[裁判摘要]

　　當(dāng)事人約定的違約金超過損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”的規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的約定、履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行考量，作出認(rèn)定。

　　原告周某某因與被告余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)生商品房預(yù)售合同糾紛，向浙江省余姚市人民法院提起訴訟。

　　原告周某某訴稱：原、被告于2014年10月22日簽訂《商品房買賣合同》一份，約定被告余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)在 2016年9月30日前將綠城明園錦蘭苑8幢2201室(附屬車位A-356、A-357)交付原告使用。如逾期交付：逾期不超過90日，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被告按日向原告支付已付房款萬(wàn)分之二的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過90日后，原告有權(quán)解除合同，原告解除合同的，被告應(yīng)當(dāng)自原告解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付房款，并按原告累計(jì)已付購(gòu)房款的10％向原告支付違約金。原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付日止，被告按日向原告支付已交付房款萬(wàn)分之五的違約金。2016年9月30日，原、被告在交房過程中達(dá)成補(bǔ)充約定，房屋滲水問題維修好后再交房。因?yàn)榉课荽嬖谕鈮B水，即使交付原告也無(wú)法裝修，無(wú)法達(dá)成合同目的。后被告遲遲未修復(fù)房屋，未通知原告交房，也未辦理任何交房步驟與手續(xù)，故被告一直未完成向原告交房。起訴請(qǐng)求判令：一、要求被告盡快為原告辦理位于綠城明園錦蘭苑8幢2201室的房屋交房手續(xù)，并按照《商品房買賣合同》第十條約定承擔(dān)出賣人逾期交房的違約責(zé)任賠償2193 799元×5‰?！?46天=489 217元；二、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。審理過程中，原告變更訴訟請(qǐng)求為：一、判令被告按房款的日萬(wàn)分之五向原告支付截至判決之日的逾期交房違約金(自2016年 10月1日起至2017年12月31日，暫計(jì)2 193 799元× 5‰?！?57天=501 283元)：二、判令被告按房款的日萬(wàn)分之二向原告支付截至判決之日的逾期交付權(quán)屬證書的違約金(自2016年12月31日起至2017年12月31日，暫計(jì)2193 799元×2‰?！?66天=160586元)；三、判令被告立即向原告交付上述房屋并立即配合辦理過戶手續(xù)；四、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

　　被告余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱：被告未構(gòu)成逾期交房，本案所涉房屋于 2016年8月2日完成竣工驗(yàn)收備案，達(dá)到合同約定的交付條件，被告于2016年9月19日書面通知原告周某某交房并辦理相關(guān)手續(xù)，因此被告已經(jīng)按照商品房買賣合同的約定，履行了交付義務(wù)。事實(shí)上是原告未按照合同約定履行收房義務(wù)，原告對(duì)涉案房屋質(zhì)量瑕疵的異議不能構(gòu)成原告拒絕收房的正當(dāng)理由，原告未在合同約定的期限內(nèi)辦理房屋交接手續(xù)，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，也不符合雙方合同的約定。本案所涉的《商品房買賣合同》及附件一到附件九均合法有效，系原、被告雙方真實(shí)意思表示，且附件八和附件九分別在文首設(shè)有特別提示條款，因此合同附件雙方也應(yīng)當(dāng)執(zhí)行?！渡唐贩抠I賣合同》附件九明確約定除主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題以外的質(zhì)量瑕疵，被告根據(jù)法律法規(guī)及《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任，原告不能拒絕接受房屋交付，被告不承擔(dān)逾期交付的責(zé)任。但是原告一直以房屋質(zhì)量瑕疵為由拒絕辦理房屋交接手續(xù)，而質(zhì)量瑕疵可通過保修解決，事實(shí)上被告也已經(jīng)盡到保修義務(wù)，質(zhì)量瑕疵已經(jīng)修復(fù)。因此至今未予交房的過錯(cuò)在于原告，被告不構(gòu)成逾期交房，不需承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，也不需承擔(dān)逾期交付土地、房屋權(quán)屬證書的違約責(zé)任；退一步講，即使被告構(gòu)成逾期交房，原告僅對(duì)房屋質(zhì)量提出異議，違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照已付房屋價(jià)款1 893 799元為基數(shù)計(jì)算，車位款 300000元不應(yīng)作為違約金計(jì)算基數(shù)。且雙方約定的違約金明顯過高，被告要求調(diào)至每日萬(wàn)分之一，并且根據(jù)《商品房買賣合同》附件九的約定，原告也無(wú)權(quán)要求被告同時(shí)承擔(dān)逾期交付土地、房屋權(quán)屬證書的違約責(zé)任，以及被告逾期交付，但原告要求繼續(xù)履行合同的，被告承擔(dān)的違約金最高不超過原告已付房款的10％。

