[裁判摘要]

　　買賣尚處于租賃期間的房屋，出賣人應(yīng)當(dāng)告知買受人房屋租賃合同的內(nèi)容，但承租人的履約能力屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)范疇，不屬于出賣人先合同義務(wù)，買受人應(yīng)自行審查與承擔(dān)。租賃期間房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，除當(dāng)事人有特別約定外，租金自產(chǎn)權(quán)變更之日歸買受人所有。買受人在產(chǎn)權(quán)變更后，因租金難以收取，以出賣人有締約過(guò)失、交付房屋存在瑕疵為由，要求出賣人承擔(dān)租金損失的，人民法院不予支持。

　　原告：唐某某

　　原告：龐某，系唐某某之妻

　　被告：合肥建某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　法定代表人：徐某某，該公司總經(jīng)理。

　　原告唐某某、龐某因與被告合肥建某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱合肥建某公司)發(fā)生給付瑕疵擔(dān)保責(zé)任糾紛，向安徽省合肥市包河區(qū)人民法院提起訴訟。

　　原告唐某某、龐某訴稱：被告合肥建某公司與上海綠某建筑工程有限公司合肥分公司(以下簡(jiǎn)稱綠某建工合肥分公司)均系上海綠地集團(tuán)旗下公司。因綠某建工合肥分公司拖欠原告唐某某巨額工程款未付，經(jīng)上海綠地集團(tuán)安排，原告唐某某、綠某建工合肥分公司和被告于2012年7月就綠某建工合肥分公司拖欠原告唐某某工程款事宜簽訂了《抵房補(bǔ)充協(xié)議》，約定綠某建工合肥分公司購(gòu)買被告開發(fā)的位于合肥市太湖路海頓公館商業(yè)街B區(qū)113-118， 213-217，313-317，413-415，417室房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給兩原告，購(gòu)房款從被告應(yīng)付給綠某建工合肥分公司的工程款中沖抵。2013年3月29日，兩原告與被告簽訂了十五份《商品房買賣合同》，合同約定被告將案涉房屋出售給兩原告。同時(shí)，被告告知原告該房屋帶有租期為十年的租約，要求兩原告承諾原租賃合同繼續(xù)有效，原告遂在合同補(bǔ)充協(xié)議欄注明“客戶已知曉該房屋已租賃并承諾原租賃繼續(xù)有效”。此后，原告多次要求被告就原租賃合同相關(guān)權(quán)利義務(wù)辦理變更手續(xù)，被告均以種種理由拖延。在原告的不斷催促下，被告承諾租金由其代收然后支付給原告，并向原告轉(zhuǎn)賬支付了2012年8月1日至2013年3月31日的租金1 258 712元。2013年6月4日，原告與被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，后因未收到被告承諾轉(zhuǎn)移支付的房屋租金，原告唐某某多次前往被告處，請(qǐng)求協(xié)調(diào)解決房屋租賃合同及收取房租的事宜未果。原告唐某某遂前往租賃場(chǎng)地找承租人合肥君某企業(yè)管理有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱合肥君某公司)催要房租，對(duì)方以原告非合同相對(duì)人、房租糾紛尚在人民法院處理中予以拒絕。此時(shí)，原告方知曉在原、被告達(dá)成以房抵債意向時(shí)，合肥君某公司即開始拖欠房租，被告不惜采用替承租人墊付租金的方式，隱瞞銷售房屋已經(jīng)存在重大風(fēng)險(xiǎn)隱患以順利達(dá)成交易。被告在原告辦理產(chǎn)權(quán)登記后，就其墊付租金向人民法院起訴合肥君某公司，并申請(qǐng)對(duì)合肥君某公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所設(shè)備進(jìn)行保全，造成原告無(wú)法實(shí)際使用房屋。原告請(qǐng)求法院判令：1．被告賠償兩原告租金損失 5 503 244．84元及相應(yīng)利息損失(租金損失為未能收取的租金，自2013年4月1日起至 2015年10月11日；相應(yīng)利息損失分段計(jì)算，以到期應(yīng)付未付租金為基數(shù)，自逾期之日起至實(shí)際還款之日止，按年利率10％計(jì)算)；2．本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

　　被告合肥建某公司辯稱：1．締約過(guò)失責(zé)任只存在合同訂立階段，本案涉及的十五份商品房買賣合同及工程款抵房的協(xié)議屬實(shí)，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且已履行完畢，被告不存在締約過(guò)失；2．被告不存在原告所主張的過(guò)失行為，就商品房買賣合同性質(zhì)，被告僅需就房屋的坐落面積、質(zhì)量、是否存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議狀況的主要條款，向?qū)Ψ礁嬷?，原告在簽署商品房屋買賣合同已經(jīng)知曉案涉房屋存在第三方租賃的情況，并認(rèn)可該租賃行為。至于原告所主張的承租人履約能力情況是原告的審查范圍。3．房屋租金屬于法定孶息，產(chǎn)權(quán)變更后其收租責(zé)任即轉(zhuǎn)移至新的房屋所有人。4．原、被告在2013年3月29日簽訂商品房買賣合同時(shí)，被告已依法向原告示明了案涉房屋存在先租賃合同關(guān)系，原告也附隨確認(rèn)簽收了租賃合同，在次日，被告及時(shí)向承租人履行了通知義務(wù)，就此整個(gè)商品房買賣合同，被告并沒(méi)有違約行為；5．原、被告是商品房買賣合同關(guān)系，而原告主張的租金及相關(guān)利息是基于法定承繼的關(guān)系，原告消極行使權(quán)利，并主動(dòng)放棄向涉案房屋承租方君某公司追償權(quán)利。原告最終損失系其消極行使權(quán)利造成，原告要求被告承擔(dān)租金等相關(guān)損失并無(wú)法律依據(jù)。

