濟(jì)南土地拍賣新規(guī)

8月唐冶土拍在即，居住用地出讓將首次實施最高限價，觸發(fā)最高限價后房企將在配建政府儲備性安置房面積環(huán)節(jié)展開競爭，且只有一次報價機會。7月17日，記者從濟(jì)南市國土資源局了解到，除了競政府儲備性安置房面積，今后濟(jì)南熱點地塊達(dá)到最高限價后還將競軌道設(shè)施建設(shè)資金、市政建設(shè)項目，報價最高者為土地競得人。

根據(jù)濟(jì)南"4·19"調(diào)控政策，國土部門設(shè)定居住用地出讓最高限價要求，調(diào)整掛牌出讓方式，規(guī)定市本級居住用地設(shè)定出讓最高限價。這樣一來，濟(jì)南主城區(qū)和長清、章丘今后熱點地塊土拍中將實施最高限價。

需要指出的是，競買人通過交易系統(tǒng)提交申請，并在報價時限內(nèi)通過交易系統(tǒng)報價;競買人報價達(dá)到最高限價時，網(wǎng)上交易系統(tǒng)自動轉(zhuǎn)為軌道設(shè)施建設(shè)資金、配建政府儲備性安置房面積或市政建設(shè)項目競價方式。

設(shè)定最高限價的地塊，按競軌道設(shè)施建設(shè)資金出讓是濟(jì)南首次提出。據(jù)報道，濟(jì)南軌道交通正探索利用多渠道融資模式，而居住用地按競軌道設(shè)施建設(shè)資金出讓一旦落地，就為軌交建設(shè)提供了新的籌集資金渠道。

軌道設(shè)施建設(shè)資金采取網(wǎng)上交易系統(tǒng)20分鐘內(nèi)一次性報價的方式，即當(dāng)競買人報價達(dá)到最高限價時，網(wǎng)上交易系統(tǒng)自動轉(zhuǎn)為"軌道設(shè)施建設(shè)資金"競價環(huán)節(jié)(若在掛牌期內(nèi)達(dá)到最高限價，則待掛牌期結(jié)束限時競價開始后轉(zhuǎn)入)，進(jìn)入該環(huán)節(jié)后，交易系統(tǒng)啟動20分鐘倒計時，各競買人須在規(guī)定時間內(nèi)一次性提交有效報價。

網(wǎng)上報價達(dá)到最高限價的，系統(tǒng)將詢問除最后報價人之外的其他競買人是否同意以相同報價進(jìn)入軌道設(shè)施建設(shè)資金競價環(huán)節(jié)，若同意則系統(tǒng)自動以最高限價為該競買人報價，若其他競買人未同意，以最后報價(也是最高限價)為土地成交價款。

軌道設(shè)施建設(shè)資金起始價為零，進(jìn)入該環(huán)節(jié)后，各競買人一次性報出軌道設(shè)施建設(shè)資金數(shù)額，報價最高者確定為土地競得人，報價相同的以先報價者為土地競得人;20分鐘倒計時內(nèi)無人報價，交易系統(tǒng)自動關(guān)閉報價通道，先報最高有效報價者為競得人。

開發(fā)商拍賣土地需要注意什么

（一）核實拍賣土地的性質(zhì)

競買人在參加拍賣前應(yīng)當(dāng)向拍賣法院以及拍賣機構(gòu)核實該塊土地的性質(zhì)，是屬于劃撥土地還是出讓土地，如果是劃撥土地，則需要核實權(quán)利人是否有權(quán)進(jìn)行拍賣，并且在后期會面臨變更土地性質(zhì)以及補交出讓金的問題。

（二）核實拍賣土地的出讓金是否已經(jīng)全額交納

競買人在參加拍賣前應(yīng)當(dāng)向國土資源部門核實該塊土地的出讓金是否已經(jīng)全額交納，若未全額交納，則在辦理土地過戶手續(xù)時，會被要求補足剩余未繳納的土地出讓金以及滯納金。

（三）核實該塊土地的權(quán)屬登記與權(quán)屬證明上的權(quán)利人是否一致，是否存在其他共有權(quán)利人，是否存在異議登記

競買人在參加拍賣前應(yīng)當(dāng)向國土資源部門核實該塊地的權(quán)利人是否清晰，是否存在其他共有權(quán)人，是否存在權(quán)屬證明與權(quán)屬登記上不一致的情形，是否存在其他的實際權(quán)利人，是否存在異議登記，以確保該塊土地權(quán)屬清晰，沒有影響過戶的因素。

（四）核實該塊土地的現(xiàn)狀及開發(fā)情況

競買人在參加拍賣前應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場核實該塊土地的實際情況，是否已經(jīng)七通一平；是否有地上建筑物；是否已經(jīng)被他人實際占有、使用；土地改造現(xiàn)狀與政府規(guī)劃是否相一致；地塊內(nèi)是否有池塘、河溝，競買人可否自行填充；土地上是否有青苗或民宅；該塊地是否已經(jīng)進(jìn)行前期的開發(fā)，若未進(jìn)行開發(fā)，則應(yīng)當(dāng)核實該塊土地是否屬于閑置土地以及閑置時間。

（五）核實該塊土地的面積、使用年限、土地用途以及相關(guān)的政府規(guī)劃

競買人在參加拍賣前應(yīng)當(dāng)查閱該塊土地的《國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》，并與相關(guān)的部門進(jìn)行核實該塊土地使用年限、土地用途、相關(guān)的政府規(guī)劃，且規(guī)劃設(shè)計條件須明確出讓地塊的面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地比例、建筑界限、開發(fā)期限以及必須配備的公共設(shè)施及市政基礎(chǔ)設(shè)施等；附圖會明確地塊區(qū)位與現(xiàn)狀、地塊坐標(biāo)、標(biāo)高、道路紅線、標(biāo)高，出入口位置、建筑界線及地塊周圍地區(qū)的環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施條件等。競買人應(yīng)在競拍前，結(jié)合詳細(xì)規(guī)劃及附圖做詳細(xì)的了解和全面的分析，并結(jié)合公司實際情況進(jìn)行可行性分析。

（六）核實該塊土地的租賃情況以及其他用益物權(quán)

競買人在參加拍賣前應(yīng)當(dāng)核實該塊土地是否被出租，若有，則需核實相關(guān)的租賃期限、租賃用途、承租人等相關(guān)情況，以及在該塊土地上是否存在其他的用益物權(quán)，如地役權(quán)等將來有可能直接影響競買人對該塊土地使用的合法權(quán)利。