江蘇鴻聯(lián)置業(yè)集團(tuán)有限公司訴常州亞邦金泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案江蘇省常州市中級人民法院《民事判決書》（2013）常民初字第95號認(rèn)定：

在未經(jīng)合作項(xiàng)目清盤情況下，酌情預(yù)留部分項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值，對事實(shí)清楚部分先行作出判決，返還投資款6876800元，支付合作項(xiàng)目利潤52011055.71元。

一、基本事實(shí)

2003年2月18日，鴻聯(lián)集團(tuán)公司與金泰公司簽署武青路武青路項(xiàng)目協(xié)議書，合作開發(fā)武青路農(nóng)貿(mào)市場項(xiàng)目；

2003年10月，又簽署橡膠廠地塊項(xiàng)目協(xié)議書，雙方合作開發(fā)橡膠廠02、04地塊項(xiàng)目；

鴻聯(lián)公司投入資金人民幣6415萬元，工程均已竣工銷售完畢，金泰公司始終拖延結(jié)算，遂提起訴訟。

法院判決金泰公司鴻聯(lián)公司返還投資款6876800元，支付合作項(xiàng)目利潤52011055.71元。

二、法律裁判理由

1、合作協(xié)議的性質(zhì)和效力

本案合作項(xiàng)目為合作雙方共同現(xiàn)金投資，以亞邦金泰公司名義取得土地使用權(quán)，共同繳納土地使用權(quán)出讓金。合同約定共同投資開發(fā)房地產(chǎn)，對合作項(xiàng)目共享利益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條規(guī)定，法院認(rèn)定本案為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，合同合法有效。

2、兩份合作協(xié)議一個(gè)合同法律關(guān)系

本案合同簽訂為兩份合作協(xié)議，分別開發(fā)武青路農(nóng)貿(mào)市場項(xiàng)目和橡膠廠02和04地塊，分別取兩個(gè)合作項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃及施工許可等。

在實(shí)際履行過程中，當(dāng)事人將兩個(gè)合作項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃為同一個(gè)香梅花園項(xiàng)目，分期開發(fā)。兩個(gè)合作項(xiàng)目使用同一銀行專戶，同一財(cái)務(wù)記賬，統(tǒng)一調(diào)配資金，作為一個(gè)合同關(guān)系確定雙方權(quán)利義務(wù)，有利于查清案件事實(shí)。故，法院對兩份合同作一個(gè)案件審理。

3、未經(jīng)清算，如何分配利潤？

本案合同履行期限屆滿，合作項(xiàng)目尚未完全竣工，全盤清算不具備條件；但根據(jù)合作協(xié)議明確的合作期限、合作方式及內(nèi)容的約定，在商品房銷售過程中逐步收回投資;本案未經(jīng)清算，仍可先行收回投資并利潤先行分配。故，法院酌情預(yù)留部分項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值，對事實(shí)清楚部分先行作出判決，支持了部分訴訟請求。

三、筆者評議

1、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效

最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條：土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。 

第十二條 土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。 

第十三條 土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。

據(jù)上司法解釋，如本案工程規(guī)劃用地2612平方米劃撥土地，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，作為投資訂立合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，應(yīng)為無效合同。但法院查明事實(shí)，金泰公司取49567平方米國有出讓土地使用權(quán)的同時(shí)，須建設(shè)香梅小學(xué)及“規(guī)劃道路”，上述2612平方米劃撥土地用于市政道路建設(shè)。該2612平方米國有劃撥土地使用權(quán)不是項(xiàng)目投資。故，不屬最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條情行，本案合同有效。

2、法律程序問題

本案將兩份合作協(xié)議作為一個(gè)合同法律關(guān)系審理。就一般而論，本案兩份合作協(xié)議，約定開發(fā)02和04兩個(gè)地塊，且分別辦理開發(fā)手續(xù)等，應(yīng)作兩個(gè)合同分案處理。但由于兩個(gè)合同主體同一，合同標(biāo)的項(xiàng)目合并，共同履行開發(fā)，難以區(qū)分，故法院對兩份合同合并為一個(gè)案件審理，有利于案件處理。

本案未經(jīng)清算就分配利潤，作為判例有一定的法律意義。合作開發(fā)房地產(chǎn)，法理上等于合伙，在合作項(xiàng)目尚未完全竣工為由清算條件，原則上不能分配利潤。但是，在合伙中允許逐步收回投資并預(yù)分配部分利潤，符合民法合伙的法律精神。故，本案法院通過司法鑒定，酌情預(yù)留部分項(xiàng)目資產(chǎn)，對事實(shí)清楚的投資和已有利潤部分先行作出判決，是適當(dāng)?shù)摹?/p>