　　安徽省合肥市包河區(qū)人民法院一審查明：

2012年7月，唐某某、綠某建工合肥分公司、合肥建某公司三方就綠某建工合肥分公司拖欠唐某某工程款事宜簽訂了《抵房補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議確認(rèn)合肥建某公司應(yīng)付綠某建工合肥分公司工程款3482萬(wàn)元；協(xié)議同時(shí)約定綠某建工合肥分公司購(gòu)買合肥建某公司開發(fā)的位于合肥市太湖路海頓公館商業(yè)街B區(qū)113-118，213-217，313-317，413-415，417室房產(chǎn)(面積共2543．13平方米，總價(jià)31 297 281元)轉(zhuǎn)讓給唐某某，購(gòu)房款從合肥建某公司應(yīng)付給綠某建工合肥分公司的工程款中沖抵。2013年3月29日，唐某某、龐某與合肥建某公司簽訂十五份《商品房買賣合同》，合同約定合肥建某公司將標(biāo)的房屋出售給唐某某、龐某。每份合同的最后一頁(yè)補(bǔ)充協(xié)議欄均有合肥建某公司員工書寫的“客戶已知曉房屋已租賃，并承諾原租賃合同繼續(xù)有效，原租賃合同編號(hào)：HAID08001(TJ)”字樣。

2013年3月5日，原告唐某某、龐某向被告合肥建某公司發(fā)出一份催告函，要求合肥建某公司支付租金1404396元及滯納金140439元。2013年4月10日，合肥建某公司向唐某某、龐某轉(zhuǎn)賬支付了8個(gè)月的房屋租金1 258 712元(2012年8月1日至2013年3月31日)。2013年4月23日，唐某某、龐某通過(guò)律師事務(wù)所再次向合肥建某公司發(fā)函催要房租，合肥建某公司拒付。

2013年6月4日，原告唐某某、龐某辦理了上述房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

2013年7月23日，合肥建某公司向安徽省合肥市包河區(qū)人民法院起訴合肥君某公司，請(qǐng)求判令合肥君某公司支付拖欠的租金1404396元(含之前其墊付的租金1258712元)及違約金，但并未訴請(qǐng)解除租賃合同。同時(shí)，合肥建某公司申請(qǐng)人民法院對(duì)合肥君某公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所設(shè)備進(jìn)行保全。2014年3月6日，唐某某、龐某向安徽省合肥市包河區(qū)人民法院起訴合肥建某公司和合肥君某公司，請(qǐng)求判令合肥君某公司支付拖欠的租金2 039114．88元及違約金20 391.15元。2014年10月10日，唐某某、龐某向安徽省合肥市包河區(qū)人民法院申請(qǐng)撤回起訴，被準(zhǔn)許。

　　另查明：2008年3月19日，合肥建某公司(甲方)與合肥君某公司(乙方)就案涉房產(chǎn)簽訂一份《租賃合同》，甲方自2008年4月1日前向乙方交付房屋，租賃期限自2008年4月1日起至2018年3月31日止。合同簽訂后，合肥君某公司交納了保證金，承租房屋用于經(jīng)營(yíng)餐飲、KTV項(xiàng)目。期間，合肥君某公司支付了部分租金，尚欠2012年3月、2012年8月至2013年3月31日的租金。

　　安徽省合肥市包河區(qū)人民法院一審認(rèn)為：

　　關(guān)于案由問(wèn)題，本案審理的對(duì)象不是買賣合同標(biāo)的物本身，也非租賃合同中相關(guān)權(quán)利義務(wù)關(guān)系，而是買賣行為與租賃權(quán)受到侵害之間是否具有因果關(guān)系。原告唐某某、龐某以被告合肥建某公司存在締約過(guò)失責(zé)任糾紛起訴，因此，本案的爭(zhēng)議標(biāo)的并非交易商品房本身所包含的面積、結(jié)構(gòu)等商品屬性，而是與交易標(biāo)的物衍生功能相關(guān)。商品出售人除了對(duì)標(biāo)的物本身的品質(zhì)負(fù)有義務(wù)以外，還負(fù)有相應(yīng)的附隨義務(wù)，在交付標(biāo)的物時(shí)，應(yīng)保證物的無(wú)瑕疵，保證買受人依約取得標(biāo)的物并能適當(dāng)行使物上的權(quán)利，由于出售人交付的標(biāo)的物有瑕疵，導(dǎo)致買受人利益受損，則構(gòu)成瑕疵給付。瑕疵擔(dān)保責(zé)任是物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的一種，是一種特殊的違約責(zé)任，是出賣人違反擔(dān)保義務(wù)，出售的商品存在瑕疵而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此，本案的案由應(yīng)確定為給付瑕疵擔(dān)保責(zé)任糾紛。