　　浙江省余姚市人民法院一審查明：

　　原、被告于2014年10月22日簽訂《商品房買賣合同》一份，合同第九條約定被告余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)在2016年9月30日前將綠城明園錦蘭苑8幢2201室(附屬車位A-356、A-357)交付原告周某某使用。合同第十條約定被告逾期交房的違約責(zé)任逾期不超過90日，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被告按日向原告支付已付房款萬(wàn)分之二的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過90日后，原告有權(quán)解除合同，原告解除合同的，被告應(yīng)當(dāng)自原告解除合同通知到達(dá)之日起 30天內(nèi)退還全部已付房款，并按原告累計(jì)已付購(gòu)房款的10％向原告支付違約金。原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付日止，被告按日向原告支付已交付房款萬(wàn)分之五的違約金。合同第十六條約定被告承諾于2016年12月30日前取得土地、房屋權(quán)屬證書，交付給原告，原告委托被告辦理商品房轉(zhuǎn)移登記。被告不能在約定期限內(nèi)交付權(quán)屬證書，約定日期起90日內(nèi)，被告交付權(quán)屬證書或登記證明的，按已付房?jī)r(jià)款的每日萬(wàn)分之一承擔(dān)違約責(zé)任；約定日期起90日以后，出賣人仍不能交付權(quán)屬證書或登記證明的，原告不退房，被告自約定日期至實(shí)際交付權(quán)屬證書或登記證明之日止，按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金。

　　原告周某某于2014年10月14日、2014年12月31日分兩次共向被告余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付房款共計(jì)2193 799元。

2016年6月17日，被告余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理和有關(guān)單位驗(yàn)收，于2016年8月2日完成房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案。2016年9月19日，被告向原告周某某發(fā)送《綠城明園錦蘭苑入伙通知書》，通知原告于2016年9月30日9時(shí)30分辦理交房手續(xù)。

2016年9月30日交房過程中原告周某某發(fā)現(xiàn)(1)廚房下水管邊滲水及頂部滲水，(2)東陽(yáng)臺(tái)右側(cè)下水管下梁與頂面交界處疑似滲水，(3)次臥東南角邊疑似滲水，上述問題記載在綠城明園錦蘭苑8幢2201室住宅交付驗(yàn)收清單的“驗(yàn)收意見”一欄中，并在“驗(yàn)收意見”這欄中記載有“待處理好后再交房，其他驗(yàn)房步驟下次再驗(yàn)”，原告在業(yè)主簽名處簽名。被告工作人員在備注欄記載“重點(diǎn)關(guān)注”并簽名。

2017年12月26日，被告余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告周某某發(fā)送《關(guān)于再次提醒收房的通知書》，通知原告于2017年12月31日前到綠城明園錦蘭苑物業(yè)服務(wù)中心辦理交房手續(xù)。截至2018年2月27日本案庭審時(shí)，原、被告雙方尚未完成交房手續(xù)，庭審中雙方表示會(huì)盡快完成交房手續(xù)并辦理權(quán)屬證書。后法院于2018年3月 14日組織原、被告雙方現(xiàn)場(chǎng)查勘，被告工作人員表示2016年9月30日交房過程中發(fā)現(xiàn)的問題在2016年10月維修結(jié)束，原告表示 2016年11月查看時(shí)原告認(rèn)為滲水還未完全修復(fù)，要求被告繼續(xù)維修，后原告指出存在其他漏水問題，被告陸續(xù)在2017年間進(jìn)行維修。原告在查勘時(shí)表示其認(rèn)可涉案房屋目前已不存在滲漏，滿足交付條件，但原告在法庭庭審結(jié)束后前往被告處要求辦理交房手續(xù)時(shí)，因被告要求原告支付自2016年9月30日起算的物業(yè)費(fèi)，雙方對(duì)此存在爭(zhēng)議，故未完成交房手續(xù)。

