測算時需剝離陽光房的價值。經(jīng)調(diào)查，(略)。綜合考慮確定陽光房對主體房屋價值的影響比率為3%；根據(jù)翡翠山居商品房買賣合同約定，多功能儲藏室及車庫價值不含在主體房屋價值中，結(jié)合估價人員現(xiàn)場勘查情況，多功能儲藏室及車庫不對主體房屋價值造成影響。4、扣除儲藏室（實際為零）、車庫（實際為零）、樓梯（1.5%）、陽光房（3%）影響因素后，計算出院落因素影響房屋價格：一、二、三、四、六期每平方米分別為330元、260元、222元、740元、777元。5、計算出院落因素影響主體房屋價格比率。得出翡翠山居一、二、三、四、六期院落因素影響主體房屋價格比率分別為9.82%、7.40%、5.56%、15.92%、15.37%。測算結(jié)果：1、通過對估價對象的現(xiàn)場勘查及對周邊類似小區(qū)的實地調(diào)查，測算出周邊類似小區(qū)一樓房地產(chǎn)帶院的樓層價差系數(shù)。得出不含院一層房地產(chǎn)與四層樓層價差系數(shù)為：1.0089-0.97=0.0389，該樓層價差系數(shù)與其所采用的系數(shù)0.04差異不大，在合理范圍內(nèi)。2、估價師根據(jù)現(xiàn)有資料綜合測算，確定中房·翡翠山居在價值時點一、二、三、四、六期一層院落因素影響主體房屋價格的比率：翡翠山居院落因素影響主體房屋價格比率分別為9.82%、7.40%、5.56%、15.92%、15.37%。該房地產(chǎn)價格咨詢報告附表中的“翡翠山居各期匯總表”載明，翡翠山居一、二、三、四、六期院落因素對一樓主體房屋價格影響估算總值分別為857379元、1263518元、1412150元、6661265元、5417716元，合計15612028元。該咨詢報告還載明，經(jīng)現(xiàn)場勘查，翡翠山居小區(qū)為地上儲藏室和車庫，一層房屋實際為物理層2層，一層房屋通過外置樓梯或室內(nèi)樓梯直接通往儲藏室、陽光房或一層院落。

原告(委托方)提供的山東鴻潤土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估測繪有限公司出具的《房地產(chǎn)咨詢報告》載明，關(guān)于咨詢對象、價值時點區(qū)間、編制依據(jù)（除法律法規(guī)和政策依據(jù)外）與被告提供報告記載相關(guān)內(nèi)容大致相同。咨詢目的：為委托方了解翡翠山居樓層價差系數(shù)提供參考依據(jù)。該報告采用與被告提供咨詢報告不同的工作方法和思路，經(jīng)估價師根據(jù)現(xiàn)有資料綜合測算，確定翡翠山居在價值時點區(qū)間內(nèi)對應(yīng)的樓層價差系數(shù)明細如下：1期至3期假設(shè)一層不帶院樓層價差系數(shù)1.06，一層帶院樓層價差系數(shù)1.12；4期至6期假設(shè)一層不帶院樓層價差系數(shù)1.12，一層帶院樓層價差系數(shù)1.2。該咨詢報告還載明，經(jīng)現(xiàn)場勘查，翡翠山居為地上儲藏室和車庫，一層房屋實際為物理層2層，一層房屋通過外置樓梯或內(nèi)部樓梯可直接到達儲藏室、陽光房和原院落等，本項目考慮這些因素的影響，根據(jù)項目情況和估價師經(jīng)驗將一樓樓層價差系數(shù)調(diào)整為1.06，其他樓層差價系數(shù)不變。

山東同誠土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估測繪有限公司、山東鴻潤土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估測繪有限公司均為經(jīng)山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案的，具有壹級等級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)。