　　關(guān)于被告合肥建某公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任問(wèn)題。合肥建某公司在交付標(biāo)的物時(shí)，應(yīng)保證物的權(quán)能及功能沒(méi)有瑕疵，協(xié)助唐某某、龐某辦理房屋的實(shí)際交付或其他適當(dāng)?shù)慕唤邮掷m(xù)。本案中，合肥建某公司一方面和唐某某、龐某進(jìn)行房屋交易，另一方面通過(guò)訴訟向合肥君某公司追索租賃費(fèi)，而合肥建某公司卻刻意隱瞞該重要事實(shí)，采用墊付租賃費(fèi)的方式掩蓋，表明其具有主觀上的故意，以致唐某某、龐某在購(gòu)買房屋時(shí)對(duì)即將面臨的風(fēng)險(xiǎn)處于不知情狀態(tài)。因案涉房屋屬于商鋪，購(gòu)買用途在于通過(guò)出租獲得收益，因此，唐某某、龐某之后所面臨的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)根源在于合肥建某公司交付的標(biāo)的物有瑕疵，合肥建某公司在本案中構(gòu)成瑕疵給付，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)給付瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱合同法)第九十二條“合同的權(quán)利義務(wù)終止后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”的規(guī)定，被告合肥建某公司未提供證據(jù)證明其在簽訂合同之后采用適當(dāng)?shù)姆绞较虺凶夥胶戏示彻靖嬷慨a(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，也未就租賃關(guān)系的變更辦理任何手續(xù)，更未就其申請(qǐng)查封設(shè)備作出適當(dāng)安排，致使原告唐某某、龐某既無(wú)法以出租人的身份主張租金，也無(wú)法以所有權(quán)人的身份實(shí)際使用房屋。合肥建某公司沒(méi)有及時(shí)履行后合同義務(wù)，亦構(gòu)成不適當(dāng)履行合同，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　關(guān)于原告唐某某、龐某自行撤訴問(wèn)題。唐某某、龐某于2014年3月6日起訴被告合肥建某公司和合肥君某公司索要租金，表明此時(shí)唐某某、龐某已經(jīng)知曉合肥君某公司系房屋承租人的事實(shí)。但唐某某、龐某自行撤訴的行為不能當(dāng)然認(rèn)定其放棄實(shí)體權(quán)利，綜合上述復(fù)雜的交易背景，即使唐某某、龐某不撤訴，在案涉房屋被查封并仍在法院強(qiáng)制執(zhí)行期間的情況下，唐某某、龐某也無(wú)法收回或?qū)嶋H占有該房屋，亦不能實(shí)現(xiàn)占有、使用、收益的物權(quán)權(quán)能，因此該部分租金損失亦屬于違反合同義務(wù)所產(chǎn)生的損失。

　　關(guān)于損失的計(jì)算及責(zé)任劃分問(wèn)題。原告唐某某、龐某主張的損失形式上是租金，但實(shí)質(zhì)上是因被告合肥建某公司的過(guò)錯(cuò)造成無(wú)法收取租金的損失，現(xiàn)唐某某、龐某按照租金標(biāo)準(zhǔn)作為損失的計(jì)算方式并無(wú)不妥。該損失的計(jì)算期間應(yīng)自2013年4月1日起至房屋實(shí)際交付之日即2015年10月11日止。對(duì)于上述房租損失，應(yīng)由當(dāng)事人雙方按照各自的過(guò)錯(cuò)程度按比例承擔(dān)。唐某某、龐某的過(guò)錯(cuò)在于：唐某某、龐某作為完全民事行為人，簽訂合同時(shí)應(yīng)盡到審慎審查義務(wù)，由于其未能盡責(zé)，應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。合肥建某公司的過(guò)錯(cuò)有三點(diǎn)：1．簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，隱瞞了承租方拖欠房屋租金的重要事實(shí)，違反了先合同義務(wù)； 2．簽訂買賣合同后，未把租賃合同及時(shí)交付唐某某、龐某，未及時(shí)通知承租方案涉房屋的產(chǎn)權(quán)變更情況，未協(xié)助唐某某、龐某辦理房屋交接手續(xù)，包括變更租賃關(guān)系或及時(shí)通知承租人房屋所有權(quán)變更等情況，違反了后合同義務(wù)；3．合肥建某公司起訴君某公司僅要求其支付房租卻并未訴請(qǐng)解除租賃合同且采取財(cái)產(chǎn)保全查封了案涉房屋內(nèi)的物品，客觀上造成唐某某、龐某無(wú)法收回及使用房屋，對(duì)此建鑫公司存在一定過(guò)錯(cuò)。按原、建鑫公司各自的過(guò)錯(cuò)程度，一審法院酌定唐某某、龐某承擔(dān)30％的責(zé)任，合肥建某公司承擔(dān)70％的責(zé)任。案涉房屋2013年4月1日至2015年10月11日期間的房租損失為5 503 244．84元，唐某某、龐某承擔(dān) 30％即1 650 973元，合肥建某公司承擔(dān) 70％即3 852 271元。合肥建某公司履行瑕疵擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向合肥君某公司追償。