　　浙江省余姚市人民法院一審認(rèn)為：

　　《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。而依據(jù)原、被告簽訂的《商品房買賣合同》第九條約定被告余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)在 2016年9月30日前將符合各項(xiàng)條件的商品房交付原告周某某使用。第十二條約定商品房達(dá)到交付使用條件后，被告應(yīng)當(dāng)書面通知原告辦理交付手續(xù)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，被告應(yīng)當(dāng)出示合同規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。在簽署房屋交接單前，出賣人不得拒絕買受人查驗(yàn)房屋。商品房交付使用時(shí)，原告對(duì)房屋及裝修質(zhì)量，公共設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量提出異議的，被告應(yīng)當(dāng)給予解釋和說(shuō)明，仍不能達(dá)成一致意見的，雙方委托有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)。檢測(cè)結(jié)果為合格的，被告書面通知的交付日期視為交付，檢測(cè)單位提出返修意見的，被告應(yīng)當(dāng)按要求返修，并承擔(dān)賠償責(zé)任。從原、被告之間的合同約定可見，雙方約定也以房屋交接單的簽署作為房屋交付，同時(shí)僅約定由于原告原因未在《入伙通知書》規(guī)定的交付日期內(nèi)辦理房屋驗(yàn)收交接手續(xù)的則自《入伙通知書》規(guī)定的交付期限屆滿日之次日起即視為交付，以及在原告對(duì)質(zhì)量有異議雙方不能達(dá)成一致意見而委托檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，檢測(cè)結(jié)果為合格的情況下被告書面通知的交付日期視為交付。本案中原、被告均認(rèn)可原告在 2016年9月30日前往被告處辦理交房手續(xù)，但在交付驗(yàn)收過程中原告指出房屋存在滲水，留存在被告處的綠城明園錦蘭苑8幢2201室住宅交付驗(yàn)收清單記錄了相應(yīng)的驗(yàn)收意見，并記錄有“待處理好后再交房，其他驗(yàn)房步驟下次再驗(yàn)”。故原、被告之間系在交房過程中因原告對(duì)質(zhì)量有異議雙方達(dá)成一致意見，即處理好“(1)廚房下水管邊滲水及頂部滲水，(2)東陽(yáng)臺(tái)右側(cè)下水管下梁與頂面交界處疑似滲水，(3)次臥東南角邊疑似滲水”問題后再行交付，并未變更以房屋交接單的簽署作為房屋交付的合同約定。但被告直至2017年12月26，日才第二次書面通知原告辦理交房手續(xù)。在《關(guān)于再次提醒收房的通知》中表述“我們于 2016年9月19日向您發(fā)送《綠城明園錦蘭苑入伙通知書》，請(qǐng)您于2016年9月30日9時(shí)30分到綠城明園錦蘭苑物業(yè)服務(wù)中心辦理綠城明園錦蘭苑8-2201室交房手續(xù)。但您至今未來(lái)辦理交房手續(xù)”，上述表述與法院查明事實(shí)不符，2017年12月26日第二次書面通知之前被告一直未完成修復(fù)后再次交付房屋的書面通知義務(wù)。