另查明，原告提供的翡翠山居七期2號樓1-5層商品房買賣合同五份（預(yù)售），簽訂時間為2016年10月-12月，上述合同載明，1-5層每平方米單價分別為：5898元、5316元、5095元、4815元、4586元。5號樓1-5層商品房買賣合同（預(yù)售）五份，簽訂時間為2016年10月，上述合同載明，1-5層每平方米單價分別為：5956元、5334元、5277元、4889元、4598元。6號樓1-5層商品房買賣合同（預(yù)售），簽訂時間為2016年10月-2017年11月，上述合同載明，1-5層每平方米單價分別為：5738元、5222元、5073元、4849元、4573元。翡翠山居七期樓房不帶院落，物理一層為地上多功能儲藏室，2號、5號樓一樓購房者均另行購買了兩個面積較大多功能儲藏室，6號樓一樓購房者購買了一個面積較小多功能儲藏室。被告提供的55棟樓現(xiàn)場照片光盤顯示，翡翠山居六期的一樓購房者均購買了一樓主體房屋垂直向下范圍內(nèi)坐北朝南多功能儲藏室，與一樓主體房屋形成了二層復(fù)式結(jié)構(gòu)，院落有直通小區(qū)道路的大門。

本院認為，本案的爭議焦點有三。一是被告認定原告違反城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)翡翠山居55棟樓一樓院落，事實是否清楚，證據(jù)是否充分。二是被告依據(jù)其提供的《房地產(chǎn)價格咨詢報告》的咨詢意見，確定原告違法收入是否正確。三是被告依據(jù)《基建工程預(yù)算審核報告書》審核結(jié)果，對原告作出罰款的行政處罰，是否正確。

關(guān)于第一個爭議焦點?！吨腥A人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細規(guī)劃的建設(shè)項目，還應(yīng)當提交修建性詳細規(guī)劃。根據(jù)上述法律規(guī)定，結(jié)合原、被告提供的相關(guān)證據(jù)來看，原告申請辦理翡翠山居建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，不僅應(yīng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計方案等材料，還應(yīng)當提交修建性詳細規(guī)劃。但被告提供的總平面圖，雖然加蓋了沂源縣規(guī)劃局的公章，但并未注明審核時間，不能證明該平面圖系翡翠山居一期至六期規(guī)劃總平面圖。被告提供的加蓋了規(guī)劃部門審核章的《中房·翡翠山居修建性詳細規(guī)劃設(shè)計說明、規(guī)劃及建筑設(shè)計方案》僅能證明該方案系在翡翠山居一、二期工程后三期工程前經(jīng)規(guī)劃部門審核的，故該方案僅系翡翠山居二期后修建性詳細規(guī)劃設(shè)計說明、規(guī)劃及建筑設(shè)計方案。原告早已取得翡翠山居一、二期建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但被告至今未能提供原告在申請辦理翡翠山居一、二期建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，依法應(yīng)提交的建設(shè)工程設(shè)計方案、修建性詳細規(guī)劃等材料。結(jié)合沂源縣違法建設(shè)治理行動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布的兩則通告載明的翡翠山居一至二期有院落或有相對封閉式綠化空間的事實，以及翡翠山居一至二期建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證及其附件，可以作出對原告有利的推定，即翡翠山居一期6棟樓、二期10棟樓一樓南側(cè)規(guī)劃有院落。被告認定原告違反規(guī)劃建設(shè)上述16棟樓一樓南側(cè)院落，屬事實不清，證據(jù)不足。雖然被告提供的加蓋規(guī)劃部門審核章的翡翠山居四期總平面圖，該圖紙中未標注院落，但原告于2011年11月14日、2012年3月9日分兩次取得了翡翠山居四期（包括涉案15棟樓）的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，被告提供的證據(jù)能夠證明四期工程中的涉案15棟樓未規(guī)劃有院落，但原告建設(shè)完成四期工程時，涉案15棟樓一樓南側(cè)帶院落。原告于2013年11月28日取得規(guī)劃部門頒發(fā)的翡翠山居四期建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證，該合格證附件中顯示涉案15棟樓一樓南側(cè)帶院落。2014年11月14日原告持包括上述建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證在內(nèi)的其他資料，向相關(guān)部門辦理了翡翠山居四期建設(shè)項目竣工綜合驗收備案手續(xù)。在此情況下，被告于2020年11月11日以原告違反規(guī)劃建設(shè)院落對其作出行政處罰，亦屬事實不清，證據(jù)不足。綜上，被告提供的證據(jù)僅能證明原告未按照相關(guān)規(guī)劃部門規(guī)劃許可的規(guī)定，擅自在翡翠山居三期10棟樓、六期14棟樓一樓南側(cè)建設(shè)院落。故，被告認定原告未按照沂源縣規(guī)劃部門規(guī)劃許可的規(guī)定，擅自在翡翠山居55棟樓一樓南側(cè)建設(shè)院落，屬事實不清，證據(jù)不足。

