北京樓市供應仍短缺

26日記者從地產(chǎn)機構亞豪獲悉，7月北京住宅市場或許僅有9個項目入市，預計北京樓市供應短缺現(xiàn)狀要等到明年初才可有效緩解。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅向記者表示，今年上半年北京住宅項目入市量持續(xù)低位。據(jù)統(tǒng)計，截至6月23日，僅有56個項目入市。“自今年3月北京樓市密集調(diào)控之后，住宅項目入市項目僅有21個，樓市‘小年’特征顯著?！彼f。

郭毅分析認為，供應“小年”的出現(xiàn)，一方面是受政策制約影響；另一方面，是受土地供應不足的影響。“去年僅有7宗可售純商住宅實現(xiàn)出讓，這也是政策因素之外，造成今年市場供應極度不足的原因之一?！?/p>

據(jù)分析，去年出讓的7宗地塊的住宅部分，實際樓面價均在3.1萬元/平方米以上。而且，其中4宗地塊樓面價超過4萬元/平方米，預期售價想沖擊8萬元/平方米。然而，“目前市場受壓制，這幾宗地塊項目入市積極性不高，已入市項目僅綠地大興黃村一個?！惫阏f。

她進一步分析認為，受上述因素影響，預計今年下半年北京樓市實際供應也難現(xiàn)轉(zhuǎn)機，2017年全年都將陷于供應低迷。不過，郭毅并不悲觀。她同時認為，在明年初北京住宅供應或?qū)⒊霈F(xiàn)轉(zhuǎn)機?！敖衲瓯本┨岣呒涌焱恋毓?，且上半年北京土地市場就已成交24宗住宅用地，其中可售純商業(yè)住宅部分共計85萬平方米，自住房合計91萬平方米。并且，目前還有10宗住宅用地處于掛牌出讓中。我預計，明年初這些地塊項目將陸續(xù)入市，到時一定會有效緩解北京樓市供應短缺的現(xiàn)狀?！惫阏f。

開發(fā)商獲取土地方式有哪些

出讓方式是指國有土地的代表通過什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵喑鲎尳o使用者。按照《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，國有土地使用權的出讓方式有三種，即拍賣、招標和協(xié)議。一塊具體的土地，到底采取上述三種方式中的哪種方式出讓使用權，要根據(jù)出讓土地的具體情況和土地的用途確定?！斗康禺a(chǎn)管理法》第12條第2款規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式?！?/p>

（一）協(xié)議。協(xié)議出讓是指土地使用權的有意受讓方直接向國有土地的所有者代表機關提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行協(xié)商，以便就有關出讓事宜達成一致的出讓方式。以協(xié)議方式訂立土地使用權出讓合同，雙方當事人在議定合同條款時，特別是確定土地使用費方面，都有較大的靈活性。因此，這種協(xié)議方式一般用于以公益事業(yè)或福利事業(yè)為目的的用地的出讓。

關于協(xié)議出讓的程序，法律沒有具體規(guī)定，根據(jù)各地的有關規(guī)定和實踐，協(xié)議出讓的程序大致是：（1）申請。即有意受讓方應根據(jù)自身的需要向國有土地所有者的代表機關提出用地申請，并提交相應的用地意向書。（2）協(xié)商。即由土地所有者代表與有意受讓方就有關事宜進行反復的談判，逐步達成一致意見。（3）簽約。即用合同把雙方協(xié)商所達成的一致意見確定下來。（4）領取土地使用證，辦理土地使用登記。

（二）招標。招標是指代表國家出讓土地使用權的土地管理部門向不特定的多數(shù)人發(fā)出要約邀請，招引他人投標，然后根據(jù)一定的要求從投標者中擇優(yōu)確定土地使用權受讓人的出讓方式。以招標方式訂立土地使用權出讓合同，引進了市場競爭機制，有助于選擇合適的受讓人。這種方式一般適用于開發(fā)性或有較高技術性要求的建設性用地。

參照我國有關招標的規(guī)定以及招標出讓土地使用權的實踐，招標出讓一般按下列程序進行：（1）招標。即由招標人發(fā)出招標通告，由有意受讓人提出招標申請，然后由招標人根據(jù)確定的投標人資格范圍，對有意受讓人進行資格審查，最后向被批準的申請人發(fā)送招標文件。（2）投標。即有意受讓人申請投標，經(jīng)招標人資格審查批準后，在規(guī)定的時間內(nèi)，向招標人交納投標保證金，然后將密封的投標書投入指定的信箱。（3）開標，評標和決標。即招標人會同有關部門并聘請專家組成評標委員會，由評標委員會對有效標書進行評審，決定中標者。（4）簽約。即中標者在接到中標證明書后，在規(guī)定的日期內(nèi)持中標證明書與招標人簽訂出讓合同，并支付規(guī)定數(shù)額的定金。（5）領取土地使用證。即中標者繳付合同規(guī)定的全部出讓金后，向國有土地所有者代表辦理土地使用登記，領取土地使用證。

（三）拍賣。拍賣也叫“拍讓”，是指土地所有者代表在指定的時間、地點組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就某一土地的使用權公開叫價競買，按價高者得的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。以拍賣方式訂立土地使用出讓合同，國家可以獲得較高的土地使用費，因此，這種方式適用于已經(jīng)開發(fā)成熟的商業(yè)性用地使用權的出讓。

根據(jù)我國土地使用權拍賣的有關規(guī)定和實際做法，拍賣的一般程序為：（1）由土地所有者代表發(fā)出土地使用權拍賣公告。（2）應買人憑保證金收據(jù)領取編有號碼的報價牌進入拍賣場所。底價，應買人報價，經(jīng)一番競投，選定出價最高者，拍賣成立。（4）簽約。應偶像高而得者即與土地所有者代表簽訂土地使用合同，并按規(guī)定交付履約金。（5）領取土地使用證書。受讓人按土地所有者代表的通知，辦理土地使用登記手續(xù)，領取土地使用證書。