　　至于被告余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司認(rèn)為，《商品房買賣合同》附件九明確約定除主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題以外的質(zhì)量瑕疵，被告根據(jù)法律法規(guī)及《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任，原告周某某不能拒絕接受房屋交付，被告不承擔(dān)逾期交付責(zé)任的抗辯，原告表示對(duì)《商品房買賣合同》附件九的具體內(nèi)容并不知情。法院注意到涉案《商品房買賣合同》的備案內(nèi)容并不包括附件九，且附件九中關(guān)于被告不承擔(dān)逾期交付責(zé)任的內(nèi)容約定系被告方提供的免除責(zé)任條款，被告雖在附件九文首作出特別提示，但特別提示內(nèi)容并未對(duì)免責(zé)條款進(jìn)行特別提醒，應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)效的格式條款。至于被告認(rèn)為2016年9月30日在驗(yàn)收過程中即使被告認(rèn)可驗(yàn)收意見內(nèi)容以及待處理好后交房的約定，也就意味著原、被告雙方對(duì)合同約定的交房時(shí)間做出了變更，被告不存在逾期交房的辯稱意見，法院認(rèn)為原、被告僅是對(duì)交房過程中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題的處理意見做出了約定，原告并未作出放棄向被告主張逾期交房責(zé)任的意思表示，且質(zhì)量問題的修復(fù)所需要的時(shí)間導(dǎo)致原告無(wú)法在《商品房買賣合同》約定的交房期限內(nèi)取得房屋的占有使用權(quán)完全系被告過錯(cuò)，被告無(wú)須承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的抗辯不能成立。

　　關(guān)于違約責(zé)任的承擔(dān)，被告余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司認(rèn)為雙方約定的違約金明顯過高，要求調(diào)至每日萬(wàn)分之一，并且根據(jù)《商品房買賣合同》附件九“若被告逾期交房，則被告承諾取得土地、房屋權(quán)屬證書的時(shí)間相應(yīng)順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同，該期限內(nèi)被告不承擔(dān)逾期辦證的相應(yīng)違約責(zé)任及賠償責(zé)任”的約定，原告周某某也無(wú)權(quán)要求被告同時(shí)承擔(dān)逾期交付土地、房屋權(quán)屬證書的違約責(zé)任。對(duì)合同約定的違約金是否需要調(diào)整，法院注意到，首先《商品房買賣合同》附件九中存在“買受人同意，出賣人逾期交房且應(yīng)按照本合同第十條相關(guān)約定承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任時(shí)，買受人要求繼續(xù)履行合同的，出賣人向買受人支付的違約金總金額最高不超過買受人已付房?jī)r(jià)款的10％”的約定。其次，在法院組織原、被告雙方現(xiàn)場(chǎng)查勘過程中，原告認(rèn)可被告在2016年10月已對(duì)驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的滲水問題進(jìn)行修復(fù)，在原告向法院提交的書面說(shuō)明中也認(rèn)可被告于2016年10月29日讓物業(yè)工作人員通知原告滲水問題已經(jīng)修復(fù)，原告也于2016年 11月11日再次去查驗(yàn)房屋。但再次查驗(yàn)過程中原告要求被告對(duì)東陽(yáng)臺(tái)滲水的修復(fù)采取養(yǎng)水24小時(shí)觀察，并要求被告對(duì)養(yǎng)水后遺留的滲漏點(diǎn)繼續(xù)修復(fù)。后原告在2016年年底至2017年11月間多次前往涉案房屋查驗(yàn)，并在2016年年底以及2017年后續(xù)指出北陽(yáng)臺(tái)滲水、南臥室窗臺(tái)下滲水等問題?？剂康奖标?yáng)臺(tái)滲水、南臥室窗臺(tái)下滲水等問題并未在2016年9月30日的驗(yàn)房問題清單中，即不屬于原、被告關(guān)于“待處理好后再交房，其他驗(yàn)房步驟下次再驗(yàn)”的約定范圍內(nèi)，且雙方也認(rèn)可后續(xù)發(fā)現(xiàn)的滲水問題主要涉及譬如樓上住戶裝修時(shí)安裝的熱水器擺放位置、陽(yáng)臺(tái)水管皮圈的更換以及水管檢修口未擰緊此類通過物業(yè)協(xié)調(diào)以及配件更換檢查的問題，并不影響房屋質(zhì)量，被告物業(yè)工作人員也做出了相應(yīng)處理。因此綜合考慮上述因素以及原告因被告逾期交付房屋、逾期交付權(quán)屬證書所造成的損失范圍，法院認(rèn)為將被告承擔(dān)的違約金從按日萬(wàn)分之五、日萬(wàn)分之二分別計(jì)算至交付日調(diào)整至整體按原告已付房?jī)r(jià)款的10％計(jì)算違約金較為合理。至于被告提出原告質(zhì)量異議不涉及所購(gòu)車位，違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照已付房屋價(jià)款1 893 799元為基數(shù)計(jì)算，車位款300000元不應(yīng)作為違約金計(jì)算基數(shù)的抗辯，法院認(rèn)為，《商品房買賣合同》中對(duì)相關(guān)違約金的約定中并未對(duì)“已付房?jī)r(jià)款”作出進(jìn)一步限制說(shuō)明，不宜作出對(duì)格式合同提供方有利的解釋，且在房屋存在逾期交付的情況下原告也無(wú)法單獨(dú)使用附屬車位，故法院對(duì)被告上述抗辯不予支持。