關(guān)于第二個爭議焦點。中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃行政處罰裁量權(quán)的指導(dǎo)意見》第八條第四項規(guī)定，對不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價10%以下的罰款。第十一條規(guī)定，第八條所稱違法收入，按照新建、擴建、改建的存在違反城鄉(xiāng)規(guī)劃事實的建筑物、構(gòu)筑物單體出售所得價款計算；出售所得價款明顯低于同類房地產(chǎn)市場價格的，處罰機關(guān)應(yīng)當委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。因原告在銷售涉案55棟樓房時，將院落的使用權(quán)贈送給一樓主體房屋購買者，雙方無法通過院落出售所得價款計算違法收入。故原、被告為確定涉案違法收入數(shù)額，分別委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，符合上述規(guī)定。根據(jù)原、被告提供的證據(jù)，本院查明原告違反規(guī)劃建設(shè)了翡翠山居三期10棟樓、六期14棟樓一樓南側(cè)院落，故本院僅審查原告建設(shè)上述院落所得的違法收入應(yīng)如何計算問題。一、關(guān)于原告建設(shè)三期一樓南側(cè)院落所得違法收入的計算方法。根據(jù)原告提供的咨詢報告的咨詢意見，經(jīng)計算翡翠山居三期院落因素影響主體房屋價格比率為6%，根據(jù)被告提供的咨詢報告的咨詢意見，翡翠山居三期院落因素影響主體房屋價格比率為5.56%，兩者僅相差0.44%，差距甚微，應(yīng)屬在合理范圍內(nèi)。被告依據(jù)上述5.56%比率計算原告違反城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)翡翠山居三期一樓南側(cè)院落所得的違法收入，事實清楚，證據(jù)充分，本院應(yīng)予支持。二、關(guān)于原告違反規(guī)劃建設(shè)六期一樓南側(cè)院落所得違法收入的計算方法。本院查明翡翠山居七期2號樓、5號樓的銷售模式（除院落外）與六期（于2015年8月7日竣工規(guī)劃核實合格）相同，均是一樓主體房屋購房者另行出資購買面積較大2-3個多功能儲藏室。翡翠山居六期樓房于2015年8月7日經(jīng)規(guī)劃部門竣工規(guī)劃核實合格，原告在2016年10月-12月期間預(yù)售涉案七期2號樓、5號樓，可見六期與七期樓房建成時間相隔較短，故該兩期樓房價格可做相應(yīng)比對。如按照被告提供的《房地產(chǎn)價格咨詢報告》的測算思路和方法，對2號樓、5號樓多功能儲藏室因素影響一樓主體房屋價格的比率可做如下測算：一樓主體房屋平均每平方米5927元；作為標準層的四層房屋每平方米4852元，系數(shù)為1.00；按一層不帶院系數(shù)為1.04計算，一樓主體房屋每平方米為5046元（4852元×1.04元）。一樓主體房屋平均每平方米5927元扣除樓梯因素影響系數(shù)1.5%即每平方米5838元。多功能儲藏室因素影響一樓主體房屋價格792元（5838元-5046元），多功能儲藏室因素影響一樓主體房屋價格比率為13.36%（即792元÷5927元）。依據(jù)原告提供的《房地產(chǎn)咨詢報告》載明的咨詢意見，經(jīng)計算翡翠山居六期院落因素影響主體房屋價格比率為8%，該報告載明，翡翠山居為地上儲藏室和車庫，一層房屋實際為物理層2層，一層房屋通過外置樓梯或內(nèi)部樓梯可直接到達儲藏室、陽光房和原院落等，本項目考慮這些因素的影響，根據(jù)項目情況和估價師經(jīng)驗將一樓樓層價差系數(shù)調(diào)整為1.06，其他樓層差價系數(shù)不變?？