　　據(jù)此，安徽省合肥市包河區(qū)人民法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十二條、第六十條、第九十二條及《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，于2016年5月16日作出判決：

　　一、合肥建某公司于判決生效之日起十日內(nèi)向唐某某、龐某支付租金損失 3 852 271元；

　　二、合肥建某公司對(duì)上述第一項(xiàng)確定的款項(xiàng)承擔(dān)責(zé)任后，有權(quán)向合肥君某公司追償；

　　三、駁回唐某某、龐某的其他訴訟請(qǐng)求。

　　唐某某、龐某、合肥建某公司均不服，向安徽省合肥市中級(jí)人民法院提起上訴。

　　唐某某、龐某上訴稱：唐某某、龐某系因合肥建某公司在交易過(guò)程中的重大欺瞞行為而遭受損失，原因完全在于合肥建某公司違反了民事活動(dòng)中的誠(chéng)實(shí)信用原則，唐某某、龐某對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，全部責(zé)任應(yīng)由合肥建某公司承擔(dān)。唐某某、龐某所遭受的損失，不僅僅包括直接的房租損失，而且還包括未能及時(shí)收取房租所產(chǎn)生的相應(yīng)利息損失，合肥建某公司應(yīng)予賠償。請(qǐng)求二審法院：撤銷一審判決，依法改判合肥建某公司向唐某某、龐某賠償租金損失 5 503 244．84元及其利息。

　　合肥建某公司答辯稱：唐某某、龐某在簽訂案涉協(xié)議時(shí)，對(duì)租賃合同的存在是完全知曉的，根據(jù)買賣不破租賃原則，合肥建某公司無(wú)需再組織對(duì)方與承租人另行簽訂租賃合同。在簽訂商品房買賣合同完成過(guò)戶交易之后，租金收取不能的風(fēng)險(xiǎn)即由唐某某、龐某承擔(dān)，合肥建某公司對(duì)租金不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。唐某某、龐某有權(quán)向原承租人主張租金權(quán)利，其撤回對(duì)合肥君某公司的起訴，放棄租金權(quán)利的后果應(yīng)當(dāng)由其自身承擔(dān)。合肥建某公司在墊付房租后依法向合肥君某公司主張權(quán)利，對(duì)合肥君某公司的設(shè)備進(jìn)行相應(yīng)查封合法有據(jù)，并沒(méi)有損害唐某某、龐某的實(shí)際利益。

　　合肥建某公司上訴稱：一、合肥建某公司不存在惡意隱瞞的情況，唐某某、龐某對(duì)房屋出租知情。承租人履約能力的告知不屬于合肥建某公司須履行的先合同義務(wù)，依據(jù)合同法、買賣合同司法解釋、關(guān)于商品房買賣合同司法解釋的規(guī)定及交易習(xí)慣，訂立商品房買賣合同時(shí)，出賣人先合同告知義務(wù)并不包含承租人的履約能力。合肥建某公司與唐某某、龐某簽署的《房屋買賣合同》對(duì)房屋的基本情況、價(jià)款、差異處理、交付期限、產(chǎn)權(quán)登記以及相關(guān)的違約責(zé)任等都進(jìn)行了明確的約定，合肥建某公司已經(jīng)嚴(yán)格履行約定及法定義務(wù)，不存在瑕疵給付。二、合肥建某公司充分履行了協(xié)助義務(wù)，及時(shí)將租賃合同交付唐某某、龐某，協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)登記，并及時(shí)通知承租方房屋產(chǎn)權(quán)變更情況。三、合肥君某公司在房屋售出前拖欠了合肥建某公司的租金，合肥建某公司有權(quán)要求合肥君某公司支付房屋產(chǎn)權(quán)變更前的租金，并申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。鑒于合肥建某公司起訴時(shí)，涉案房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，房屋的出租人已經(jīng)變更為唐某某、龐某，合肥建某公司無(wú)法主張解除原《房屋租賃合同》。四、合肥建某公司與唐某某、龐某簽署的《商品房買賣合同》對(duì)房屋價(jià)款進(jìn)行了明確約定，該房屋價(jià)款僅僅包含房屋自身價(jià)值，并未包括租金等可得利益價(jià)值。合肥建某公司出賣房屋后，房屋的出租責(zé)任即轉(zhuǎn)移，唐某某、龐某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與租賃行為相關(guān)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，租金及利息損失不屬于本案的損失賠償范圍。唐某某、龐某怠于行使權(quán)利，主動(dòng)放棄權(quán)利，造成了本案的租金及利息損失，由此造成的損失不應(yīng)當(dāng)由合肥建某公司賠償。請(qǐng)求二審法院：撤銷一審判決，改判駁回唐某某、龐某的全部訴訟請(qǐng)求。