　　據(jù)此，浙江省余姚市人民法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條、第四十條、第四十一條、第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的規(guī)定》第十一條、第十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，于2018年6月6日判決如下：

　　一、被告余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告周某某交付余姚市綠城明園錦蘭苑8幢2201室的房屋，并于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告交付余姚市綠城明園錦蘭苑8幢 2201室的土地、房屋權(quán)屬證書(即被告辦理余姚市綠城明園錦蘭苑8幢2201室房屋的轉(zhuǎn)移登記過戶手續(xù)，辦理過戶所需應(yīng)當(dāng)由買方交納的稅費(fèi)由原告承擔(dān))；

　　二、被告余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按原告周某某已付購(gòu)房款2193 799元的10％支付違約金219 379．9元，于本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)付清。

　　三、駁回原告周某某的其他訴訟請(qǐng)求。

　　上訴人余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服一審判決，向浙江省寧波市中級(jí)人民法院提起上訴稱：一、一審判決未查明案涉房屋是否存在足以構(gòu)成拒絕交付的質(zhì)量問題的基本事實(shí)，徑以上訴人工作人員在驗(yàn)收單上簽字即認(rèn)定上訴人構(gòu)成逾期交房，系事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。1．一審判決認(rèn)定雙方當(dāng)事人已就被上訴人周某某驗(yàn)房時(shí)提出的質(zhì)量問題約定“待處理好后再交房”，系事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。一審判決查明，2016年9月30日交房過程中被上訴人在案涉房屋交付驗(yàn)收清單的(驗(yàn)收意見)一欄記載發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題且同時(shí)記載“待處理好后再交房，其他驗(yàn)房步驟下次再驗(yàn)”并在該欄中簽名，上訴人工作人員在備注欄記載“重點(diǎn)關(guān)注”并簽名。一審認(rèn)定，雙方在交房過程中因被上訴人對(duì)質(zhì)量有異議的，雙方達(dá)成一致意見，即處理好：“(1)廚房下水管邊滲水及頂部滲水，(2)東陽(yáng)臺(tái)右側(cè)下水管下梁與頂面交界處疑似滲水，(3)次臥東南角邊疑似滲水問題后再行交付”，上述認(rèn)定系事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。案涉房屋交房過程中，被上訴人在驗(yàn)收清單的“驗(yàn)收意見”一欄中提出質(zhì)量問題并記載“待處理好后再交房，其他驗(yàn)房步驟下次再驗(yàn)”，但該意見僅為被上訴人的單方意思表示。雖然上訴人工作人員在“備注”欄中記載“重點(diǎn)關(guān)注”并簽字，但僅能夠據(jù)此認(rèn)定該工作人員對(duì)上訴人參與驗(yàn)房這一事實(shí)的確認(rèn)，至多也僅是對(duì)所提質(zhì)量問題的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)。至于雙方是否對(duì)涉案房屋“待處理好后再交房”達(dá)成一致意見，上訴人認(rèn)為，該等約定系對(duì)雙方簽訂《商品房買賣合同》進(jìn)行重大變更的約定，將對(duì)合同的履行及雙方的權(quán)利義務(wù)責(zé)任產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，上訴人工作人員并未做明確的意思表示予以同意，且該工作人員作為“工程人員”顯然未取得上訴人關(guān)于處置該等重大事項(xiàng)的授權(quán)，且不具備具有上訴人授予代理權(quán)的外觀，故不構(gòu)成表見代理。