大型房企開啟搶地模式

“我1992年開始做房地產(chǎn)，做了25年了，從沒見過(guò)（今年）這種情況?！?月16日，陽(yáng)光城（000671.SZ）前總裁、上海菩悅資產(chǎn)創(chuàng)始人陳凱在易居沃頓第六期中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)研修項(xiàng)目課題發(fā)布會(huì)上說(shuō)。

在陳凱眼中，調(diào)控頻繁加碼之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了不少“前所未有”的場(chǎng)景。“嘉興一場(chǎng)土拍，425家企業(yè)報(bào)名。（競(jìng)得者）拿了之后還很高興。這是不是一個(gè)非常好的投資機(jī)會(huì)或者說(shuō)一個(gè)好的項(xiàng)目呢？”他說(shuō)：“前段時(shí)間有一個(gè)購(gòu)地廣告。報(bào)紙廣告上有24個(gè)聯(lián)系人，把手機(jī)號(hào)貼在廣告后面?！乙I地’。現(xiàn)在找地的廣告比賣房的廣告都更有創(chuàng)意有新意?！?/p>

在易居沃頓課題發(fā)布會(huì)上，開發(fā)商傳遞的行業(yè)共識(shí)是，房地產(chǎn)行業(yè)集中度正在前所未有的加強(qiáng)。而搶地則是房企“擴(kuò)大規(guī)?！弊钪饕姆绞?。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示：2017年前5月，拿地最多的30大房企拿地總金額超過(guò)6685億（只計(jì)算招拍掛部分，不考慮權(quán)益分配），同比2016年上漲62%。值得注意的是，這些積極拿地的房企中，絕大部分為大型房企。

6月22日，北京兩宗位于房山與順義的地塊出讓，這兩宗地都屬于低密度地塊，特別是高麗營(yíng)地塊，容積率在1左右，兩宗地均可以建設(shè)成為別墅或洋房類產(chǎn)品。兩宗地塊優(yōu)質(zhì)，合計(jì)成交金額達(dá)到了126.6億。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京年內(nèi)土地成交金額突破1000億，達(dá)到了1006億。雖然北京樓市調(diào)控政策嚴(yán)格，整體市場(chǎng)下行跡象明顯，但對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)地塊依然是逢地必爭(zhēng)，6月22日一天2宗地塊均達(dá)到了50%的溢價(jià)率上限以及“競(jìng)自持”比例。

在易居中國(guó)創(chuàng)始合伙人臧建軍眼中，本輪調(diào)控與歷史周期上調(diào)控大有不同。過(guò)去十幾年房地產(chǎn)調(diào)控中，核心仍然是把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和GDP增長(zhǎng)的工具。但這次調(diào)控一方面是要讓房子回歸到住的本質(zhì)；另一方面，脫虛向?qū)嵵С謱?shí)體經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略成為中國(guó)必然選擇的戰(zhàn)略。因此，臧建軍認(rèn)為，本輪調(diào)控是持續(xù)的。

但臧建軍看到，在行政干預(yù)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)多重扭曲。房?jī)r(jià)在扭曲，熱點(diǎn)城市的新房?jī)r(jià)格低于所在區(qū)域房?jī)r(jià)的20%；由于政府控制了網(wǎng)簽，因此需求也在扭曲，目前的成交不能反映市場(chǎng)的真實(shí)需求；一二手房市場(chǎng)也在扭曲，新房買不到，二手房市場(chǎng)則非常萎靡；最后一個(gè)扭曲發(fā)生在土地和銷售市場(chǎng)，雖然從業(yè)者對(duì)于銷售市場(chǎng)有很多擔(dān)心，但土地市場(chǎng)卻異?；鸨尩爻蔀榇笮头科蠛诵母?jìng)爭(zhēng)力。

開發(fā)商拿到地的方式有哪些

現(xiàn)在房地產(chǎn)公司獲得土地的方法主要有這幾個(gè)：1、招標(biāo)國(guó)家出讓某塊土地，通過(guò)發(fā)出招標(biāo)公告告知房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司制作標(biāo)書競(jìng)標(biāo)，國(guó)家綜合評(píng)定房地產(chǎn)公司的資質(zhì)、信譽(yù)、資金實(shí)力、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、招標(biāo)價(jià)格、付款方式等多個(gè)因素，從而決定由哪個(gè)單位中標(biāo)。這方式因?yàn)橛腥藶樵u(píng)分因素在里面，所以還是有暗箱操作的余地。

2、拍賣這方式簡(jiǎn)單，國(guó)家把土地情況公示出來(lái)，約定好拍賣日期，有興趣的開發(fā)商都過(guò)來(lái)，交一筆拍賣保證金之后，就可以參加拍賣，現(xiàn)場(chǎng)誰(shuí)喊價(jià)高誰(shuí)拿走，其他什么都不考慮。這方法雖然簡(jiǎn)單且不容易暗箱操作，但因?yàn)樽杂筛?jìng)價(jià)，價(jià)格無(wú)法控制，現(xiàn)在市場(chǎng)上那么多地級(jí)別的土地價(jià)格，幾乎都是拍賣產(chǎn)生的。

3、掛牌這方式就是國(guó)家把要出讓的土地公示出來(lái)，各房地產(chǎn)開發(fā)商將自己的報(bào)價(jià)和方案交到指定地點(diǎn)，其中的公司會(huì)公示出來(lái)，在掛牌期間內(nèi)，其他公司仍可修改或重新提交自己的報(bào)價(jià)和方案，掛牌期限結(jié)束時(shí)，確定的公司為土地獲得者。4、收購(gòu)上面三個(gè)是國(guó)家承認(rèn)的土地獲得方式，按道理來(lái)講，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是沒有實(shí)力開發(fā)，或者干脆就是想轉(zhuǎn)手，這樣開發(fā)商就會(huì)通過(guò)收購(gòu)具有土地的公司的方式，將土地轉(zhuǎn)到自己的手里。這方式在市場(chǎng)上也不少見，不過(guò)里面存在諸多的信息陷阱，每個(gè)開發(fā)商都比較小心。