　　唐某某、龐某答辯稱：一、合肥建某公司構(gòu)成瑕疵給付，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的給付瑕疵擔(dān)保責(zé)任。雖唐某某、龐某知曉涉案房屋在買賣前已出租，但合肥建某公司刻意隱瞞了承租人合肥君某公司履約能力不足這一重大事實(shí)，唐某某、龐某對(duì)房屋承租人的履約情況不知情。鑒于在交易中處于強(qiáng)勢(shì)地位，簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，合肥建某公司并未將《房屋租賃合同》交給唐某某、龐某，而由合肥建某公司在合同簽署頁(yè)上注明“客戶已知曉房屋已租賃，并承諾原租賃合同繼續(xù)有效”。簽訂《商品房買賣合同》后的相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，合肥建某公司一直沒(méi)有將《房屋租賃合同》交給唐某某、龐某。唐某某、龐某多次要求合肥建某公司履行辦理包括通知承租人產(chǎn)權(quán)變更、移交《房屋租賃合同》等義務(wù)，合肥建某公司一直拖延拒不辦理。直至2013年底，合肥建某公司才將《房屋租賃合同》交給唐某某、龐某。唐某某、龐某雖在交易時(shí)知道房屋已被出租及承租人的身份，但唐某某、龐某并不知道承租人早已陷入履行不能的情況，合肥建某公司在訂立、履行買賣合同過(guò)程中故意隱瞞承租人履約不能的情況，給唐某某、龐某造成了重大隱患。二、承租人合肥君某公司的履約能力屬于合肥建某公司須履行的先合同義務(wù)。依據(jù)“買賣不破租賃”的原則，唐某某、龐某不能以對(duì)涉案房屋享有所有權(quán)來(lái)對(duì)抗承租人合肥君某公司的承租權(quán)。涉案房屋系商鋪，唐某某、龐某購(gòu)買也是著眼于出租所能帶來(lái)的收益，但在訂立《商品房買賣合同》的過(guò)程中，合肥建某公司未將承租人履約不能的事實(shí)告知唐某某、龐某，使得唐某某、龐某承擔(dān)了不該有的風(fēng)險(xiǎn)。三、合肥建某公司不完全履行合同義務(wù)，構(gòu)成瑕疵履行。根據(jù)法律規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)負(fù)有權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，出賣人應(yīng)當(dāng)保證買賣房屋上無(wú)權(quán)利瑕疵，房屋的權(quán)能及功能沒(méi)有瑕疵。涉案房屋系商鋪，唐某某、龐某購(gòu)買的用途在于通過(guò)出租獲得收益，唐某某、龐某在購(gòu)得房屋后所面臨的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)根源在于合肥建某公司所交付的房屋有瑕疵，合肥建某公司構(gòu)成瑕疵履行，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)給付瑕疵擔(dān)保責(zé)任。四、合肥建某公司客觀上造成了唐某某、龐某無(wú)法收回及使用房屋。承租人合肥君某公司在涉案房屋出售(2013年3月29日)之前，已經(jīng)拖欠9個(gè)月租金未付，然而合肥建某公司在涉案房屋出售前沒(méi)有行使合同解除權(quán)，及時(shí)將涉案房屋收回后再出售給唐某某、龐某。在涉案房屋過(guò)戶后的不久，合肥建某公司起訴合肥君某公司，并申請(qǐng)對(duì)涉案房屋內(nèi)經(jīng)營(yíng)設(shè)備進(jìn)行查封，致使涉案房屋內(nèi)的設(shè)備被依法查封及強(qiáng)制執(zhí)行期間，唐某某、龐某無(wú)法收回或?qū)嶋H占有該房屋，亦不能實(shí)現(xiàn)占有、使用、收益的物權(quán)權(quán)能，合肥建某公司的財(cái)產(chǎn)保全及申請(qǐng)查封的行為系違反了合同義務(wù)，使得交付的標(biāo)的物存在瑕疵。五、唐某某、龐某在購(gòu)得涉案房屋后，多次與合肥君某公司協(xié)商要求其支付所欠租金，合肥君某公司以合肥建某公司未通知其租賃關(guān)系變更情況、唐某某、龐某非租賃合同相對(duì)方為由拒付租金。唐某某、龐某將合肥君某公司訴至法院后，自行撤訴是唐某某、龐某的權(quán)利，該行為并不意味著其放棄自身的實(shí)體權(quán)利，也非怠于行使權(quán)利。

　　安徽省合肥市中級(jí)人民法院經(jīng)二審，確認(rèn)了一審查明的事實(shí)。

　　安徽省合肥市中級(jí)人民法院二審認(rèn)為：

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十九條規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。在法律上，所有權(quán)人可以將上述權(quán)能從所有權(quán)中分離而由不同主體依法享有和行使，所有權(quán)人將房屋出租給承租人即是將占有、使用權(quán)能分離并由承租人實(shí)際享有和行使的典型形態(tài)之一。在所有權(quán)人將出租房屋出售給買受人時(shí)，為維護(hù)正常交易秩序，合同法第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同效力。該規(guī)定意味著出賣人與承租人之間的原租賃合同不因所有權(quán)變動(dòng)而終止，仍對(duì)買受人具有法律約束力，買受人取得所有權(quán)后替代出賣人成為租賃合同中的出租人，并繼受出賣人在原租賃合同中約定的權(quán)利義務(wù)。就本案而言，唐某某、龐某在成為案涉所有權(quán)人后有權(quán)向原租賃合同中的承租人合肥君某公司主張出租人所享有的權(quán)利，也承擔(dān)該房屋業(yè)已由合肥君某公司通過(guò)租賃合同而合法占有使用之所有權(quán)的部分權(quán)能之分離狀態(tài)，原出租人合肥建某公司則不再享有出租人的權(quán)利和義務(wù)。