因此，雙方并未對(duì)“待處理好后再交房”達(dá)成一致意見。退一步講，即便上訴人工作人員的簽字視為對(duì)被上訴人意見的認(rèn)可，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為雙方對(duì)交付時(shí)間進(jìn)行了變更的約定，既然交付時(shí)間已經(jīng)經(jīng)約定調(diào)整，上訴人只要在調(diào)整后的時(shí)間內(nèi)交付，即不構(gòu)成逾期交房，而無(wú)須再由被上訴人明確表示放棄追究逾期交付的違約責(zé)任。2．一審判決認(rèn)定合同附件九關(guān)于房屋存在除主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題情形下，被上訴人不得拒絕房屋交付的約定系無(wú)效格式條款，導(dǎo)致未予查明案涉房屋是否存在足以構(gòu)成被上訴人有權(quán)拒絕交付的質(zhì)量問題這一基本事實(shí)，徑行作出錯(cuò)誤的事實(shí)認(rèn)定。一審判決認(rèn)定，案涉《商品房買賣合同》附件九中“房屋存在除主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題外的質(zhì)量瑕疵，出賣人承擔(dān)保修責(zé)任，買受人不得拒絕接受房屋交付，買受人以此為由拒絕接受交付的，出賣人不承擔(dān)逾期交付的責(zé)任”的約定系“被告提供的免除責(zé)任的條款，被告雖在附件九文首作出特別提示，但特別提示內(nèi)容并未對(duì)免責(zé)條款進(jìn)行特別提醒，應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)效的格式條款”，該認(rèn)定系適用法律錯(cuò)誤。首先，如一審判決所述，上訴人在附件九文首對(duì)協(xié)議內(nèi)容作出特別提示，并非未提示被上訴人。其次，根據(jù)該約定，房屋存在質(zhì)量瑕疵的情況下，被上訴人不得據(jù)此拒絕房屋交付，但上訴人仍必須根據(jù)約定承擔(dān)保修責(zé)任。該約定符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的規(guī)定》，即在房屋存在除主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題和嚴(yán)重影響居住使用問題的情況下，買受人無(wú)權(quán)解除合同亦不得以此為由拒絕房屋交付并要求出賣人承擔(dān)逾期交付的責(zé)任，但出賣人仍需要承擔(dān)保修責(zé)任。因此，該等約定并未免除上訴人的責(zé)任，亦未排除被上訴人的權(quán)利，不屬于無(wú)效的格式條款。在此情形下，一審法院應(yīng)當(dāng)查明被上訴人在驗(yàn)房單上所記載的質(zhì)量問題是否構(gòu)成主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題或嚴(yán)重影響居住使用的質(zhì)量問題，從而據(jù)此認(rèn)定上訴人是否構(gòu)成逾期交付。然而，一審法院在未查明本案該基本事實(shí)的情況下，徑行以格式條款無(wú)效為由回避了這一本案最關(guān)鍵的事實(shí)，并在此情形下徑行作出了上訴人逾期交付的錯(cuò)誤認(rèn)定。二、一審判決適用法律錯(cuò)誤，認(rèn)定的違約金過高。1．一審判決未根據(jù)上訴人的請(qǐng)求將逾期交房的違約金標(biāo)準(zhǔn)降低至應(yīng)付房?jī)r(jià)款的日萬(wàn)分之一屬于適用法律錯(cuò)誤。根據(jù)上訴人的了解，案涉房屋租金約為6000元／月，換算成違約金標(biāo)準(zhǔn)約為房?jī)r(jià)款的日萬(wàn)分之一。一審中，上訴人根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋 (一)》第二十九條規(guī)定請(qǐng)求降低違約金標(biāo)準(zhǔn)，但一審判決未予支持，系適用法律錯(cuò)誤。若二審法院認(rèn)定上訴人構(gòu)成逾期交付的，上訴人請(qǐng)求二審法院將違約金標(biāo)準(zhǔn)降低至已付房?jī)r(jià)款的日萬(wàn)分之一。