梢?，該報告不僅考慮到樓梯、陽光房、院落因素對一樓主體房屋價格的影響，而且也考慮到儲藏室因素對一樓主體房屋價格的影響。而事實上，翡翠山居六期一樓主體房屋購房者均購買了一樓主體房屋垂直向下范圍內(nèi)坐北朝南多功能儲藏室，與一樓主體房屋形成了二層復(fù)式結(jié)構(gòu)，多功能儲藏室對一樓主體房屋價格產(chǎn)生影響是一種客觀存在。被告提供的《房地產(chǎn)價格咨詢報告》載明翡翠山居六期院落因素影響主體房屋價格比率為15.37%，但該報告卻明確指出，多功能儲藏室及車庫價值不含在主體房屋價值中，結(jié)合估價人員現(xiàn)場勘查情況，多功能儲藏室及車庫不對主體房屋價值造成影響。綜上，被告提供咨詢報告中關(guān)于翡翠山居六期院落因素影響主體房屋價格比率15.37%的咨詢意見，不僅與翡翠山居七期樓房實際銷售情況明顯不符，而且與原告提供咨詢報告中考慮影響一樓主體房屋價格因素不一致。故，被告提供的關(guān)于翡翠山居六期院落因素影響主體房屋價格比率咨詢意見，因考慮影響一樓主體房屋價格因素不夠客觀全面，本院不予采納。被告在行政執(zhí)法過程中，面對兩個相同等級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，對同一咨詢對象（僅指翡翠山居六期工程）作出懸殊較大（相差7.37%比率）的咨詢意見時，被告僅以其提供咨詢報告已經(jīng)考慮了原告所提交的咨詢報告的相關(guān)意見，是在原告提交咨詢報告的相關(guān)意見的基礎(chǔ)上作出的為由，在未對兩種咨詢意見的客觀性、合理性作出論證的情況下，即依據(jù)其提供《房地產(chǎn)價格咨詢報告》載明的翡翠山居六期院落因素影響主體房屋價格比率15.37%，來計算原告違反規(guī)劃建設(shè)翡翠山居六期一樓南側(cè)院落所得違法收入，屬事實不清，證據(jù)不足。經(jīng)本院審查，原告提供的《房地產(chǎn)咨詢報告》，在形式要件上比被告提供的《房地產(chǎn)價格咨詢報告》更符合GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，在內(nèi)容上（僅指翡翠山居六期工程）更加客觀全面，更加合理。故，原告提供的《房地產(chǎn)咨詢報告》中關(guān)于翡翠山居六期工程咨詢意見的證明力大于被告提供的《房地產(chǎn)價格咨詢報告》中關(guān)于翡翠山居六期工程咨詢意見的證明力。

三、關(guān)于第三個爭議焦點。經(jīng)被告委托，沂源公明有限責(zé)任會計師事務(wù)所對原告建設(shè)55棟樓一樓院落工程造價進行了預(yù)算審核，審核結(jié)果為工程造價1464931.91元。根據(jù)原、被告提供的證據(jù)，本院查明原告違反規(guī)劃建設(shè)翡翠山居三期10棟樓、六期14棟樓一樓南側(cè)院落，被告依據(jù)上述工程造價，對原告作出該工程造價5%即73246元罰款的行政處罰，屬事實不清，證據(jù)不足。

綜上，被告作出的源執(zhí)罰字[2020]綜合執(zhí)法第323號行政處罰決定書部分事實認定不清，證據(jù)不確鑿。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第七十條第一項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷被告沂源縣綜合行政執(zhí)法局于2020年11月11日作出的源執(zhí)罰字[2020]綜合執(zhí)法第323號行政處罰決定書。

二、責(zé)令被告沂源縣綜合行政執(zhí)法局依法查清相關(guān)事實后作出相應(yīng)行政行為。

案件受理費50元，由被告沂源縣綜合行政執(zhí)法局負擔(dān)。

二Ｏ二一年四月十三日