　　唐某某、龐某在二審中陳述，2013年3月29日雙方簽訂的全部商品房買賣合同中“客戶已知曉該房屋已租賃并承諾原租賃繼續(xù)有效”內(nèi)容是唐某某本人簽寫，也知道是合肥君某公司在租賃案涉房屋。二審法院認(rèn)為，在租賃房屋進(jìn)行的買賣合同簽訂過(guò)程中，買受人可以根據(jù)租賃合同內(nèi)容以及承租人履約情況來(lái)自主判斷和決定是否與出租人簽訂房屋買賣合同，在合肥建某公司不存在故意隱瞞事實(shí)或虛構(gòu)事實(shí)等欺詐行為或其他不誠(chéng)實(shí)信用行為的情況下，唐某某、龐某不要求合肥建某公司提供房屋租賃具體情況或積極審查核實(shí)相關(guān)資料而產(chǎn)生的出租人之風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)自行承擔(dān)責(zé)任。合肥君某公司基于與合肥建某公司的房屋租賃合同而對(duì)租賃房屋享有合法占有使用之權(quán)利，在唐某某、龐某成為租賃房屋所有權(quán)人后，合肥君某公司的該項(xiàng)權(quán)利并不受所有權(quán)變動(dòng)影響。換言之，合肥建某公司在法律上不可能也不需要與唐某某、龐某進(jìn)行通常意義上的房屋占有使用上的直接交接，而應(yīng)理解為合肥建某公司已將房屋交接給了唐某某、龐某的合同承租人合肥君某公司而間接完成了交接。

　　案涉房屋所有權(quán)于2013年6月4日登記至唐某某、龐某名下，唐某某、龐某本應(yīng)自2013年6月4日方享有收取租金的權(quán)利，但其于該時(shí)間前即收取由合肥建某公司代付的租金。對(duì)此，唐某某、龐某稱是雙方合意約定，在2012年7月份之后由唐某某、龐某收取租金。合肥建某公司則陳述稱，因本案是用房屋沖抵前欠款，雙方也明確案涉房屋存在租賃合同，唐某某、龐某在租賃合同期限無(wú)法實(shí)際占有也不需要實(shí)際占有房屋，故雙方認(rèn)為抵債協(xié)議簽訂時(shí)，房屋就視為已經(jīng)實(shí)際交付給唐某某、龐某，并未在房屋買賣合同中約定房屋交付期限。二審法院認(rèn)為，從以上租金支付以及雙方當(dāng)事人陳述來(lái)看，至少在2013年4月10日之前，唐某某、龐某即知曉其享有對(duì)承租人合肥君某公司收取租金的權(quán)利，其也曾在2014年3月起訴合肥君某公司來(lái)主張權(quán)利，因此，其目前未能實(shí)現(xiàn)租金收益的責(zé)任完全在于自身，而與合肥建某公司無(wú)關(guān)。

　　唐某某、龐某在本案中要求合肥建某公司承擔(dān)責(zé)任的核心理由之一是該公司隱瞞了合肥君某公司欠付租金的重要事實(shí)并通過(guò)墊付租金方式虛構(gòu)租賃合同正常履行之假象，從而導(dǎo)致其購(gòu)得房屋后卻長(zhǎng)期無(wú)法實(shí)現(xiàn)租金收益權(quán)利。但如前所述，一是，唐某某、龐某在本案中沒(méi)有提供任何證據(jù)證明合肥建某公司在房屋所有權(quán)變動(dòng)之前存在隱瞞合肥君某公司欠付租金之事實(shí)，即使合肥君某公司客觀上存在欠付租金的情形，也由合肥建某公司向唐某某、龐某墊付了后者享有的租賃收益，不存在由此給唐某某、龐某造成損失問(wèn)題。二是，唐某某、龐某在未收到2013年4月1日后租金情況下，本可依據(jù)其與合肥建某公司之間的合意而要求合肥君某公司支付欠付租金，或者在2013年6月4日后作為房屋所有權(quán)人而要求合肥君某公司支付欠付租金，也可通過(guò)解除租賃合同等方式及時(shí)維護(hù)自身合法權(quán)益，但其并未依法積極作為，直至 2014年3月份方起訴合肥建某公司君某公司主張權(quán)利，卻最終撤回起訴。顯然，唐某某、龐某認(rèn)為合肥建某公司對(duì)其未能實(shí)現(xiàn)租金收益的損失負(fù)有法律責(zé)任之主張，難以成立。三是，在租賃房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)后，出賣人可以通知承租人，買受人也同樣可以通知承租人；買受人既可以與承租人協(xié)商重新簽訂房屋租賃合同，也可以不重新簽訂房屋租賃合同而仍按原租賃合同履行。合肥建某公司并不因此存在過(guò)錯(cuò)。四是，合肥建某公司無(wú)論是作為原合同出租人起訴承租人合肥君某公司，主張雙方租賃合同履行過(guò)程中的欠付房租，還是主張代合肥君某公司向唐某某、龐某墊付的租金，均是其依法享有的權(quán)利，其據(jù)此申請(qǐng)法院保全合肥君某公司的財(cái)產(chǎn)，也是其為維護(hù)自身權(quán)益而依法享有的權(quán)利，并不構(gòu)成對(duì)唐某某、龐某合法權(quán)益之過(guò)錯(cuò)損害。