2．一審判決認(rèn)定違約金計(jì)算基數(shù)中的“已付房?jī)r(jià)款”應(yīng)包括車位款30萬(wàn)元，系適用法律錯(cuò)誤。一審判決認(rèn)定，在《商品房買賣合同》中對(duì)相關(guān)違約金的約定里并未對(duì)已付房?jī)r(jià)款作出進(jìn)一步限制說(shuō)明，不宜作出對(duì)格式合同提供方有利的解釋，且在房屋存在逾期交付的情況下被上訴人也無(wú)法單獨(dú)使用附屬車位，故違約金計(jì)算基數(shù)中的“已付房款”應(yīng)包括車位款30萬(wàn)元，該認(rèn)定系適用法律錯(cuò)誤。本案中，《商品房買賣合同》的標(biāo)的除案涉房屋外還包括兩個(gè)車位，總價(jià)款亦包含車位款。被上訴人僅對(duì)案涉房屋的質(zhì)量提出異議并要求上訴人承擔(dān)逾期交付的責(zé)任，而未對(duì)兩個(gè)車位質(zhì)量提出任何異議。在此情形下，即便上訴人構(gòu)成逾期交房，也僅應(yīng)以1 893799元作出計(jì)算違約金的基數(shù)，而不能將車位款納入計(jì)算違約金的基數(shù)。在沒有特別約定的情形下，根據(jù)逾期交付的標(biāo)的物價(jià)值計(jì)算違約金本身具備公平合理性。并且《商品房買賣合同》雖為上訴人提供，但該違約責(zé)任條款中“已付房?jī)r(jià)款”系政府部門制定的條款，不應(yīng)認(rèn)定為上訴人提供的格式條款，故也不應(yīng)據(jù)此作出對(duì)上訴人不利的解釋。3．一審判決直接根據(jù)合同附件九的約定將違約金調(diào)整至已付房?jī)r(jià)款10％系適用法律錯(cuò)誤。一審判決認(rèn)定，根據(jù)案涉合同附件九“買受人同意，出賣人逾期交房且應(yīng)按照本合同第十條相關(guān)約定承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任時(shí)，買受人要求繼續(xù)履行合同時(shí)，出賣人向買受人支付的違約金總額最高不超過買受人已付房?jī)r(jià)款的10％”的約定，“被告逾期交付房屋、逾期交付權(quán)屬證所造成的損失范圍，本院認(rèn)為將被告承擔(dān)的違約金從按日萬(wàn)分之五、日萬(wàn)分之二分別計(jì)算至交付日調(diào)整至整體按原告已付房款的10％計(jì)算違約金較為合理”。前述合同附件九關(guān)于違約金不超過買受人已付房?jī)r(jià)款10％的約定系雙方關(guān)于逾期交付產(chǎn)生的違約金的最高限額約定，即兜底性約定。該約定并不能排除上訴人依法要求降低違約金的權(quán)利，只有當(dāng)根據(jù)依法降低后的違約金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的違約金仍超過買受人已付房?jī)r(jià)款的10％時(shí)，才有該約定適用的余地。也就是說(shuō)，當(dāng)根據(jù)依法降低后的違約金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的違約金低于買受人已付房?jī)r(jià)款的10％時(shí)，即應(yīng)當(dāng)按實(shí)際金額負(fù)擔(dān)違約金。一審判決直接援引該條款調(diào)整違約金系適用法律及合同條款錯(cuò)誤。如前所述，即便認(rèn)定上訴人構(gòu)成逾期交付且逾期交付期間為2016年10月1日至 2017年12月26日(452天)，違約金應(yīng)為 1 893 799元×日萬(wàn)分之一×452天=85 608元，該金額并未達(dá)到上訴人已付房?jī)r(jià)款的 10％。故在此情形下，不應(yīng)直接適用違約金不超過買受人已付房?jī)r(jià)款10％的約定。綜上，一審法院未查明本案基本事實(shí)，且適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審法院依法支持上訴人的上訴請(qǐng)求：1．撤銷余姚市人民法院(2018)浙0281民初931號(hào)民事判決并將本案發(fā)回重審，或查清事實(shí)后依法改判駁回被上訴人訴訟請(qǐng)求。2．一、二審訴訟費(fèi)用全部由被上訴人承擔(dān)。

