房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與抵押必須依法辦理法定登記手續(xù)，房屋的租賃必須向房產(chǎn)管理部門登記備案。這條原則又稱為“及時(shí)登記原則”。及時(shí)登記有利于國家統(tǒng)一管理，也利于保護(hù)房地產(chǎn)所有人的合法權(quán)益。

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押，謂之為“房地一體原則”。房地一體轉(zhuǎn)讓有利于房地分離引起的房地產(chǎn)權(quán)混亂等不必要的糾紛。

3、房地產(chǎn)交易價(jià)格由國家實(shí)施管理，具體內(nèi)容包括：國家定期公布基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格；國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。價(jià)格由國家管理對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)金融秩序，避免泡沫經(jīng)濟(jì)是必要的。

4、土地出讓合同設(shè)定的權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則。權(quán)利與義務(wù)相統(tǒng)一符合我國民法相關(guān)原則。

5、不得損害土地及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益原則即效益不可損原則。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國家一大經(jīng)濟(jì)支柱，維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展是不可松懈的。

建設(shè)用地使用權(quán)出讓

建設(shè)用地使用權(quán)出讓有四種形式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌。

1.協(xié)議出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門代表國家作為出讓方，與土地使用人按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t協(xié)商一致后，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的行為。出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和；有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。低于最低價(jià)時(shí)國有土地使用權(quán)不得出讓。

《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第15條規(guī)定：土地使用者按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定，付清土地使用權(quán)出讓金、依法辦理土地登記手續(xù)后，取得國有土地使用權(quán)。

第16條規(guī)定：以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地適用出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)的出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

2.招標(biāo)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。

3.拍賣出讓國有加設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。

4.掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在制定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場競價(jià)結(jié)果確定國有土地使用權(quán)人的行為。

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