　　綜上，安徽省合肥市中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，于2016年10月28日作出判決：

　　一、撤銷安徽省合肥市包河區(qū)人民法院(2016)皖0111民初192號(hào)民事判決；

　　二、駁回唐某某、龐某的訴訟請(qǐng)求。

　　唐某某、龐某不服，向安徽省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彿Q：二審法院對(duì)唐某某、龐某與合肥建某公司之間的舉證責(zé)任進(jìn)行了不合理分配，作出有利于合肥建某公司而不利于唐某某、龐某的認(rèn)定，所確認(rèn)的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明，屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。具體如下：一、在《抵房補(bǔ)充協(xié)議》簽訂前，案涉房屋承租人合肥君某公司已欠一個(gè)月租金未付，合肥建某公司明知租金難以收取，卻不告知唐某某、龐某。故二審法院作出合肥建某公司不存在故意隱瞞或虛構(gòu)事實(shí)，造成唐某某、龐某誤認(rèn)為案涉房屋租金可觀，并同意以房抵債的認(rèn)定錯(cuò)誤；二、合肥建某公司在承租人嚴(yán)重違約時(shí)，本可解除合同并收回房屋，但其僅發(fā)函催收，未在案涉《商品房買賣合同》簽訂前將該商品房上的權(quán)利負(fù)擔(dān)消除，將不能收取租金的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁至唐某某、龐某。二審法院作出的唐某某、龐某不能收取租金責(zé)任在于自身，與合肥建某公司無(wú)關(guān)的認(rèn)定錯(cuò)誤；三、在案涉房屋簽訂《商品房買賣合同》后至產(chǎn)權(quán)變更到唐某某、龐某名下前，合肥建某公司采取墊付租金的方式隱瞞承租人長(zhǎng)達(dá)八個(gè)月未交租金的事實(shí)；在房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，合肥建某公司起訴要求承租人支付房租，并申請(qǐng)查封該房屋內(nèi)的財(cái)產(chǎn)，客觀上對(duì)唐某某、龐某收回房屋造成影響。二審法院認(rèn)定合肥建某公司申請(qǐng)保全案涉房屋承租人財(cái)產(chǎn)不構(gòu)成對(duì)唐某某、龐某合法權(quán)益之損害錯(cuò)誤。四、合肥建某公司在轉(zhuǎn)讓案涉房屋時(shí)，未告知承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，致承租人以不知案涉商品房被出讓為由，不認(rèn)可唐某某、龐某之出租人身份而拒付租金。至于唐某某、龐某起訴承租人后，又撤回起訴，系對(duì)其自身權(quán)利的處分，不影響其有權(quán)向承租人索要租金的實(shí)體權(quán)利。二審法院認(rèn)定唐某某、龐某在權(quán)利被損害時(shí)未依法積極作為錯(cuò)誤。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第一款第二項(xiàng)、第六項(xiàng)之規(guī)定，請(qǐng)求安徽省高級(jí)人民法院：撤銷安徽省合肥市中級(jí)人民法院(2016)皖01民終 3976號(hào)民事判決，改判支持唐某某、龐某的訴訟請(qǐng)求。

　　安徽省高級(jí)人民法院經(jīng)審查認(rèn)為：

　　合肥建某公司因欠付工程款，經(jīng)協(xié)商將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給唐某某，購(gòu)房款從合肥建某公司應(yīng)付的工程款中沖抵，雙方當(dāng)事人協(xié)議的實(shí)質(zhì)是一方交付房屋，另一方用對(duì)方欠付工程款抵扣房款，故案涉《抵房補(bǔ)充協(xié)議》性質(zhì)上屬于房屋買賣合同，此后，雙方當(dāng)事人簽訂了十五份《商品房買賣合同》確認(rèn)房屋買賣的事實(shí)。合同法第一百三十二條第一款的規(guī)定，出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。第一百四十八條規(guī)定，因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。從上述法律規(guī)定可知，買賣合同中，出買方對(duì)標(biāo)的物負(fù)有權(quán)屬保證義務(wù)和質(zhì)量保證義務(wù)。就本案而言，出買人合肥建某公司負(fù)有對(duì)房屋權(quán)屬及質(zhì)量的擔(dān)保責(zé)任，對(duì)此部分即合肥建某公司合法持有案涉房屋所有權(quán)以及房屋的質(zhì)量符合交付標(biāo)準(zhǔn)，雙方當(dāng)事人并未產(chǎn)生爭(zhēng)議。產(chǎn)生本案糾紛的根源在于案涉轉(zhuǎn)讓房屋系被合肥建某公司出租的房屋，在承租人欠付租金的情況下，合肥建某公司將該房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是否損害了買受人唐某某、龐某的利益，是否應(yīng)當(dāng)賠償其租金損失。對(duì)此，安徽省高級(jí)人民法院認(rèn)為，綜合本案的查明事實(shí)及相關(guān)證據(jù)，合肥建某公司不應(yīng)承擔(dān)賠償租金的責(zé)任。理由如下：

