珠海市建筑工程有限公司、珠海市建筑工程有限公司十一分公司與汕頭市澄海區(qū)建筑總公司珠海分公司、汕頭市澄海區(qū)建筑總公司和珠海市斗門區(qū)恒業(yè)房產(chǎn)開發(fā)公司建設工程施工合同糾紛一案，廣東省珠海市香洲區(qū)人民法院《民事判決書》（2011）香民二初字第311號，認定：

珠建十一分公司與出資方澄海建總珠海公司簽訂施工合同，在恒業(yè)公司擁有建設用地使用權的土地上施工，建成房屋以恒業(yè)公司的名義登記，屬雙方共有。根據(jù)物權法第一百零二條規(guī)定，恒業(yè)公司應對房屋建設債務承擔連帶責任。

一、基本事實

2008年5月，以建設單位為恒業(yè)公司，施工單位為澄海建總辦理了建筑工程施工許可證，施工許可珠海市斗門區(qū)白蕉鎮(zhèn)的寧雅苑商住樓工程。

2009年5月，珠建公司與黃和澤簽訂《承包經(jīng)營合同書》，珠建十一分公司由黃和澤承包經(jīng)營。

澄海建總珠海公司與珠建公司簽訂《廣東省建設工程施工合同》，倒簽簽訂合同日期為2008年10月20日。珠建十一分公司完成基坑支護施工和框架封頂施工，未再繼續(xù)組織施工。

2009年12月22日，澄海建總珠海公司向珠建公司發(fā)《律師函》，終止承包關系。

2009年10月28日，恒業(yè)公司與澄海建總珠海公司和黃和澤簽訂《付款協(xié)議書》，黃和澤在上述25套房的匯總表上簽章確認。

因未能辦理結算，訴訟請求工程款。一審判決汕頭市澄海區(qū)建筑總公司及其珠海分公司支付工程款人民幣3797676.72元,及其利息；恒業(yè)房產(chǎn)開發(fā)公司承擔連帶清償責任。

二、法院判決理由

1、合同效力

《廣東省建設工程施工合同》和《協(xié)議書》系案外人黃和澤掛靠珠建公司簽訂，屬黃和澤借用建筑施工企業(yè)資質(zhì)承包，違反《中華人民共和國建筑法》第二十六條，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項的規(guī)定，認定合同無效。

根據(jù)《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條關于“建設工程施工合同無效，但建設工程經(jīng)竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持”的規(guī)定，珠建公司、珠建十一分公司有權參照合同約定，請求支付工程款。

2、掛靠管理費

《廣東省建設工程施工合同》無效，珠建公司以下屬十一分公司名義施工，與澄海建總珠海公司不存在掛靠合同關系，故，澄海建總珠海公司無權收取珠建公司掛靠管理費。一審認定1%的掛靠管理費186577.15元計入總的工程造價。

3、恒業(yè)公司連帶責任

恒業(yè)公司與澄海建總珠海公司合作開發(fā)房地產(chǎn)，對于合作一方對外簽訂的施工合同，恒業(yè)公司對其償付工程欠款承擔連帶責任。

（1）《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條規(guī)定：本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。

(2) 《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。本案恒業(yè)公司抗辯名為合作開發(fā)、實為土地使用權轉讓性質(zhì)的合同，無相關證據(jù)支持。

（3）即使恒業(yè)公司抗辯成立，即名為合作開發(fā)房地產(chǎn)關系實為土地使用權轉讓關系，但作為項目承包人的珠建公司、珠建十一分公司并不知情，且無義務審查發(fā)包方與其合作方之間的真實法律關系，不應承擔這種區(qū)分法律關系的義務和風險。為保護善意相對人，即項目承包人的珠建公司、珠建十一分公司的合法權益，作合作開發(fā)的為土地使用權轉讓方恒業(yè)公司應當承擔連帶責任。

（4）2011年7月26日《廣東省高級人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干問題的指導意見》第十二條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同一方當事人作為發(fā)包人與承包人簽訂建設工程施工合同，承包人請求合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的其他當事人對施工合同債務承擔連帶責任的，應予支持。當事人簽訂名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為土地使用權轉讓等其他性質(zhì)的合同，一方當事人與承包人簽訂建設工程施工合同，承包人請求其他當事人對施工合同債務承擔連帶責任的，不予支持，但承包人有理由相信當事人之間為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關系的除外。其他當事人承擔責任后，有權向發(fā)包人追償。

2012年6月26日廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀要》第14條規(guī)定：當事人簽訂名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為建設用地使用權轉讓等其他性質(zhì)的合同，第三人有理由相信當事人之間為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關系的，轉讓人應對受讓人因該房地產(chǎn)項目產(chǎn)生的對外債務承擔連帶責任。

（5）本案中，恒業(yè)公司出地，澄海建總珠海公司出資。珠建公司、珠建十一分公司與出資方澄海建總珠海公司簽訂施工合同，在恒業(yè)公司擁有建設用地使用權的土地上施工，建成房屋以恒業(yè)公司的名義登記，屬雙方共有。根據(jù)物權法第一百零二條：“因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內(nèi)部關系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償”規(guī)定，恒業(yè)公司應對房屋建設債務承擔連帶責任。

三、筆者法律意見

1、關于私刻印章之證據(jù)

《付款協(xié)議書》上加蓋的珠建十一分公司印章系黃和澤私刻，且在25套房的匯總表上蓋章確認，黃和澤在《聯(lián)系函》中確認了黃和澤收到25套“頂?shù)止こ炭罘俊钡氖聦?，并有抵付工程款住房收?jù)，形成證據(jù)鎖鏈，故法院判決認定黃和澤收到25套房房款抵付工程款的事實。

2、代發(fā)民工工資證據(jù)

2009年9月、10月份、11月份和12月份《員工工資表》，員工沒有簽收的5200元。沒有員工簽收工資的記錄，不能證實代付了工資。故未簽收的5200元工資數(shù)額應予扣減。

對漏算的82896元工資，未提供工人簽收工資的記錄，僅有經(jīng)手人為于小昆的2份收據(jù)，沒有提供工人領取工資時的工資表等證據(jù)，主張依據(jù)不足，法院不予支持。

可見，建設工程合同過程管理非常重要，注重細節(jié)，證據(jù)詳細，乃訴訟之王！