房地產(chǎn)仍處"牛市"

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，2017年1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資50610億元，同比名義增長(zhǎng)8.5%，增速比1-5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。在商品房銷售和待售方面，1-6月份，商品房銷售面積74662萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.1%，增速比1-5月份提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。

6月末，商品房待售面積64577萬(wàn)平方米，比5月末減少1441萬(wàn)平方米。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金75765億元，同比增長(zhǎng)11.2%，增速比1-5月份提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)方面，6月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.37，比5月份提高0.19點(diǎn)。

值得一提的有商品房銷售數(shù)據(jù)、住宅投資數(shù)據(jù)和房企拿地?cái)?shù)據(jù)。根據(jù)中原地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，6月單月商品房銷售面積接近2億平方米，銷售面積僅次于2016年12月份的最高數(shù)據(jù)，單月銷售面積位居歷史第二。

事實(shí)上，多數(shù)房企在6月大沖刺，力爭(zhēng)沖破半年業(yè)績(jī)的目標(biāo)。克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，恒大僅在6月的銷售就達(dá)到580億元，成為本月銷冠。萬(wàn)科6月單月銷售達(dá)到447億元，比5月份增長(zhǎng)24.5%。融創(chuàng)6月銷售額為285億元，是企業(yè)單月銷售歷史的新高。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)同樣證實(shí)了這一點(diǎn)，其數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、恒大、萬(wàn)科等28個(gè)龍頭房企6月單月銷售4015億，房企單月銷售業(yè)績(jī)環(huán)比上漲38.8%，明顯呈現(xiàn)了6月沖高的特點(diǎn)。

在房企拿地方面，1-6月份房企共購(gòu)置土地10341萬(wàn)平方米，土地成交價(jià)總額4376億元。其中，面積同比增長(zhǎng)8.8%，增速比1-5月份提高3.5個(gè)百分點(diǎn)。土地成交額增長(zhǎng)38.5%，增速提高6.2個(gè)百分點(diǎn)。在住宅投資上，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示前六個(gè)月住宅投資34318億元，增長(zhǎng)10.2%，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.8%。

需要注意的是，三四線城市在各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)中成為焦點(diǎn)。在土地?cái)?shù)據(jù)上，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)200多個(gè)三四線城市合計(jì)推動(dòng)成交金額比去年同期上漲了42.6%，尤其是溢價(jià)率達(dá)到了40%，這使得三四線城市土地市場(chǎng)熱度刷新歷史記錄。在去庫(kù)存上，三四年城市還成為近兩個(gè)月去庫(kù)存的主力，單月庫(kù)存去化1441萬(wàn)平方米，主要以住宅為主。在開發(fā)投資上，三四線的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速上漲迅速，但一二線投資數(shù)據(jù)相對(duì)平穩(wěn)。

總的來(lái)看，2017年上半年房地產(chǎn)的幾個(gè)相關(guān)數(shù)據(jù)繼續(xù)上升，中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉仍然將2017年中國(guó)房地產(chǎn)定義為牛市。但基于調(diào)控加碼、房企2016年的高價(jià)拿地以及房地產(chǎn)融資現(xiàn)實(shí)，張大偉認(rèn)為6月全面火爆的數(shù)據(jù)難以長(zhǎng)期支撐，2017年下半年市場(chǎng)的降溫將非常明顯。

開發(fā)商獲取土地的方式

根據(jù)土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的理論，城市土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，土地使用權(quán)則可依法有償、有限期地通過(guò)市場(chǎng)出讓、轉(zhuǎn)讓。

總的來(lái)說(shuō)，開發(fā)商可以通過(guò)行政劃撥和市場(chǎng)兩種途徑獲取土地使用權(quán)。在運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制配置土地時(shí)，又有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣幾種方式。對(duì)于原先已劃撥的土地，開發(fā)商還可以通過(guò)補(bǔ)地價(jià)的方式獲取土地使用權(quán)。現(xiàn)將有關(guān)途徑與方式分述如下：

土地使用權(quán)劃撥。土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)的各種資源均由國(guó)家計(jì)劃控制、調(diào)撥。土地資源的使用和分配亦不例外，主要由政府無(wú)償撥給。’

實(shí)行土地有償使用制度以后，有些類別的用地仍需政府行政劃撥。鑒于我國(guó)目前土地使用雙軌并存的局面和我國(guó)社會(huì)主義公有制的性質(zhì)，行政劃撥作為政府配置土地資源的一種手段還將長(zhǎng)期存在，但其使用的范圍和行政劃撥土地的數(shù)量，將逐步減小。具體的運(yùn)作方式也會(huì)逐步有所改變。