　　一、合同法第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。據(jù)此，租賃物在租賃期間內(nèi)，所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓；所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓后，原租賃合同繼續(xù)有效。也即，買受人若購(gòu)買被出租人房屋，需接受原租賃合同的約束。本案中，雙方當(dāng)事人簽訂買賣合同時(shí)，在補(bǔ)充協(xié)議欄均注明“客戶已知曉房屋已租賃，并承諾原租賃合同繼續(xù)有效，原租賃合同編號(hào)：HAID08001(TJ)”字樣，唐某某、龐某在本案二審期間亦認(rèn)可其知道房屋已租賃的事實(shí)。從案涉合同中載明的上述內(nèi)容及唐某某、龐某自認(rèn)，以及其同意購(gòu)買該房屋的行為，可以認(rèn)定唐某某、龐某愿意接受租賃合同約束。

　　二、唐某某、龐某申請(qǐng)?jiān)賹彿Q合肥建某公司故意隱瞞承租人未按時(shí)交納租金，導(dǎo)致其在購(gòu)買案涉房屋時(shí)不知此處潛在的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，安徽省高級(jí)人民法院認(rèn)為，租賃合同中承租人不能按期支付租金并非個(gè)例，作為出租人而言，對(duì)此種情況應(yīng)當(dāng)有所預(yù)判，故租賃合同條款中通常會(huì)約定，出租人不按期交納租金，出租人可享有的權(quán)利及承租人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此，對(duì)出租人而言，不能按期收取租金屬于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。唐某某、龐某愿意接受租賃合同約束，也就同樣需承擔(dān)此類商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、合肥建某公司是否存在故意隱瞞租金未收取的事實(shí)。合肥建某公司于2008年與承租人君某公司簽訂租賃合同，2012年7月與唐某某等簽訂《抵房補(bǔ)充協(xié)議》，雖案涉房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間為2013年6月，但從雙方當(dāng)事人履行協(xié)議的情況看，自2012年8月起案涉房屋的房租即開始交付唐某某、龐某，而此時(shí)唐某某、龐某并非房屋所有權(quán)人，其無(wú)權(quán)直接從承租人處獲取房租，故合肥建某公司向唐某某、龐某支付自2012年8月至2013年3月止的房租符合情理，合肥建某公司替承租人墊付租金的行為本身并不能證明合肥建某公司具有刻意向唐某某、龐某隱瞞承租人拖欠房租的主觀故意。

　　四、對(duì)承租人欠付的到期租金唐某某、龐某有法定的救濟(jì)渠道。2013年6月，唐某某、龐某取得了案涉房屋的所有權(quán)證，成為房屋所有權(quán)人，從其領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證始，唐某某、龐某即具有合法的收取案涉房屋租金的權(quán)利。該權(quán)利既為合同權(quán)利亦為法定權(quán)利，唐某某、龐某作為案涉房屋的受讓人直接承繼了原房屋所有權(quán)人對(duì)房屋所享有的權(quán)利，若承租人不支付租賃費(fèi)，其可以依據(jù)租賃合同約定辦理。唐某某、龐某曾于 2014年3月起訴承租人要求支付租金，但此后又撤回起訴。誠(chéng)然，唐某某、龐某撤回對(duì)承租人的起訴為其法定權(quán)利，但同時(shí)，唐某某、龐某亦需承擔(dān)對(duì)自己權(quán)利放棄而帶來(lái)的法律后果。況且，如唐某某、龐某申請(qǐng)?jiān)賹彿Q承租人以其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)被侵害為由，拒付租金，更應(yīng)通過(guò)人民法院的審理從而查明事實(shí)、解決爭(zhēng)議，而不能將承租人不交付租金的責(zé)任直接轉(zhuǎn)移給合肥建某公司。故唐某某、龐某在撤回要求承租人支付租金的起訴后，要求合肥建某公司承擔(dān)賠償相關(guān)責(zé)任顯難以得到支持。

　　五、合肥建某公司起訴承租人不構(gòu)成對(duì)唐某某、龐某權(quán)利的損害。2013年7月，合肥建某公司起訴承租人要求其支付拖欠的租金。該訴訟行為是合肥建某公司在承租人違約的情況下，運(yùn)用法律手段解決糾紛，保護(hù)自己合法權(quán)益的正當(dāng)方式。在案件審理階段，合肥建某公司依法申請(qǐng)人民法院查封了承租人在案涉房屋內(nèi)的財(cái)產(chǎn)，符合法律規(guī)定。合肥建某公司起訴承租人與唐某某、龐某能否從承租人處取得租金，并無(wú)直接因果關(guān)系。且從法律層面上講，亦不能因需要保證唐某某、龐某的權(quán)利行使，在合肥建某公司無(wú)法定義務(wù)或約定義務(wù)的前提下，而要求合肥建某公司放棄自己依法享有的權(quán)利。

　　綜上，安徽省高級(jí)人民法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，于2018年4月13日作出裁定：

　　駁回唐某某、龐某的再審申請(qǐng)。