　　被上訴人周某某辯稱，請(qǐng)求二審法院依法駁回上訴人余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴，維持原判。

　　二審期間，上訴人余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向法院提供58同城租房信息，擬證明參考同小區(qū)或同地段的租金標(biāo)準(zhǔn)，案涉房屋租金不超過6000元／月。被上訴人周某某認(rèn)為逾期違約責(zé)任已經(jīng)在合同中詳細(xì)記載，且該租金參照樣本不足，損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于租金損失。法院認(rèn)為，余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的58同城租房信息，不屬于二審新的證據(jù)，不予認(rèn)定。

　　被上訴人周某某未向法院提供新的證據(jù)。

　　浙江省寧波市中級(jí)人民法院經(jīng)二審，確認(rèn)了一審查明的事實(shí)。

　　浙江省寧波市中級(jí)人民法院二審認(rèn)為：

　　雙方于2014年10月22日簽訂的《商品房買賣合同》約定上訴人余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)在2016年9月30日前將符合各項(xiàng)條件的商品房交付被上訴人周某某使用。嗣后，周某某分別于2014年10月14日、2014年12月31日分兩次共向余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付房款共計(jì)2193 799元。2016年9月30日交房過程中，周某某發(fā)現(xiàn)：(1)廚房下水管邊滲水及頂部滲水， (2)東陽(yáng)臺(tái)右側(cè)下水管下梁與頂面交界處疑似滲水，(3)次臥東南角邊疑似滲水。上述問題記載在綠城明園錦蘭苑8幢2201室住宅交付驗(yàn)收清單的“驗(yàn)收意見”一欄中，并在“驗(yàn)收意見”這欄中記載有“待處理好后再交房，其他驗(yàn)房步驟下次再驗(yàn)”，周某某在業(yè)主簽名處簽名及余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工作人員在備注欄記載“重點(diǎn)關(guān)注”并簽名系事實(shí)。在周某某于2017年 12月25日向一審法院提起訴訟要求余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交付所購(gòu)房屋并配合辦理過戶手續(xù)及支付違約金等請(qǐng)求后，余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司才于2017年 12月26日第二次書面通知周某某辦理交房手續(xù)。故一審法院根據(jù)查明的事實(shí)，認(rèn)定余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任，法院認(rèn)為，并無(wú)不當(dāng)。由于《商品房買賣合同》已明確約定逾期交房違約的計(jì)算方式，一審法院綜合考慮余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司逾期交房的各種因素，將余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)的違約金從按日萬(wàn)分之五、日萬(wàn)分之二分別計(jì)算至交付日調(diào)整至整體按周某某已付房?jī)r(jià)款的10％計(jì)算違約金，且周某某也未提起上訴。因此，法院認(rèn)為，一審法院適當(dāng)調(diào)整降低余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)逾期交房違約金，并無(wú)不妥。余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司認(rèn)為其并不構(gòu)成逾期交房、一審法院認(rèn)定違約金過高，要求將本案發(fā)回重審，或查清事實(shí)后依法改判駁回周某某訴訟請(qǐng)求的上訴請(qǐng)求，均缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，法院難以支持。

　　綜上所述，上訴人余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請(qǐng)求不能成立；一審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，適用法律正確，判決并無(wú)不妥，應(yīng)予維持。

　　據(jù)此，浙江省寧波市中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，于2018年8月24日判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)8721元，由上訴人余某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。